{"id":1774,"date":"2026-01-29T09:12:00","date_gmt":"2026-01-29T08:12:00","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.rentier.io\/?p=1774"},"modified":"2026-03-24T09:25:11","modified_gmt":"2026-03-24T08:25:11","slug":"raport-rankomat-pl-i-rentier-io-koszty-najmu-styczen-2026-r-najem-w-warszawie-mniej-dostepny-niz-w-wiedniu-berlinie-i-paryzu","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.rentier.io\/raport-rankomat-pl-i-rentier-io-koszty-najmu-styczen-2026-r-najem-w-warszawie-mniej-dostepny-niz-w-wiedniu-berlinie-i-paryzu\/","title":{"rendered":"Raport Rankomat.pl i Rentier.io \u2013 Koszty najmu, stycze\u0144 2026 r. (Najem w Warszawie mniej dost\u0119pny ni\u017c w Wiedniu, Berlinie i Pary\u017cu)"},"content":{"rendered":"

\"Najem<\/p>\n

W wi\u0119kszo\u015bci miast koszty najmu w 2025 r. nie uleg\u0142y wi\u0119kszym zmianom. Atrakcyjno\u015b\u0107 najmu w por\u00f3wnaniu z zakupem w\u0142asnego mieszkania wyra\u017anie si\u0119 jednak pogorszy\u0142a. Znacz\u0105cy spadek wysoko\u015bci rat kredytowych sprawi\u0142, \u017ce koszt najmu i wysoko\u015b\u0107 rat znacznie si\u0119 do siebie zbli\u017cy\u0142y. Z raportu Rankomat.pl i Rentier.io wynika, \u017ce w 7 z 17 badanych miast rata kredytu dla mieszkania o powierzchni 30 m\u00b2 jest ni\u017csza ni\u017c koszt najmu. W kolejnych 6 miastach miesi\u0119czna nadwy\u017cka raty nad kosztem najmu nie przekracza 100 z\u0142. W sumie oznacza to, \u017ce w 13 z 17 na takie samo mieszkanie. Sprawdzili\u015bmy r\u00f3wnie\u017c, jak wygl\u0105da relacja koszt\u00f3w najmu do dochod\u00f3w w Warszawie oraz w innych stolicach kraj\u00f3w UE. W Warszawie najem poch\u0142ania 43% dochodu. To wyra\u017anie gorszy wynik ni\u017c np. w Wiedniu (24%), Berlinie (29%) czy Pary\u017cu (31%), ale jednocze\u015bnie znacznie lepszy ni\u017c w Lizbonie (79%).<\/p>\n

Rok 2025 by\u0142 kolejnym z rz\u0119du, w kt\u00f3rym koszty najmu w wi\u0119kszo\u015bci miast zmienia\u0142y si\u0119 jedynie nieznacznie. Dla przyk\u0142adu, w IV kw. 2024 r. koszt najmu mieszkania o powierzchni 30 m\u00b2 we Wroc\u0142awiu wynosi\u0142 2 382 z\u0142 miesi\u0119cznie. Rok p\u00f3\u017aniej, czyli w IV kw. 2025 r., by\u0142o to 2 400 z\u0142, co oznacza wzrost o zaledwie 18 z\u0142. Co ciekawe, mimo tego wzrostu koszt najmu by\u0142 nadal nieco ni\u017cszy ni\u017c w IV kw. 2022 r. W praktyce stawki najmu w IV kw. 2025 r. zwykle by\u0142y zbli\u017cone do poziomu sprzed trzech lat.<\/p>\n

Przed rokiem stawki najmu by\u0142y bardzo atrakcyjne na tle wysokich rat kredyt\u00f3w hipotecznych. Silne wzrosty cen mieszka\u0144 w 2024 r. oraz wysokie stopy procentowe sprawia\u0142y, \u017ce raty kredytowe by\u0142y znacznie wy\u017csze ni\u017c koszty najmu.<\/p>\n

W 2025 r. sytuacja na rynku kredyt\u00f3w hipotecznych zacz\u0119\u0142a si\u0119 jednak dynamicznie zmienia\u0107. Obni\u017cki st\u00f3p procentowych oraz mar\u017c kredytowych spowodowa\u0142y, \u017ce \u015brednie oprocentowanie spad\u0142o z 7,4% do ok. 5,7% obecnie. W tym samym czasie ceny mieszka\u0144 pozostawa\u0142y stabilne. W rezultacie przeprowadzka z mieszkania najmowanego do w\u0142asnego sta\u0142o si\u0119 wyra\u017anie \u0142atwiejsza.<\/p>\n

Zakup staje si\u0119 ta\u0144szy ni\u017c najem<\/h2>\n

W przypadku ma\u0142ych mieszka\u0144 (do 35 m\u00b2) ju\u017c w 7 z 17 badanych miast rata kredytu (przy wk\u0142adzie w\u0142asnym 10%, na 30 lat) jest ni\u017csza ni\u017c koszt najmu. Dla przyk\u0142adu w \u0141odzi najem mieszkania o powierzchni 30 m\u00b2 kosztuje przeci\u0119tnie 1 765 z\u0142 miesi\u0119cznie, podczas gdy rata kredytu na takie samo mieszkanie wynosi 1 573 z\u0142. Przeniesienie si\u0119 z najmu do w\u0142asnego lokalu oznacza wi\u0119c oszcz\u0119dno\u015b\u0107 191 z\u0142 miesi\u0119cznie. W 6 miastach rata jest tylko nieznacznie wy\u017csza od kosztu najmu. Raty wy\u017csze o ponad 100 z\u0142 od kosztu najmu wyst\u0119puj\u0105 jedynie w Krakowie, Warszawie i Katowicach.<\/p>\n

Ta korzystna sytuacja dotyczy jednak g\u0142\u00f3wnie ma\u0142ych mieszka\u0144. W przypadku lokali \u015bredniej wielko\u015bci (35\u201360 m\u00b2) oraz du\u017cych (powy\u017cej 60 m\u00b2) rata kredytu wci\u0105\u017c jest zazwyczaj wyra\u017anie wy\u017csza ni\u017c koszt najmu. Warto jednak doda\u0107, \u017ce w 2025 r. r\u00f3\u017cnica ta zauwa\u017calnie si\u0119 zmniejszy\u0142a.<\/p>\n

Dla mieszkania o powierzchni 50 m\u00b2 przeprowadzka z najmu do w\u0142asnego lokalu podnosi miesi\u0119czne wydatki przeci\u0119tnie o 12%, a w przypadku mieszkania o powierzchni 70 m\u00b2 \u2013 a\u017c o 23%. Przek\u0142ada si\u0119 to na konkretne kwoty. Przyk\u0142adowo we Wroc\u0142awiu przy 50 m\u00b2 miesi\u0119czny koszt wzrasta o 432 z\u0142, a przy 70 m\u00b2 \u2013 o 833 z\u0142.<\/p>\n

\"Koszty<\/p>\n

\"Rata<\/p>\n

Dost\u0119pno\u015b\u0107 warszawskich mieszka\u0144 na wynajem znacznie gorsza ni\u017c w Wiedniu, Berlinie czy Pary\u017cu<\/h2>\n

Kosztom najmu warto przyjrze\u0107 si\u0119 nie tylko w por\u00f3wnaniu z wysoko\u015bci\u0105 rat kredytowych, ale r\u00f3wnie\u017c w relacji do dochod\u00f3w. Sprawdzili\u015bmy, jaki odsetek przeci\u0119tnego dochodu netto poch\u0142ania wynaj\u0119cie 2-pokojowego mieszkania poza centrum miasta w stolicach kraj\u00f3w UE.<\/p>\n

W Warszawie na ten cel trzeba przeznaczy\u0107 43% dochodu. To wynik zbli\u017cony do Pragi i Madrytu. W wi\u0119kszo\u015bci stolic kraj\u00f3w UE sytuacja jest jednak korzystniejsza \u2013 Warszawa zajmuje dopiero 18. miejsce na 27 badanych miast. W pi\u0119ciu stolicach udzia\u0142 koszt\u00f3w najmu w dochodach nie przekracza 30%: w Wiedniu, Rydze, Helsinkach, Tallinnie i Berlinie. Na drugim biegunie znajduje si\u0119 Lizbona, gdzie koszt najmu poch\u0142ania a\u017c 79% dochodu. Drugie miejsce od ko\u0144ca zajmuje Dublin (48%), a trzecie \u2013 malta\u0144ska Valletta (47%).<\/p>\n

Podsumowuj\u0105c, koszty najmu w Warszawie w relacji do zarobk\u00f3w nie s\u0105 ani wyj\u0105tkowo wysokie, ani szczeg\u00f3lnie niskie. S\u0105 natomiast nieco wy\u017csze ni\u017c \u015brednia dla stolic kraj\u00f3w UE, kt\u00f3ra wynosi 38%.<\/p>\n

\"Koszt<\/p>\n

Kluczowa relacja popytu i poda\u017cy<\/h2>\n

Na koniec zastan\u00f3wmy si\u0119, co czeka rynek najmu w 2026 r. Kluczowe b\u0119dzie to, czy poda\u017c mieszka\u0144 na wynajem wzro\u015bnie szybciej ni\u017c popyt. Przy wi\u0119kszej poda\u017cy i braku silnego impulsu popytowego mo\u017cliwa jest presja na \u0142agodne obni\u017cki czynsz\u00f3w lub co najmniej kontynuacja ich stabilizacji.<\/p>\n

Potencjalnym czynnikiem zwi\u0119kszaj\u0105cym poda\u017c mog\u0142oby by\u0107 przesuni\u0119cie cz\u0119\u015bci lokali z najmu kr\u00f3tkoterminowego do d\u0142ugoterminowego. Taki scenariusz mog\u0105 wywo\u0142a\u0107 bardziej restrykcyjne regulacje ograniczaj\u0105ce najem kr\u00f3tkoterminowy.<\/p>\n

Dodatkowo w 2026 r. istotn\u0105 rol\u0119 mo\u017ce odegra\u0107 scenariusz zmian migracyjnych. W przypadku zako\u0144czenia wojny za nasz\u0105 wschodni\u0105 granic\u0105 cz\u0119\u015b\u0107 obywateli Ukrainy mog\u0142aby wr\u00f3ci\u0107 do swojego kraju. Oznacza\u0142oby to wyprowadzk\u0119 z najmowanych mieszka\u0144 i pojawienie si\u0119 na rynku wi\u0119kszej liczby lokali. W takim wariancie presja na spadek stawek najmu by\u0142aby wyra\u017anie silniejsza.<\/p>\n

Dane i narz\u0119dzia Rentier.io<\/h2>\n

Je\u015bli chcesz robi\u0107 podobne analizy na bie\u017c\u0105co i podejmowa\u0107 decyzje na twardych danych, korzystaj z narz\u0119dzi Rentier.io:<\/p>\n