{"id":1218,"date":"2022-04-14T14:43:55","date_gmt":"2022-04-14T11:43:55","guid":{"rendered":"https:\/\/rentier.io\/blog\/?p=1218"},"modified":"2022-04-14T14:43:55","modified_gmt":"2022-04-14T11:43:55","slug":"raport-expandera-i-rentier-io-ceny-mieszkan-kwiecien-2022","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.rentier.io\/raport-expandera-i-rentier-io-ceny-mieszkan-kwiecien-2022\/","title":{"rendered":"Raport Expandera i Rentier.io \u2013 Ceny mieszka\u0144, kwiecie\u0144 2022"},"content":{"rendered":"

Ceny mieszka\u0144 w og\u0142oszeniach sprzeda\u017cy wci\u0105\u017c rosn\u0105. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, \u017ce w marcu mieszkania stania\u0142y jedynie w 6 z 17 miast. Mocno spad\u0142a natomiast dost\u0119pno\u015b\u0107 kredyt\u00f3w hipotecznych. Szczeg\u00f3lnie jest to bolesne dla wnioskodawc\u00f3w posiadaj\u0105cych dzieci, poniewa\u017c nowa rekomendacja KNF doprowadzi\u0142a do urealnienia koszt\u00f3w \u017cycia przyjmowanych przez banki do wylicze\u0144. W rezultacie dost\u0119pna kwota kredytu dla rodziny nierzadko spad\u0142a o ponad po\u0142ow\u0119 w por\u00f3wnaniu w z wrze\u015bniem 2021 r. Warto te\u017c wspomnie\u0107, \u017ce pomimo wprowadzanych przez banki obni\u017cek mar\u017c \u015brednie oprocentowanie (zmienne) dla kredyt\u00f3w z najni\u017cszym (10%) wk\u0142adem w\u0142asnym przekroczy\u0142o w\u0142a\u015bnie 8%. W rezultacie wzrostu oprocentowania oraz coraz wy\u017cszych cen mieszka\u0144, raty kredyt\u00f3w na zakup mieszkania o powierzchni 50 m2 zwi\u0119kszy\u0142y si\u0119 w zale\u017cno\u015bci od miasta od 60% do 111% w por\u00f3wnaniu z okresem tu\u017c przed pandemi\u0105.<\/strong><\/em><\/p>\n

Za nami pe\u0142ny miesi\u0105c w warunkach wojny za nasz\u0105 wschodni\u0105 granic\u0105. Obawy z ni\u0105 zwi\u0105zane maj\u0105 niew\u0105tpliwy wp\u0142yw na sytuacj\u0119 na rynku nieruchomo\u015bci. Inne istotne czynniki, to nap\u0142yw ponad 2 mln imigrant\u00f3w spowodowany wojn\u0105 w Ukrainie, najwy\u017csza od 22 lat inflacja (10,9% r\/r w marcu), si\u00f3dma z kolei podwy\u017cka st\u00f3p procentowych oraz wej\u015bcie w \u017cycie rekomendacji KNF, kt\u00f3ra drastycznie obni\u017cy\u0142a dost\u0119pno\u015b\u0107 kredyt\u00f3w hipotecznych.<\/p>\n

Nowych og\u0142osze\u0144 o 53% wi\u0119cej ni\u017c w grudniu<\/strong><\/h2>\n

Pierwsza z zaobserwowanych przez nas zmian na rynku, to znacz\u0105cy wzrost liczby og\u0142osze\u0144 sprzeda\u017cy mieszka\u0144. W marcu odnotowali\u015bmy 106 925 aktywnych og\u0142osze\u0144 sprzeda\u017cy mieszka\u0144, z czego 42 556 to oferty nowo dodane. Tych nowych by\u0142o a\u017c o 53% wi\u0119cej ni\u017c w grudniu 2021 r., kiedy zako\u0144czy\u0142 si\u0119 trend spadkowy obserwowany w drugiej po\u0142owie ubieg\u0142ego roku. Nale\u017cy jednak doda\u0107, \u017ce marcowa liczba og\u0142osze\u0144 nie jest jeszcze \u201eniebezpiecznie\u201d wysoka. Dla przyk\u0142adu w marcu 2021 r. aktywnych og\u0142osze\u0144 by\u0142o 135 848, a wi\u0119c jeszcze wi\u0119cej ni\u017c obecnie. Warto jednak obserwowa\u0107 ten wska\u017anik, poniewa\u017c pozwala zaobserwowa\u0107 problemy na rynku du\u017co szybciej ni\u017c poziom cen, kt\u00f3ry jest obni\u017cany dopiero po kilku miesi\u0105cach bezskutecznych pr\u00f3b sprzeda\u017cy.<\/p>\n

Spadki cen tylko w 6 z 17 miast<\/strong><\/h2>\n

Rosn\u0105ca liczba og\u0142osze\u0144 sprzeda\u017cy nie powoduje na razie znacz\u0105cych spadk\u00f3w cen. W\u015br\u00f3d 17 badanych przez nas miast w sze\u015bciu odnotowali\u015bmy stawki ni\u017csze ni\u017c przed miesi\u0105cem, a w 11 ceny wci\u0105\u017c ros\u0142y. Spadki w wi\u0119kszo\u015bci s\u0105 minimalne. Jedyne warto odnotowania to<\/p>\n

-3,5% w Gdyni i -2,4% w Poznaniu. Z kolei a\u017c w 11 miastach odnotowali\u015bmy ceny na rekordowo wysokich poziomach. Dla przyk\u0142adu w Warszawie po raz pierwszy przebity zosta\u0142 poziom 13 000 z\u0142 za m2, a w Gda\u0144sku 11 000 z\u0142 za m2. Warto te\u017c doda\u0107, \u017ce w por\u00f3wnaniu do poziomu przed rokiem stawki s\u0105 przeci\u0119tnie o 16% wy\u017csze. W tym zakresie liderem jest tu Bia\u0142ystok, gdzie przeci\u0119tna cena m2 wzros\u0142a a\u017c o 28% (z 6 742 z\u0142 do 8 662 z\u0142).<\/p>\n

Ceny mieszka\u0144 w marcu 2022 r.<\/strong><\/h2>\n
\n
\"\"<\/div>\n<\/div>\n
<\/div>\n
\n

Dost\u0119pna kwota kredytu spad\u0142a o po\u0142ow\u0119<\/strong><\/h2>\n

Na rynku kredyt\u00f3w hipotecznych najwa\u017cniejszym wydarzeniem jest natomiast wej\u015bcie w \u017cycie nowej rekomendacji KNF oraz si\u00f3dma z kolei podwy\u017cka st\u00f3p procentowych. Po\u0142\u0105czenie tych dw\u00f3ch element\u00f3w bardzo mocno obni\u017cy\u0142o dost\u0119pno\u015b\u0107 kredyt\u00f3w hipotecznych. To spowodowa\u0142o, \u017ce wci\u0105gu zaledwie miesi\u0105ca zdolno\u015b\u0107 kredytowa spad\u0142a o oko\u0142o jedn\u0105 czwart\u0105. Natomiast w por\u00f3wnaniu z wrze\u015bniem 2021 r., czyli okresem przed podwy\u017ckami st\u00f3p procentowych, w wielu przypadkach dost\u0119pna kwota kredytu jest o oko\u0142o po\u0142ow\u0119 ni\u017csza.<\/p>\n

Dzieci zacz\u0119\u0142y by\u0107 ogromnym problem w uzyskaniu kredytu<\/strong><\/h2>\n

Jednym z wymog\u00f3w nowej rekomendacji KNF jest to, \u017ce najp\u00f3\u017aniej od kwietnia banki musia\u0142y zacz\u0105\u0107 przyjmowa\u0107 realne koszty \u017cycia, s\u0142u\u017c\u0105ce do wyliczenia dost\u0119pnej kwoty kredytu. To spowodowa\u0142o, \u017ce ogromnie spad\u0142a zdolno\u015b\u0107 kredytowa rodzin z dzie\u0107mi. Dla przyk\u0142adu w przypadku ma\u0142\u017ce\u0144stwa z dw\u00f3jk\u0105 dzieci i dochodem 6000 z\u0142 netto, \u015brednia dost\u0119pna kwota kredytu we wrze\u015bniu 2021 r. wynosi\u0142a 315 tys. z\u0142. Miesi\u0105c temu by\u0142o to ju\u017c tylko 197 tys. z\u0142, a obecnie zaledwie 136 tys. z\u0142. Najbardziej ra\u017c\u0105ca zmiana dla takiej rodziny nast\u0105pi\u0142a w ING Banku \u015al\u0105skim. We wrze\u015bniu 2021 r. by\u0142o got\u00f3w przyzna\u0107 takiej rodzinie 315 tys. z\u0142, a obecnie ju\u017c tylko 78 tys. z\u0142. Taka kwota nie pozwoli na zakup mieszkania w \u017cadnym z wi\u0119kszych miast.<\/p>\n

Z kolei takie samo ma\u0142\u017ce\u0144stwo tylko bez dzieci otrzyma \u015brednio 311 tys. z\u0142, czyli ponad 2-krotnie wi\u0119cej ni\u017c w przypadku posiadania dw\u00f3jki dzieci.<\/p>\n

Dost\u0119pna kwota kredytu dla pary z dochodem 6000 z\u0142 netto<\/strong><\/h2>\n
\"\"<\/div>\n

\u015arednie oprocentowanie przy 10% wk\u0142adu w\u0142asnego przekroczy\u0142o 8%<\/strong><\/h2>\n

Kolejnym wa\u017cnym wydarzeniem jest to, \u017ce po kwietniowej podwy\u017cce st\u00f3p procentowych wyra\u017anie podskoczy\u0142y stawki WIBOR. Obecnie (dane z 12 kwietnia) stawka 3-miesi\u0119czna wynosi 5,43%, a 6-miesi\u0119czna a\u017c 5,73%. Gdy banki uwzgl\u0119dni\u0105 ich poziom, to \u015brednie oprocentowanie (zmienne) kredyt\u00f3w z najni\u017cszym (10%) wk\u0142adem w\u0142asnym wyniesie a\u017c 8,04%. Tak wysoki poziom obserwowali\u015bmy po raz ostatni w 2009 r. Natomiast dla kredyt\u00f3w z wysokim (20%) wk\u0142adem \u015brednie oprocentowanie wyniesie 7,51%.<\/p>\n

PKO BP mocno obni\u017cy\u0142 mar\u017ce, co mo\u017ce wp\u0142yn\u0105\u0107 na ca\u0142y rynek<\/strong><\/h2>\n

Warto doda\u0107, \u017ce oprocentowanie kredyt\u00f3w ros\u0142oby jeszcze szybciej, gdyby nie wprowadzane przez banki obni\u017cki mar\u017c. Szczeg\u00f3lnie warto zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119, na to co w kwietniu zrobi\u0142 PKO BP, kt\u00f3ry jest liderem rynku. Dla kredyt\u00f3w z wk\u0142adem w\u0142asnym przekraczaj\u0105cym 20% ju\u017c kilkukrotnie obni\u017cy\u0142 mar\u017c\u0119, kt\u00f3ra obecnie wynosi tylko 1,64% (z 1,99% we wrze\u015bniu 2021 r.). Jest to o tyle istotne, \u017ce dzia\u0142ania PKO BP mog\u0105 wymusi\u0107 obni\u017cki r\u00f3wnie\u017c w innych bankach i przeci\u0119tna mar\u017ca mo\u017ce nied\u0142ugo spa\u015b\u0107 w okolice 1,6%-1,7%. Po raz ostatni z tak\u0105 sytuacj\u0105 mieli\u015bmy do czynienia w 2015 r. Obecnie \u015brednia mar\u017ca dla takich kredyt\u00f3w wynosi 1,95%, a przed podwy\u017ckami st\u00f3p, czyli we wrze\u015bniu 2021 r. by\u0142o to 2,21%.<\/p>\n

Obni\u017cane s\u0105 r\u00f3wnie\u017c mar\u017ce kredyt\u00f3w z najni\u017cszym (10%) wk\u0142adem w\u0142asnym. \u015arednia spad\u0142a z 2,87% we wrze\u015bniu do 2,46% obecnie. Tu r\u00f3wnie\u017c du\u017c\u0105 zas\u0142ug\u0119 w tym spadku ma PKO BP, w kt\u00f3rym mar\u017ca spad\u0142a z 3,08% do 2,26%. Tak\u017ce w tym przypadku wydaje si\u0119 prawdopodobne, \u017ce \u015brednia nadal b\u0119dzie spada\u0142a w miar\u0119 jak inne banki b\u0119d\u0105 dostosowywa\u0142y swoje oferty do tego co zrobi\u0142 PKO BP.<\/p>\n

Zestawienie kredyt\u00f3w hipotecznych z oprocentowaniem zmiennym<\/strong><\/h2>\n
\"\"<\/div>\n

Ju\u017c tylko dwie oferty oprocentowania sta\u0142ego poni\u017cej 7%<\/strong><\/h2>\n

Wraz z podwy\u017ckami st\u00f3p procentowych i rosn\u0105cymi stawkami WIBOR coraz wy\u017csze s\u0105 ofertowane przez banki poziomy oprocentowania sta\u0142ego. Dla przyk\u0142adu przy wysokim (20%) wk\u0142adzie w\u0142asnym \u015bredni poziom oferowanego oprocentowania sta\u0142ego wynosi 7,46%. W momencie prowadzenia naszego badania (7-11 kwietnia) najni\u017csze oprocentowania sta\u0142e ofertowa\u0142y PKO Bank (6,98%) i Santander (6,99%). W pozosta\u0142ych przypadkach oprocentowanie przekracza\u0142o 7%, a Alior Banku by\u0142o to a\u017c 8,62%, ale tutaj trzeba zaznaczy\u0107, \u017ce jest to oferta z niezmienn\u0105 rat\u0105 na okres a\u017c 7 lat, a nie 5 lat w pozosta\u0142ych prezentowanych ofertach.<\/p>\n

Oprocentowanie sta\u0142e przy wk\u0142adzie w\u0142asnym 20%<\/strong><\/h2>\n
\"\"<\/div>\n
\n

Na koniec poka\u017cemy jeszcze jedn\u0105 ciekawostk\u0119. Por\u00f3wnali\u015bmy sytuacj\u0119 os\u00f3b kupuj\u0105cych mieszkanie teraz i tych, kt\u00f3rzy robili to tu\u017c przed pandemi\u0105, czyli w lutym 2020 r. Przypomnijmy, \u017ce w tym czasie sporo m\u00f3wi\u0142o si\u0119 o ba\u0144ce na rynku nieruchomo\u015bci i o cenach, kt\u00f3re s\u0105 ju\u017c na tyle wysokie, \u017ce ograniczaj\u0105 dost\u0119pno\u015b\u0107 mieszka\u0144. Przyjmujemy, \u017ce para chce kupi\u0107 mieszkanie o powierzchni 50 m2 i kt\u00f3ra posiada 10% wk\u0142adu w\u0142asnego i chce zaci\u0105gn\u0105\u0107 kredyt na 25 lat.<\/p>\n<\/div>\n

Raty w zale\u017cno\u015bci od miasta wzros\u0142y o 60%-111%<\/strong><\/h2>\n

Obecnie mamy zar\u00f3wno wysokie ceny mieszka\u0144 jak i coraz dro\u017csze kredyty. Od wspomnianego lutego 2020 r. ceny podskoczy\u0142y przeci\u0119tnie a\u017c o 25%. Dodatkowo oprocentowanie kredyt\u00f3w z najni\u017cszym (10%) wk\u0142adem w\u0142asnym wzros\u0142o z 4,25% do 8,04%. Splot tych dw\u00f3ch czynnik\u00f3w powoduje, \u017ce osoby kupuj\u0105ce obecnie mieszkanie o powierzchni 50 m2 musz\u0105 p\u0142aci\u0107 rat\u0119 nawet 2-krotnie wy\u017csz\u0105 ni\u017c lutym 2020 r. Miastami, w kt\u00f3rych raty wzros\u0142y najbardziej s\u0105 Sosnowiec (+111%), Bia\u0142ystok (+98%) i Szczecin (+97%). W tym pierwszym rata wzros\u0142a z 993 z\u0142 do 2 091 z\u0142. Z kolei najwi\u0119ksza r\u00f3\u017cnica w uj\u0119ciu warto\u015bciowym (wzrost a\u017c o 1 951 z\u0142) dotyczy Warszawy, gdzie rata wzros\u0142a z 2 607 z\u0142 do 4 559 z\u0142.<\/p>\n

W\u015br\u00f3d analizowanych przez nas miast najmniejsze wzrosty rat pojawi\u0142y si\u0119 w Katowicach (+60%), Bydgoszczy (+65%) i Cz\u0119stochowie (+67%). Wzrost o 60% trudno jednak nazwa\u0107 ma\u0142ym.<\/p>\n

Jak zmieni\u0142a si\u0119 rata kredytu na mieszkanie 50 m2<\/strong><\/h2>\n
\"\"<\/div>\n
\n

Je\u015bli do powy\u017cszego dodamy znacz\u0105cy spadek zdolno\u015bci kredytowej, to uzyskamy niezbyt optymistyczny obraz sytuacji. Naszym zdaniem rynek czeka przynajmniej rok zdecydowanego spowolnienia sprzeda\u017cy W d\u0142u\u017cnym okresie sytuacja wygl\u0105da bardziej optymistycznie. Mamy nap\u0142yw ponad 2 mln imigrant\u00f3w z Ukrainy, z kt\u00f3rych cz\u0119\u015b\u0107 zostanie w Polsce. Obecnie generuj\u0105 oni ogromny popyt na rynku najmu. To podbija stawki i poprawia op\u0142acalno\u015b\u0107 inwestycji w mieszkania na wynajem, co w pewnym momencie mo\u017ce przywr\u00f3ci\u0107 popyt inwestycyjny. W d\u0142u\u017cszym terminie ta sytuacja prze\u0142o\u017cy si\u0119 zapewne na zakupy mieszka\u0144 przez Ukrai\u0144c\u00f3w, kt\u00f3rzy b\u0119d\u0105 wi\u0105zali swoj\u0105 przysz\u0142o\u015b\u0107 z naszym krajem.<\/p>\n

Metodologia raportu<\/strong><\/h2>\n

Podane ceny mieszka\u0144 to mediany, kt\u00f3re wyliczono na podstawie analizy 42 556 nowo dodanych og\u0142osze\u0144 sprzeda\u017cy dost\u0119pnych w internecie od 1 do 31 marca 2022 r. Warto\u015bci s\u0105 publikowane tylko dla rynk\u00f3w, na kt\u00f3rych liczba og\u0142osze\u0144 przekracza 100. Aby por\u00f3wnanie ofert kredytowych nie wprowadza\u0142o w b\u0142\u0105d, to do wyliczenia oprocentowania ka\u017cdego z bank\u00f3w zastosowano stawki WIBOR 3M i WIBOR 6M z tego samego dnia, czyli dnia 12 kwietnia 2022 r.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n

\n

Dost\u0119p do danych przewag\u0105 w trudnych czasach<\/strong><\/h2>\n

Inwestorzy na ka\u017cdym dojrza\u0142ym rynku opieraj\u0105 si\u0119 na danych. Zanim trader kupi lub sprzeda akcje\u00a0b\u0105d\u017a inne instrumenty finansowe analizuje dane historyczne i wykresy. Na rynku nieruchomo\u015bci dost\u0119p do danych jest utrudniony. Mo\u017cesz analizowa\u0107 bie\u017c\u0105ce og\u0142oszenia na portalach, ale ci\u0119\u017cko jest opiera\u0107 analiz\u0119 na podstawie rozproszonych, nieustandardyzowanych i cz\u0119sto niesp\u00f3jnych danych. Dlatego nasze algorytmy agreguj\u0105 du\u017ce zbiory danych, oczyszczaj\u0105 je i usuwaj\u0105 duplikaty – na tej podstawie jeste\u015bmy w stanie zaoferowa\u0107 analizy bie\u017c\u0105cej sytuacji rynkowej oraz por\u00f3wnania do danych historycznych do kilku lat wstecz.\u00a0Mo\u017cesz korzysta\u0107 z naszych algorytm\u00f3w i naszej bazy danych tak jak chcesz. Dostarczamy us\u0142ug\u0119 automatycznej wyceny nieruchomo\u015bci, szacowania cen najmu, zaawansowane analizy rynku nieruchomo\u015bci poprzez API oraz przygotowujemy zbiory danych dopasowane do potrzeb klienta.\u00a0Skontaktuj si\u0119 z nami<\/u><\/a> <\/strong>i powiedz czego potrzebujesz, a my przygotujemy indywidualn\u0105, dopasowan\u0105 do Twoich potrzeb ofert\u0119.<\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Ceny mieszka\u0144 w og\u0142oszeniach sprzeda\u017cy wci\u0105\u017c rosn\u0105. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, \u017ce w marcu mieszkania stania\u0142y jedynie w 6 z 17 miast. Mocno spad\u0142a natomiast dost\u0119pno\u015b\u0107 kredyt\u00f3w hipotecznych. Szczeg\u00f3lnie jest to bolesne dla wnioskodawc\u00f3w posiadaj\u0105cych dzieci, poniewa\u017c nowa rekomendacja KNF doprowadzi\u0142a do urealnienia koszt\u00f3w \u017cycia przyjmowanych przez banki do wylicze\u0144. W rezultacie dost\u0119pna […]<\/p>\n","protected":false},"author":264387176,"featured_media":22,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advanced_seo_description":"","jetpack_seo_html_title":"","jetpack_seo_noindex":false,"_jetpack_memberships_contains_paid_content":false,"footnotes":"","jetpack_publicize_message":"","jetpack_publicize_feature_enabled":true,"jetpack_social_post_already_shared":false,"jetpack_social_options":{"image_generator_settings":{"template":"fullscreen","default_image_id":0,"font":"","enabled":false},"version":2},"_wpas_customize_per_network":false},"categories":[1358],"tags":[1371,1394,1395,1398,1413],"class_list":["post-1218","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-ekspert","tag-ceny-mieszkan","tag-kredyt","tag-kredyt-hipoteczny","tag-kryzys","tag-nieruchomosci"],"jetpack_publicize_connections":[],"jetpack_featured_media_url":"https:\/\/blog.rentier.io\/wp-content\/uploads\/2018\/03\/post3.jpg","jetpack_likes_enabled":true,"jetpack_sharing_enabled":true,"jetpack_shortlink":"https:\/\/wp.me\/pgteHY-jE","jetpack-related-posts":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/blog.rentier.io\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1218","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/blog.rentier.io\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/blog.rentier.io\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.rentier.io\/wp-json\/wp\/v2\/users\/264387176"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.rentier.io\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1218"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/blog.rentier.io\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1218\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.rentier.io\/wp-json\/wp\/v2\/media\/22"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/blog.rentier.io\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1218"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.rentier.io\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1218"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.rentier.io\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1218"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}