{"id":1714,"date":"2026-02-26T11:29:00","date_gmt":"2026-02-26T10:29:00","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.rentier.io\/?p=1714"},"modified":"2026-03-23T14:09:46","modified_gmt":"2026-03-23T13:09:46","slug":"raport-rankomat-pl-i-rentier-io-ceny-mieszkan-luty-2026-r-posiadanie-dzieci-obniza-zdolnosc-kredytowa-nawet-o-445-tys-zl","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.rentier.io\/raport-rankomat-pl-i-rentier-io-ceny-mieszkan-luty-2026-r-posiadanie-dzieci-obniza-zdolnosc-kredytowa-nawet-o-445-tys-zl\/","title":{"rendered":"Raport Rankomat.pl i Rentier.io \u2013 Ceny mieszka\u0144, luty 2026 r. (Posiadanie dzieci obni\u017ca zdolno\u015b\u0107 kredytow\u0105 nawet o 445 tys. z\u0142)"},"content":{"rendered":"
\"Raport<\/figure>\n

Ceny mieszka\u0144 s\u0105 w miar\u0119 stabilne, a jednocze\u015bnie coraz bardziej spada oprocentowanie kredytów hipotecznych. Z drugiej strony ro\u015bnie zdolno\u015b\u0107 kredytowa Polaków. Wed\u0142ug analizy Rankomat.pl i Rentier.io para zarabiaj\u0105ca miesi\u0119cznie 12 tys. z\u0142 na r\u0119k\u0119 mo\u017ce zaci\u0105gn\u0105\u0107 kredyt hipoteczny w wysoko\u015bci 929 tys. z\u0142, czyli wi\u0119kszy o 169 tys. z\u0142 ni\u017c przed rokiem. Na dost\u0119pn\u0105 kwot\u0119 kredytu wp\u0142yw ma ka\u017cde kolejne dziecko. Dla wspomnianego dochodu 12 tys. z\u0142, pierwsze dziecko obni\u017ca zdolno\u015b\u0107 o 105 tys. z\u0142, a drugie o kolejne 155 tys. z\u0142, a przy 3 dzieci zdolno\u015b\u0107 mo\u017ce by\u0107 ni\u017csza \u0142\u0105cznie nawet o 445 tys. z\u0142. Bardziej dost\u0119pne kredyty i stabilne ceny mieszka\u0144 doprowadzi\u0142y do prze\u0142amania kluczowej dla m\u0142odych bariery, która od II kw. 2022 r. utrudnia\u0142a im zakup mieszkania. W tym czasie nabycie mieszkania 50 m2 w du\u017cym mie\u015bcie, przy kredycie bez dop\u0142at, wymaga\u0142o p\u0142acenia raty, która przewy\u017csza\u0142a 40% dochodu pary zarabiaj\u0105cej po medianie wynagrodzenia. To z kolei poziom, który zwykle oznacza brak mo\u017cliwo\u015bci uzyskania kredytu. Najnowsze dane NBP o transakcyjnych cenach mieszka\u0144 pokazuj\u0105, \u017ce dzi\u0119ki stabilnym cenom i ni\u017cszemu oprocentowaniu kredytów udzia\u0142 raty w dochodzie przyk\u0142adowej pary spad\u0142 do 38%. W praktyce oznacza to, \u017ce m\u0142odzi s\u0105 w stanie kupi\u0107 mieszkanie o przeci\u0119tnej wielko\u015bci w du\u017cym mie\u015bcie, maj\u0105c dochody na poziomie mediany.<\/p>\n

W po\u0142owie miast mieszkania taniej\u0105, \u015brednio o 1,6%<\/h2>\n

Po raz kolejny liczba miast ze spadkami cen by\u0142a zbli\u017cona do tych, w których ceny ros\u0142y. W styczniu 2026 r. na 17 zestawionych miast Polski w 8 mieszkania spad\u0142y w porównaniu do poziomu przed rokiem. Tempo spadków by\u0142o jednak ró\u017cne, bo od zaledwie -0,2 proc. w Bia\u0142ymstoku do -5,4% w Sosnowcu. W grupie miast z taniej\u0105cymi mieszkaniami znalaz\u0142y si\u0119 te\u017c dro\u017csze lokalizacje, jak Wroc\u0142aw (-1,7 proc.) i Warszawa (-0,5 proc.). Pozosta\u0142e 9 miast notowa\u0142o wzrosty od +0,7 proc. w Krakowie do +11,4 proc. w Gda\u0144sku, który i tak jest w TOP 3 miast z najdro\u017cszymi nieruchomo\u015bciami.<\/p>\n

Ofertowe stawki w styczniu 2026 r. zaczyna\u0142y si\u0119 od 6 557 z\u0142 w Sosnowcu i dochodzi\u0142y do poziomu 17 156 z\u0142 w Warszawie – za 1 m2 \u0142\u0105cznie dla rynku pierwotnego i wtórnego. W 12 na 17 miast metr kwadratowy by\u0142 oferowany za co najmniej 10 tys. z\u0142, a tu\u017c poni\u017cej tej granicy znalaz\u0142y si\u0119 \u0141ód\u017a (9 389 z\u0142) i Toru\u0144 (9 570 z\u0142).<\/p>\n

W przeliczeniu na metra\u017c mieszkanie 50 m2 w styczniu 2026 r. oferowano od prawie 328 tys. z\u0142 w Sosnowcu do nieca\u0142ych 858 tys. z\u0142 w Warszawie, a wi\u0119c lokal w najta\u0144szym mie\u015bcie stanowi\u0142 38 proc. warto\u015bci mieszkania w stolicy.<\/p>\n

\n

Stycze\u0144 2026 na rynku sprzeda\u017cy przyniós\u0142 wi\u0119cej nowych og\u0142osze\u0144 w porównaniu do ko\u0144cówki roku (+9,9% m\/m), ale te\u017c lekki spadek aktywnych ofert (-2,1% m\/m). Ju\u017c teraz mo\u017cna prognozowa\u0107, \u017ce 2026 b\u0119dzie rokiem stabilizacji z lokalnymi odchyleniami. Póki co mieszkania na sprzeda\u017c nadal maj\u0105 si\u0119 bardzo ró\u017cnie pod wzgl\u0119dem cen. W krótszej perspektywie, czyli z miesi\u0105ca na miesi\u0105c, po stronie wzrostów wyró\u017cnia si\u0119 Szczecin (+6,7%) i Bydgoszcz (+6,2%), a po stronie spadków najta\u0144sze miasta w zestawieniu, czyli Sosnowiec (-17,7%) oraz Cz\u0119stochowa (-11,6%). W uj\u0119ciu rok do roku \u015brednia zmian cen jest niewielka, ok. +1,6% r\/r, ale podobnie do porównania miesi\u0105c do miesi\u0105ca rozrzut jest szeroki<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n

\u2014 komentuje Anton Bubiel, prezes Rentier.io.<\/p>\n

\"Wykres<\/figure>\n

Kupuj\u0105cych sta\u0107 na wi\u0119kszy kredyt hipoteczny<\/h2>\n

Obni\u017cki stóp procentowych w 2025 roku spowodowa\u0142y, \u017ce kredyty hipoteczne s\u0105 \u0142atwiej dost\u0119pne. Banki znacz\u0105co zwi\u0119kszy\u0142y zdolno\u015b\u0107 kredytow\u0105, a ta zale\u017cy przede wszystkim od dochodów, dlatego osoby najlepiej zarabiaj\u0105ce mog\u0105 zaci\u0105gn\u0105\u0107 kredyt nawet o prawie 300 tys. z\u0142 wi\u0119kszy ni\u017c jeszcze rok temu. Ale dochód 2 osób rz\u0119du 20 tys. z\u0142 netto to w Polsce rzadko\u015b\u0107, dlatego bardziej miarodajne jest porównanie ni\u017cszych wynagrodze\u0144.<\/p>\n

Najmniej kwotowo zyska\u0142 przez rok singiel z dochodem 6 tys. z\u0142, bo jego zdolno\u015b\u0107 kredytowa wzros\u0142a o 71,5 tys. z\u0142. Nieznacznie wi\u0119kszy wzrost uzyska\u0142y 2 osoby, z dochodem 8 tys. z\u0142 netto. Ich zdolno\u015b\u0107 wzros\u0142a o 78 tys. z\u0142, a przy dochodach 10 tys. z\u0142 zwi\u0119kszy\u0142a si\u0119 o 120 tys. z\u0142. Zarobki na poziomie 12 tys. z\u0142 to ju\u017c zdolno\u015b\u0107 wy\u017csza o 169 tys. z\u0142.<\/p>\n

\n

Przy wy\u017cszej warto\u015bci mienia albo ni\u017cszym udziale raty kredytu zmienia si\u0119 profil ryzyka i oczekiwania co do polisy. Rozszerzone wersje ubezpieczenia zawieraj\u0105 szereg przydatnych opcji, jak OC w \u017cyciu prywatnym, ochrona dla zwierz\u0105t domowych, przedmioty szklane, pakiet medyczny czy w ko\u0144cu wybranie formu\u0142y ubezpieczenia All risk. Warto pami\u0119ta\u0107, \u017ce im wi\u0119cej zdarze\u0144 w polisie mieszkaniowej, tym bardziej ro\u015bnie prawdopodobie\u0144stwo wyp\u0142aty odszkodowania<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n

\u2013 podkre\u015bla Ewelina Ratajczak, ekspertka ds. ubezpiecze\u0144 nieruchomo\u015bci Rankomat.pl.<\/p>\n

Ka\u017cde kolejne dziecko obni\u017ca zdolno\u015b\u0107 kredytow\u0105<\/h2>\n

Na fali dyskusji o zapa\u015bci demograficznej w Polsce, warto te\u017c wspomnie\u0107 o tym, jak wygl\u0105daj\u0105 konkretne warto\u015bci dost\u0119pnej kwoty kredytu pod k\u0105tem posiadania dzieci lub ich braku. Przy dochodzie 12 tys. z\u0142 netto 2 doros\u0142ych bez dzieci ma zdolno\u015b\u0107 kredytow\u0105 w wysoko\u015bci nawet 950 tys. z\u0142. W przypadku takiego samego dochodu, ale posiadania jednego dziecka dost\u0119pna kwota wynosi 845 tys. z\u0142, a przy dwójce dzieci 690 tys. z\u0142. Oznacza to, \u017ce pierwsze dziecko obni\u017ca zdolno\u015b\u0107 kredytow\u0105 o 105 tys. z\u0142, a drugie a\u017c o 155 tys. z\u0142. Z kolei trzecie dziecko w niektórych bankach potrafi obni\u017cy\u0107 dost\u0119pn\u0105 kwot\u0119 a\u017c o 185 tys. z\u0142, a \u0142\u0105cznie przy 3 dzieci zdolno\u015b\u0107 kredytowa jest mniejsza o 445 tys. z\u0142.<\/p>\n

\"Wykres<\/figure>\n

Dzieci poniek\u0105d reguluj\u0105 wysoko\u015b\u0107 kredytu, który z kolei wp\u0142ywa na sprzeda\u017c mieszka\u0144 w Polsce. W 2026 roku dynamika sprzeda\u017cowa na rynku nieruchomo\u015bci b\u0119dzie zale\u017ce\u0107 od liczby i ch\u0119ci udzielania kredytów przez banki, ale te\u017c sytuacji na rynku najmu czy konfliktu tocz\u0105cego si\u0119 za nasz\u0105 wschodni\u0105 granic\u0105.<\/p>\n

\n

Koszt kredytu w 2026 roku zdecyduje o ewentualnej zmianie kierunku na rynku sprzeda\u017cy mieszka\u0144. Je\u015bli stopy procentowe utrzymaj\u0105 si\u0119 na dotychczasowym poziomie, popyt raczej si\u0119 wyp\u0142aszczy i ceny pozostan\u0105 stabilne, a przy kolejnych obni\u017ckach mo\u017cliwe jest szybsze \u201ewymiecenie\u201d ofert i punktowa presja na wzrosty w miastach z p\u0142ytsz\u0105 poda\u017c\u0105. Drugim czynnikiem ryzyka s\u0105 zmiany migracyjne zwi\u0105zane z mo\u017cliwym wygaszaniem wojny w Ukrainie \u2014 potencjalny spadek popytu na najem mo\u017ce prze\u0142o\u017cy\u0107 si\u0119 na wi\u0119ksz\u0105 sk\u0142onno\u015b\u0107 cz\u0119\u015bci inwestorów do sprzeda\u017cy, co lokalnie zwi\u0119ksza\u0142oby poda\u017c. Trzecia zmienna to regulacja najmu krótkoterminowego: je\u015bli b\u0119dzie restrykcyjna, cz\u0119\u015b\u0107 lokali mo\u017ce przej\u015b\u0107 z segmentu krótkoterminowego do d\u0142ugoterminowego lub trafi\u0107 na sprzeda\u017c, szczególnie w centrach i lokalizacjach turystycznych<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n

\u2014 dodaje Anton Bubiel.<\/p>\n

M\u0142odzi mog\u0105 wreszcie kupi\u0107 przeci\u0119tne mieszkanie w du\u017cym mie\u015bcie<\/h2>\n

Zacznijmy od tego, \u017ce w idealnym scenariuszu rata kredytu mieszkaniowego nie powinna poch\u0142ania\u0107 wi\u0119cej ni\u017c 30 proc. dochodu. Z kolei poziom 40 proc. jest cz\u0119sto granicznym. Je\u015bli rata mia\u0142aby wynosi\u0107 wi\u0119cej, to zwykle bank odmówi przyznania kredytu (wyj\u0105tki to osoby o wysokich dochodach).<\/p>\n

Niestety, od II kw. 2022 r. para zarabiaj\u0105ca po przeci\u0119tnym wynagrodzeniu (medianie), je\u015bli chcia\u0142a kupi\u0107 mieszkanie w du\u017cym mie\u015bcie, o powierzchni 50 m2, to rata przekracza\u0142a limit 40 proc. W takich warunkach bank nie chcia\u0142 im udzieli\u0107 kredytu, a niedoszli nabywcy musieli decydowa\u0107 si\u0119 na mniejszy metra\u017c lub kupowa\u0107 mieszkanie na obrze\u017cach. Lub ostatecznie korzysta\u0107 z kredytu z dop\u0142at\u0105.<\/p>\n

Bior\u0105c jednak pod uwag\u0119 najnowsze dane NBP o cenach transakcyjnych na rynku pierwotnym w IV kw. 2025 r. dla 7 najwi\u0119kszych miast i uwzgl\u0119dniaj\u0105c obecny poziom oprocentowania, ten udzia\u0142 spad\u0142 do 38 proc. Oznacza to, \u017ce m\u0142odzi nareszcie s\u0105 w stanie kupi\u0107 przeci\u0119tnej wielko\u015bci mieszkanie w du\u017cym mie\u015bcie, maj\u0105c przeci\u0119tnej wysoko\u015bci dochody.<\/p>\n

Nale\u017cy jednak doda\u0107, \u017ce sytuacja wci\u0105\u017c jest daleka od idea\u0142u. Bezpieczny poziom to maksymalnie 30 proc. Udzia\u0142u raty kredytu w dochodzie. Aby tak si\u0119 sta\u0142o, ceny mieszka\u0144 nie mog\u0142yby wzrosn\u0105\u0107 przy jednoczesnym spadku oprocentowania kredytu do 4,4 proc.<\/p>\n

\"Wykres<\/figure>\n

Wy\u017cszy CIT dla banków nie obni\u017cy\u0142 zdolno\u015bci kredytowej<\/h2>\n

Warto podkre\u015bli\u0107, \u017ce w danych o zdolno\u015bci kredytowej nie wida\u0107 na razie wp\u0142ywu podwy\u017cszonego od 2026 r. podatku CIT dla banków. Teoretycznie wy\u017csze obci\u0105\u017cenia podatkowe mog\u0142yby sk\u0142oni\u0107 instytucje finansowe do podnoszenia mar\u017c kredytowych lub zaostrzenia polityki kredytowej, co prze\u0142o\u017cy\u0142oby si\u0119 na spadek dost\u0119pnej kwoty finansowania dla klientów. Jak dot\u0105d taki scenariusz si\u0119 jednak nie materializuje.<\/p>\n

W lutym, w porównaniu z grudniem 2025 r., przeci\u0119tna zdolno\u015b\u0107 kredytowa wzros\u0142a o 2%. Oznacza to, \u017ce banki nie tylko nie ograniczy\u0142y akcji kredytowej, ale w cz\u0119\u015bci przypadków utrzyma\u0142y lub nawet nieznacznie poprawi\u0142y parametry oceny zdolno\u015bci klientów. Mo\u017ce to wynika\u0107 z wcze\u015bniejszych obni\u017cek stóp procentowych w 2025 r., które spowodowa\u0142y spadek kosztów finansowania kredytów, a tak\u017ce z utrzymuj\u0105cej si\u0119 konkurencji mi\u0119dzy bankami w segmencie hipotecznym.<\/p>\n

Metodologia<\/h2>\n

Ofertowe ceny mieszka\u0144 dla rynku wtórnego oraz pierwotnego pochodz\u0105 z opracowania portalu Rentier.io w styczniu 2026 r. na podstawie analizy 32 615 og\u0142osze\u0144 cen sprzeda\u017cy mieszka\u0144 dost\u0119pnych w 17 najwi\u0119kszych miastach Polski wg liczby ludno\u015bci. Przeci\u0119tne ceny stanowi\u0105 median\u0119 zbioru dla danego miasta. Dane o zdolno\u015bci kredytowej w 11 bankach dotycz\u0105 lutego 2026 r. i porównania z analogicznym okresem sprzed roku. Udzia\u0142 raty w dochodach zosta\u0142 opracowany na podstawie danych NBP o transakcyjnych cenach mieszka\u0144 na rynku pierwotnym w IV kw. 2025 r. dla 7 najwi\u0119kszych miast (Warszawa, Kraków, Wroc\u0142aw, \u0141ód\u017a, Pozna\u0144, Gda\u0144sk, Gdynia) w zestawieniu z median\u0105 zarobków w Polsce w tym samym okresie.<\/p>\n

Dane i narz\u0119dzia Rentier.io<\/h2>\n