{"id":1891,"date":"2026-04-28T09:52:00","date_gmt":"2026-04-28T07:52:00","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.rentier.io\/?p=1891"},"modified":"2026-06-19T22:34:13","modified_gmt":"2026-06-19T20:34:13","slug":"raport-rankomat-pl-i-rentier-io-ceny-mieszkan-i-kw-2026-r-raty-spadly-nawet-o-1000-zl-ale-na-horyzoncie-ryzyko-podwyzek","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.rentier.io\/raport-rankomat-pl-i-rentier-io-ceny-mieszkan-i-kw-2026-r-raty-spadly-nawet-o-1000-zl-ale-na-horyzoncie-ryzyko-podwyzek\/","title":{"rendered":"Raport Rankomat.pl i Rentier.io \u2013 Ceny mieszka\u0144, I kw. 2026 r. (Raty spad\u0142y nawet o 1000 z\u0142, ale na horyzoncie ryzyko podwy\u017cek)"},"content":{"rendered":"\n

Pomimo ogromnej liczby wniosk\u00f3w o kredyty hipoteczne w marcu ceny mieszka\u0144 pozosta\u0142y stabilne. Wiele wskazuje na to, \u017ce marcowy boom kredytowy tak naprawd\u0119 by\u0142 w du\u017cym stopniu z\u0142udzeniem, wynikaj\u0105cym z ogromnej skali refinansowa\u0144 kredyt\u00f3w. Jednocze\u015bnie ni\u017csze stopy procentowe wyra\u017anie poprawi\u0142y dost\u0119pno\u015b\u0107 mieszka\u0144. Z raportu Rankomat.pl i Rentier.io wynika, \u017ce w Warszawie, Krakowie i Katowicach rata kredytu na 70-metrowe mieszkanie spad\u0142a o ponad 1000 z\u0142 wzgl\u0119dem I kwarta\u0142u 2025 r. Na horyzoncie ponownie pojawia si\u0119 jednak ryzyko podwy\u017cek st\u00f3p procentowych i wzrostu rat o niemal 200 z\u0142.<\/p>\n\n\n\n

Marcowy boom kredytowy by\u0142 tylko z\u0142udzeniem?<\/h2>\n\n\n\n

Na pocz\u0105tku kwietnia szeroko publikowane by\u0142y dane BIK na temat ogromnego wzrostu liczby wniosk\u00f3w o kredyty hipoteczne. W marcu z\u0142o\u017cono a\u017c 63 tys. wniosk\u00f3w, co jest najlepszym wynikiem od 18 lat. Ich liczba by\u0142a o 71% wy\u017csza ni\u017c przed rokiem, a ich warto\u015b\u0107 \u2013 a\u017c o 80%.<\/p>\n\n\n\n

Od razu nale\u017cy jednak doda\u0107, \u017ce te wnioski prze\u0142o\u017c\u0105 si\u0119 na liczb\u0119 i warto\u015b\u0107 kredyt\u00f3w udzielonych w kwietniu i maju. Nie nale\u017cy ich \u0142\u0105czy\u0107 z opublikowanymi w\u0142a\u015bnie przez BIK danymi o warto\u015bci i liczbie kredyt\u00f3w udzielonych w marcu. Na ten wynik mia\u0142y wp\u0142yw wnioski z\u0142o\u017cone w styczniu i lutym, co jest efektem do\u015b\u0107 d\u0142ugiego procesu przyznawania kredytu hipotecznego.<\/p>\n\n\n\n

Wspomniany marcowy boom we wnioskach kredytowych wydaje si\u0119 bardzo podejrzany. Tak du\u017cy skok popytu powinien by\u0107 widoczny r\u00f3wnie\u017c przez pryzmat wynik\u00f3w sprzeda\u017cy, zmian poda\u017cy i cen mieszka\u0144.<\/p>\n\n\n\n

Je\u015bli chodzi o wyniki sprzeda\u017cowe, deweloperzy raportuj\u0105 sprzeda\u017c o 40% wy\u017csz\u0105 ni\u017c rok temu. A zatem boom w tym segmencie rynku jest, cho\u0107 nie a\u017c tak du\u017cy jak popyt na kredyty.<\/p>\n\n\n\n

Je\u015bli chodzi o ofert\u0119 mieszka\u0144 na sprzeda\u017c na portalach, to w 17 analizowanych przez nas miastach zmniejszy\u0142a si\u0119 ona jedynie o 9% rok do roku.<\/p>\n\n\n\n

Ponadto wysoki popyt na kredyty nie spowodowa\u0142 wzrostu cen mieszka\u0144. W marcu w 17 badanych przez nas miastach odnotowali\u015bmy 9, w kt\u00f3rych ceny spad\u0142y, oraz 8, w kt\u00f3rych wzros\u0142y. \u015arednia zmiana miesi\u0119czna wynios\u0142a -0,03%, a wi\u0119c ceny pozosta\u0142y na poziomie zbli\u017conym do lutego.<\/p>\n\n\n\n

Sk\u0105d wi\u0119c tak umiarkowane efekty rynkowe przy tak rekordowej liczbie wniosk\u00f3w kredytowych? Bardzo prawdopodobne wydaje si\u0119, \u017ce nawet oko\u0142o po\u0142owa, a by\u0107 mo\u017ce wi\u0119kszo\u015b\u0107 z tych wniosk\u00f3w dotyczy refinansowania, czyli zamiany starego kredytu z wy\u017cszym oprocentowaniem na nowy z ni\u017csz\u0105 stawk\u0105. BIK w\u0142a\u015bnie poda\u0142, \u017ce w marcu udzia\u0142 refinansowania wynosi\u0142 30%. To jednak efekt wniosk\u00f3w jeszcze ze stycznia i lutego. Wnioski marcowe sprawi\u0105, \u017ce najprawdopodobniej w kwietniu ten udzia\u0142 b\u0119dzie jeszcze wy\u017cszy. Szacujemy go na ok. 50%.<\/p>\n\n\n\n

Naszym zdaniem w du\u017cym stopniu za ten boom odpowiadaj\u0105 w\u0142a\u015bnie osoby, kt\u00f3re refinansowa\u0142y kredyty ze sta\u0142ym oprocentowaniem. Zgodnie z przepisami nie mog\u0105 zamieni\u0107 oprocentowania sta\u0142ego na zmienne. Nowy kredyt r\u00f3wnie\u017c musi mie\u0107 oprocentowanie sta\u0142e. Dlatego wiele z takich os\u00f3b wcze\u015bniej zwleka\u0142o, poniewa\u017c przed wojn\u0105 na Bliskim Wschodzie prognozowane na ten rok by\u0142y kolejne obni\u017cki st\u00f3p procentowych.<\/p>\n\n\n\n

Gdy wojna wybuch\u0142a, prognozy si\u0119 zmieni\u0142y. Pojawi\u0142o si\u0119 wr\u0119cz ryzyko podwy\u017cek st\u00f3p. Wtedy takie osoby b\u0142yskawicznie podejmowa\u0142y decyzje o refinansowaniu. Popyt na prawdziwie \u201enowe kredyty” by\u0142 wi\u0119c du\u017co ni\u017cszy, ni\u017c mo\u017ce si\u0119 to wydawa\u0107 na pierwszy rzut oka.<\/p>\n\n\n\n

Banki broni\u0105 si\u0119 przed refinansow\u0105 konkurencj\u0105<\/h2>\n\n\n\n

Przy okazji warto wspomnie\u0107, \u017ce ruch w zakresie refinansowania jest w ostatnim czasie tak du\u017cy, \u017ce cz\u0119\u015b\u0107 kredytobiorc\u00f3w donosi, i\u017c banki zacz\u0119\u0142y podejmowa\u0107 dzia\u0142ania \u201eobronne”. Gdy klient sk\u0142ada wniosek o za\u015bwiadczenie o zad\u0142u\u017ceniu (potrzebne, aby uzyska\u0107 kredyt refinansowy), cz\u0119\u015b\u0107 bank\u00f3w proponuje obni\u017cenie oprocentowania. Dotyczy to r\u00f3wnie\u017c oprocentowania sta\u0142ego.<\/p>\n\n\n\n

Oczywi\u015bcie zwykle ta obni\u017cka nie daje a\u017c tak niskiego oprocentowania jak kredyt refinansowy. Z drugiej strony zalet\u0105 pozostania w dotychczasowym banku jest mo\u017cliwo\u015b\u0107 unikni\u0119cia nieco uci\u0105\u017cliwych procedur zwi\u0105zanych z zaci\u0105ganiem kredytu refinansowego.<\/p>\n\n\n\n

Obecnie dobrym pomys\u0142em wydaje si\u0119 wi\u0119c wyst\u0105pienie o wspomniane za\u015bwiadczenie, nawet je\u015bli kto\u015b nie planuje refinansowania. By\u0107 mo\u017ce bank zaproponuje wtedy lepsze warunki. Najlepiej jednak por\u00f3wna\u0107 to, co zaproponuje nasz bank, z tym, co mo\u017cna uzyska\u0107 u konkurencji w ramach refinansowania.<\/p>\n\n\n\n

Du\u017ce mieszkania zdro\u017ca\u0142y o 3,4% r\/r<\/h2>\n\n\n\n

Je\u015bli chodzi o ceny mieszka\u0144, w tym raporcie nie b\u0119dziemy szczeg\u00f3\u0142owo analizowa\u0107 danych z marca, lecz skupimy si\u0119 na ca\u0142ym I kwartale. Dane te daj\u0105 nam bowiem unikaln\u0105 mo\u017cliwo\u015b\u0107 przyjrzenia si\u0119 cenom mieszka\u0144 w poszczeg\u00f3lnych segmentach rynku.<\/p>\n\n\n\n

Z najbardziej dynamiczn\u0105 sytuacj\u0105 mamy do czynienia w segmencie du\u017cych mieszka\u0144 (powy\u017cej 60 m\u00b2). Ceny w I kw. 2026 r. by\u0142y tu wy\u017csze ni\u017c przed rokiem w 15 z 17 badanych miast. Z kolei \u015brednia zmiana cen w badanych miastach wynios\u0142a 3,4% r\/r. Dla por\u00f3wnania \u015brednia zmiana dla ma\u0142ych mieszka\u0144 (poni\u017cej 35 m\u00b2) wynios\u0142a 1,8% r\/r, a dla mieszka\u0144 \u015bredniej wielko\u015bci (od 35 do 60 m\u00b2) by\u0142o to 0,9% r\/r.<\/p>\n\n\n\n

\"Ceny<\/figure>\n\n\n\n
\"Zmiany<\/figure>\n\n\n\n

Ni\u017csze raty poprawi\u0142y dost\u0119pno\u015b\u0107 mieszka\u0144<\/h2>\n\n\n\n

Zdecydowana wi\u0119kszo\u015b\u0107 kupuj\u0105cych mieszkania na w\u0142asne potrzeby finansuje zakup kredytem. Te z kolei po raz kolejny stania\u0142y w I kwartale dzi\u0119ki marcowej obni\u017cce st\u00f3p. W sumie w ci\u0105gu ostatnich 12 miesi\u0119cy stopy procentowe spad\u0142y o 2 pkt proc. To powoduje, \u017ce pomimo wspomnianych, niewielkich wzrost\u00f3w cen zakup mieszkania jest znacznie \u0142atwiejszy ni\u017c przed rokiem. Raty s\u0105 bowiem zdecydowanie ni\u017csze, szczeg\u00f3lnie w przypadku du\u017cych mieszka\u0144.<\/p>\n\n\n\n

O ponad 1000 z\u0142 ni\u017csza rata w Warszawie, Krakowie i Katowicach<\/h3>\n\n\n\n

W przypadku mieszkania o powierzchni 70 m\u00b2 w trzech miastach wysoko\u015b\u0107 raty spad\u0142a o ponad 1000 z\u0142. W Warszawie rata za takie mieszkanie wynosi obecnie 6338 z\u0142, czyli o 1328 z\u0142 mniej ni\u017c w I kw. 2025 r. W Krakowie to 5595 z\u0142, czyli spadek o 1064 z\u0142.<\/p>\n\n\n\n

Pewnym zaskoczeniem w tej grupie s\u0105 Katowice, kt\u00f3re nie maj\u0105 tak wysokiego poziomu cen jak dwa poprzednie miasta. W odr\u00f3\u017cnieniu od nich mamy tu do czynienia nie tylko ze spadkiem st\u00f3p procentowych, ale r\u00f3wnie\u017c z ni\u017cszymi ni\u017c przed rokiem cenami du\u017cych mieszka\u0144. Po\u0142\u0105czenie tych dw\u00f3ch efekt\u00f3w da\u0142o tak imponuj\u0105cy spadek raty.<\/p>\n\n\n\n

Na drugim biegunie mamy Gda\u0144sk, gdzie sytuacja jest odwrotna ni\u017c w Katowicach. Rata dla 70-metrowego mieszkania w Gda\u0144sku spad\u0142a w ci\u0105gu ostatnich 12 miesi\u0119cy tylko o 324 z\u0142. Sta\u0142o si\u0119 tak dlatego, \u017ce wi\u0119kszo\u015b\u0107 korzy\u015bci z ni\u017cszego oprocentowania kredytu poch\u0142on\u0105\u0142 wzrost cen du\u017cych mieszka\u0144. Ceny du\u017cych mieszka\u0144 by\u0142y w I kw. 2026 r. a\u017c o 15% wy\u017csze ni\u017c przed rokiem.<\/p>\n\n\n\n

\"Raty<\/figure>\n\n\n\n

Rata mo\u017ce wzrosn\u0105\u0107 o niemal 200 z\u0142<\/h2>\n\n\n\n

Niestety istnieje ryzyko, \u017ce dost\u0119pno\u015b\u0107 mieszka\u0144 zn\u00f3w si\u0119 pogorszy. W ostatnich dniach notowania kontrakt\u00f3w terminowych sugeruj\u0105 ryzyko podwy\u017cki st\u00f3p procentowych. Stawka WIBOR 6M jeszcze na pocz\u0105tku marca wynosi\u0142a 3,7%, a obecnie 3,9%. Z kolei notowania kontrakt\u00f3w sugeruj\u0105, \u017ce za 6 miesi\u0119cy b\u0119dzie to ju\u017c 4,31%.<\/p>\n\n\n\n

Gdyby taki wzrost faktycznie mia\u0142 miejsce, rata kredytu na 500 tys. z\u0142 na 30 lat wzros\u0142aby o 196 z\u0142 (z 2902 z\u0142 do 3098 z\u0142).<\/p>\n\n\n\n

Kupuj\u0105cy nadal mog\u0105 mie\u0107 przestrze\u0144 do negocjacji<\/h2>\n\n\n\n

Je\u015bli chodzi o przysz\u0142o\u015b\u0107, najbardziej prawdopodobnym scenariuszem wci\u0105\u017c wydaje si\u0119 stabilizacja cen. Zw\u0142aszcza \u017ce na horyzoncie wida\u0107 elementy, kt\u00f3re mog\u0105 utrzymywa\u0107 znacz\u0105c\u0105 poda\u017c i wzmacnia\u0107 pozycj\u0119 negocjacyjn\u0105 kupuj\u0105cych.<\/p>\n\n\n\n

Od 20 maja 2026 r. zacznie obowi\u0105zywa\u0107 unijne rozporz\u0105dzenie o gromadzeniu i udost\u0119pnianiu danych dotycz\u0105cych najmu kr\u00f3tkoterminowego, co mo\u017ce w kolejnych kwarta\u0142ach zwi\u0119ksza\u0107 formalizacj\u0119 tego segmentu i wp\u0142ywa\u0107 na decyzje sprzeda\u017cowe w\u0142a\u015bcicieli lokali w miastach turystycznych. Dodatkowo wi\u0119ksza transparentno\u015b\u0107 danych i ostro\u017cniejsze podej\u015bcie kupuj\u0105cych mog\u0105 zwi\u0119ksza\u0107 presj\u0119 na realistyczne wyceny tam, gdzie fundamenty s\u0105 s\u0142absze. W takim uk\u0142adzie bardziej prawdopodobny wydaje si\u0119 dalszy boczny trend cen z lokalnymi przesuni\u0119ciami ni\u017c jeden, jednolity ruch dla ca\u0142ego rynku<\/em><\/p>\n\n\n\n

\u2014 zaznacza Anton Bubiel, prezes Rentier.io.<\/p>\n\n\n\n

Wy\u017csza warto\u015b\u0107 mieszkania to ryzyko zbyt niskiej polisy<\/h2>\n\n\n\n

Zmiany cen mieszka\u0144 maj\u0105 znaczenie nie tylko dla os\u00f3b planuj\u0105cych zakup nieruchomo\u015bci na kredyt, ale te\u017c dla tych, kt\u00f3rzy ju\u017c sp\u0142acaj\u0105 zobowi\u0105zanie i posiadaj\u0105 polis\u0119 mieszkaniow\u0105. Warto pami\u0119ta\u0107, \u017ce suma ubezpieczenia ustalana kilka lat temu dzi\u015b mo\u017ce nie odpowiada\u0107 ju\u017c realnej warto\u015bci lokalu. To z kolei zwi\u0119ksza ryzyko niedoubezpieczenia, czyli sytuacji, w kt\u00f3rej odszkodowanie po szkodzie oka\u017ce si\u0119 niewystarczaj\u0105ce.<\/p>\n\n\n\n

W wielu miastach ceny mieszka\u0144 wzros\u0142y w ci\u0105gu ostatnich 5 lat o ponad 50 proc., dlatego przy najbli\u017cszym odnowieniu polisy warto zweryfikowa\u0107 sum\u0119 ubezpieczenia. Je\u017celi od dawna nie by\u0142a aktualizowana, mo\u017ce nie odpowiada\u0107 obecnej warto\u015bci nieruchomo\u015bci, a to oznacza ryzyko zbyt niskiego odszkodowania w razie szkody<\/em><\/p>\n\n\n\n

\u2014 m\u00f3wi Izabela Stachura-Adamczyk, ekspertka Rankomat.pl.<\/p>\n\n\n\n

Dane i narz\u0119dzia Rentier.io<\/h2>\n\n\n\n

Je\u015bli chcesz robi\u0107 podobne analizy na bie\u017c\u0105co i podejmowa\u0107 decyzje na twardych danych, korzystaj z narz\u0119dzi Rentier.io:<\/p>\n\n\n\n