{"id":1969,"date":"2026-06-24T18:14:56","date_gmt":"2026-06-24T16:14:56","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.rentier.io\/?p=1969"},"modified":"2026-06-24T18:17:19","modified_gmt":"2026-06-24T16:17:19","slug":"mapa-cen-mieszkan-w-polowie-2026-r-miejska-srednia-stoi-ale-dzielnice-ida-w-rozne-strony","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.rentier.io\/mapa-cen-mieszkan-w-polowie-2026-r-miejska-srednia-stoi-ale-dzielnice-ida-w-rozne-strony\/","title":{"rendered":"Mapa cen mieszka\u0144 w po\u0142owie 2026 r. Miejska \u015brednia stoi, ale dzielnice id\u0105 w r\u00f3\u017cne strony"},"content":{"rendered":"\n

Z comiesi\u0119cznych raport\u00f3w Rankomat.pl i Rentier.io wynika, \u017ce w najwi\u0119kszych miastach ceny mieszka\u0144 od d\u0142u\u017cszego czasu zmieniaj\u0105 si\u0119 powoli \u2013 w skali dw\u00f3ch lat w Warszawie, Krakowie czy Wroc\u0142awiu praktycznie stoj\u0105 w miejscu. To jednak obraz u\u015bredniony. Gdy zejdziemy poziom ni\u017cej, do pojedynczych dzielnic, okazuje si\u0119, \u017ce pod spokojn\u0105 miejsk\u0105 median\u0105 toczy si\u0119 zupe\u0142nie inna gra. W Gda\u0144sku r\u00f3\u017cnica mi\u0119dzy najta\u0144sz\u0105 a najdro\u017csz\u0105 dzielnic\u0105 si\u0119ga dzi\u015b 150%. W Warszawie \u2013 blisko 50%. Jednej liczby opisuj\u0105cej \u201ecen\u0119 mieszka\u0144 w mie\u015bcie\u201d po prostu nie ma.<\/p>\n\n\n\n

Mi\u0119dzy miastami: te same miesi\u0105ce, przeciwne kierunki<\/h2>\n\n\n\n

Zacznijmy od poziomu miast. Mediana ceny ofertowej za metr kwadratowy w maju 2026 r. waha si\u0119 od ok. 17,6 tys. z\u0142 w Warszawie do poni\u017cej 10 tys. z\u0142 w najta\u0144szych o\u015brodkach.<\/p>\n\n\n\n

Miasto<\/th>Mediana ceny ofertowej (z\u0142\/m\u00b2)<\/th><\/tr><\/thead>
Warszawa<\/td>17 628<\/td><\/tr>
Krak\u00f3w<\/td>15 800<\/td><\/tr>
Gda\u0144sk<\/td>14 832<\/td><\/tr>
Wroc\u0142aw<\/td>13 452<\/td><\/tr>
Gdynia<\/td>12 949<\/td><\/tr>
Pozna\u0144<\/td>12 300<\/td><\/tr>
\u0141\u00f3d\u017a<\/td>9 387<\/td><\/tr><\/tbody><\/table>
Mediana ceny ofertowej, maj 2026 (dane Rentier.io).<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Sama cena to jednak tylko po\u0142owa obrazu \u2013 wa\u017cniejszy jest kierunek. A ten rozje\u017cd\u017ca si\u0119 rekordowo. Najszybciej rosn\u0105 Bydgoszcz (+10,3% rok do roku), Gda\u0144sk (+8,1%) i Gdynia (+7,9%); w tym samym czasie ceny spadaj\u0105 w Katowicach (\u22126,5%), Cz\u0119stochowie (\u22125,0%) i Sosnowcu (\u22123,9%). Rozpi\u0119to\u015b\u0107 mi\u0119dzy miastem rosn\u0105cym najszybciej a tym, kt\u00f3re najmocniej tanieje, przekracza 16 punkt\u00f3w procentowych.<\/p>\n\n\n\n

\"Zmiana
Zmiana cen r\/r we wszystkich 17 miastach \u2014 od +10,3% w Bydgoszczy do \u22126,5% w Katowicach.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Dla kogo\u015b, kto kieruje si\u0119 wy\u0142\u0105cznie has\u0142em \u201eceny mieszka\u0144 w Polsce si\u0119 ustabilizowa\u0142y\u201d, oba kra\u0144ce tej skali wygl\u0105daj\u0105 tak samo \u2013 a opisuj\u0105 dwie zupe\u0142nie r\u00f3\u017cne sytuacje. To pierwszy poziom, na kt\u00f3rym u\u015bredniona liczba wprowadza w b\u0142\u0105d: \u015brednia krajowa zaciera r\u00f3\u017cnice mi\u0119dzy miastami.<\/p>\n\n\n\n

Wewn\u0105trz miasta r\u00f3\u017cnice s\u0105 jeszcze wi\u0119ksze<\/h2>\n\n\n\n

Za\u0142\u00f3\u017cmy, \u017ce zaw\u0119\u017camy analiz\u0119 do jednego miasta \u2013 na przyk\u0142ad Warszawy z umiarkowanym wzrostem rz\u0119du 3% rok do roku. Na pierwszy rzut oka rynek wygl\u0105da jednolicie. W praktyce miasto nie jest jednym rynkiem, lecz zbiorem kilkunastu czy kilkudziesi\u0119ciu mikrorynk\u00f3w, kt\u00f3re reaguj\u0105 na r\u00f3\u017cne czynniki: now\u0105 lini\u0119 metra lub tramwaju, du\u017c\u0105 inwestycj\u0119 dewelopersk\u0105, rewitalizacj\u0119, otwarcie szko\u0142y czy biurowca. Ka\u017cdy z nich dzia\u0142a lokalnie, a nie \u201ena ca\u0142e miasto\u201d.<\/p>\n\n\n\n

\"Rozst\u0119p
Najta\u0144sza i najdro\u017csza dzielnica w pi\u0119ciu miastach o najszerszym pokryciu danymi (marzec\u2013maj 2026).<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Skala tych r\u00f3\u017cnic jest uderzaj\u0105ca. W Gda\u0144sku mieszkanie w \u015ar\u00f3dmie\u015bciu kosztuje dzi\u015b za metr ponad dwa i p\u00f3\u0142 raza wi\u0119cej ni\u017c na peryferyjnych Kokoszkach. W Katowicach rozpi\u0119to\u015b\u0107 jest niemal r\u00f3wnie szeroka. Nawet w Warszawie, gdzie rynek jest najbardziej dojrza\u0142y, metr w \u015ar\u00f3dmie\u015bciu jest o blisko po\u0142ow\u0119 dro\u017cszy ni\u017c w najta\u0144szych dzielnicach. Miejska mediana jest \u015bredni\u0105 z tych skrajno\u015bci \u2013 i jako podstawa konkretnej decyzji, gdzie kupi\u0107, gdzie budowa\u0107, jak wyceni\u0107, m\u00f3wi niewiele.<\/p>\n\n\n\n

Mapa cen uk\u0142ada si\u0119 przy tym w czytelny wz\u00f3r. Najdro\u017csze metry w kraju to nie tylko centrum stolicy: w \u015bcis\u0142ej czo\u0142\u00f3wce s\u0105 Gdynia Or\u0142owo (ok. 20,8 tys. z\u0142\/m\u00b2), Gda\u0144sk \u015ar\u00f3dmie\u015bcie (20,0 tys.) i Warszawa \u015ar\u00f3dmie\u015bcie (20,0 tys.). Drugi biegun to niemal w ca\u0142o\u015bci Katowice \u2013 najta\u0144sze dzielnice w zestawieniu, z Murckami (ok. 5,7 tys. z\u0142\/m\u00b2) na czele, le\u017c\u0105 w\u0142a\u015bnie w stolicy G\u00f3rnego \u015al\u0105ska.<\/p>\n\n\n\n

Ta\u0144sza dzielnica, wy\u017cszy zwrot z najmu<\/h2>\n\n\n\n

Dane dzielnicowe pozwalaj\u0105 te\u017c spojrze\u0107 na rynek oczami inwestora. Je\u015bli zestawimy median\u0119 ceny ofertowej sprzeda\u017cy z median\u0105 stawki najmu w tej samej dzielnicy, otrzymamy przybli\u017con\u0105 rentowno\u015b\u0107 najmu brutto. Wynik uk\u0142ada si\u0119 w wyra\u017an\u0105, odwrotn\u0105 zale\u017cno\u015b\u0107: im dro\u017csza dzielnica, tym ni\u017cszy zwrot z wynajmu.<\/p>\n\n\n\n

\"Zale\u017cno\u015b\u0107
Ka\u017cdy punkt to jedna dzielnica. Im wy\u017csza cena za m\u00b2, tym ni\u017cszy zwrot z najmu.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Najwy\u017csz\u0105 rentowno\u015b\u0107 brutto notuj\u0105 dzielnice najta\u0144sze \u2013 gda\u0144skie Kokoszki (ok. 9% w skali roku) czy katowickie Murcki i Za\u0142\u0119\u017ce (ponad 8%). Na przeciwnym biegunie s\u0105 lokalizacje presti\u017cowe: w najdro\u017cszej dzielnicy w kraju, gdy\u0144skim Or\u0142owie, rentowno\u015b\u0107 brutto spada do oko\u0142o 3,5%. Innymi s\u0142owy mieszkanie, kt\u00f3re najwi\u0119cej kosztuje, przynosi z najmu najmniej w relacji do ceny zakupu \u2013 bo wysokie stawki najmu w presti\u017cowych dzielnicach nie nad\u0105\u017caj\u0105 za jeszcze wy\u017cszymi cenami zakupu. To wniosek, kt\u00f3rego z miejskiej \u015bredniej nie da si\u0119 wyci\u0105gn\u0105\u0107 w \u017caden spos\u00f3b.<\/p>\n\n\n\n

Rentowno\u015b\u0107 liczona jako mediana stawki najmu za m\u00b2 razy dwana\u015bcie, podzielona przez median\u0119 ceny ofertowej sprzeda\u017cy za m\u00b2. To wska\u017anik brutto, bez koszt\u00f3w utrzymania, podatk\u00f3w i okres\u00f3w pustostanu.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Dlaczego \u015brednia myli nawet w obr\u0119bie dzielnicy<\/h2>\n\n\n\n

Schodz\u0105c jeszcze ni\u017cej, napotykamy kolejny problem \u2013 tym razem ze sposobem liczenia. \u015arednia arytmetyczna jest wra\u017cliwa na skrajne transakcje. W dzielnicy, w kt\u00f3rej obok siebie funkcjonuj\u0105 mieszkania z wielkiej p\u0142yty i nowe apartamenty premium, kilka najdro\u017cszych ofert potrafi podci\u0105gn\u0105\u0107 \u015bredni\u0105 na tyle, \u017ce przestaje ona opisywa\u0107 typowe mieszkanie.<\/p>\n\n\n\n

Dlatego w analizach pos\u0142ugujemy si\u0119 median\u0105 i percentylami, a nie \u015bredni\u0105. Mediana pokazuje, ile realnie kosztuje mieszkanie przeci\u0119tne. Percentyle (na przyk\u0142ad P10 i P90) pokazuj\u0105, jak szeroki jest rozst\u0119p \u2013 ile kosztuj\u0105 mieszkania najta\u0144sze i najdro\u017csze w danym obszarze. Te same dane policzone jako \u015brednia i jako mediana potrafi\u0105 r\u00f3\u017cni\u0107 si\u0119 o kilkana\u015bcie procent, a dla decyzji zakupowej czy wyceny jest to r\u00f3\u017cnica zasadnicza.<\/p>\n\n\n\n

Co zmienia si\u0119 w po\u0142owie 2026 r.<\/h2>\n\n\n\n

Znaczenie tej lokalnej rozdzielczo\u015bci ro\u015bnie, bo zbieg\u0142y si\u0119 trzy okoliczno\u015bci. Po pierwsze, rozjazd mi\u0119dzy rynkami jest dzi\u015b szeroki, wi\u0119c koszt patrzenia wy\u0142\u0105cznie na \u015bredni\u0105 krajow\u0105 jest najwy\u017cszy od lat. Po drugie, spadaj\u0105 stopy procentowe \u2013 w marcu 2026 r. RPP obni\u017cy\u0142a stop\u0119 referencyjn\u0105 do 3,75%, a ni\u017csze oprocentowanie kredyt\u00f3w podnios\u0142o zdolno\u015b\u0107 kredytow\u0105 kupuj\u0105cych. Ten impuls popytowy rozk\u0142ada si\u0119 jednak nier\u00f3wno: inaczej dzia\u0142a tam, gdzie wej\u015bcie kosztuje 17 tys. z\u0142\/m\u00b2, a inaczej tam, gdzie 9 tys. Po trzecie, poda\u017c pozostaje wysoka, a deweloperzy konkuruj\u0105 cen\u0105, wi\u0119c r\u00f3\u017cnice mi\u0119dzy konkretnymi lokalizacjami i projektami staj\u0105 si\u0119 decyduj\u0105ce.<\/p>\n\n\n\n

Co to oznacza w praktyce<\/h2>\n\n\n\n

Konsekwencje zale\u017c\u0105 od tego, po kt\u00f3rej stronie rynku kto\u015b stoi. Deweloper przed decyzj\u0105, co i gdzie budowa\u0107, powinien sprawdza\u0107 ceny i czas ekspozycji konkurencji w promieniu kilkuset metr\u00f3w \/ paru kilometr\u00f3w, a nie w skali miasta. Inwestor nastawiony na najem powinien por\u00f3wnywa\u0107 nie tylko cen\u0119 zakupu, ale i relacj\u0119 stawki najmu do tej ceny \u2013 bo, jak pokazuj\u0105 dane, najdro\u017csze dzielnice rzadko daj\u0105 najlepszy zwrot. Po\u015brednik, kt\u00f3ry ustala cen\u0119 wywo\u0142awcz\u0105 na podstawie kilku d\u0142ugo wisz\u0105cych ofert na portalach ryzykuje przeszacowanie i wyd\u0142u\u017con\u0105 ekspozycj\u0119. <\/p>\n\n\n\n

Po\u0142owa 2026 r. nie jest wi\u0119c okresem stagnacji. To rynek, w kt\u00f3rym miejska mediana stoi w miejscu dlatego, \u017ce wzrosty i spadki w poszczeg\u00f3lnych dzielnicach znosz\u0105 si\u0119 nawzajem. Kto patrzy na jedn\u0105 liczb\u0119 dla ca\u0142ego miasta, widzi spok\u00f3j, kt\u00f3rego nie ma. Mapa cen ma sens dopiero wtedy, gdy ma odpowiedni\u0105 rozdzielczo\u015b\u0107.<\/p>\n\n\n\n

Dane i narz\u0119dzia Rentier.io<\/h2>\n\n\n\n

Liczby w tym artykule pochodz\u0105 z danych Rentier.io \u2013 median cen ofertowych liczonych dla 17 najwi\u0119kszych miast oraz dla poszczeg\u00f3lnych dzielnic, na podstawie og\u0142osze\u0144 sprzeda\u017cy i najmu mieszka\u0144. Dane s\u0105 deduplikowane, przypisane do konkretnych lokalizacji i liczone jako mediana zbioru, a nie \u015brednia arytmetyczna.<\/p>\n\n\n\n

Je\u015bli chcesz robi\u0107 podobne analizy na bie\u017c\u0105co i podejmowa\u0107 decyzje na twardych danych, korzystaj z narz\u0119dzi Rentier.io:<\/p>\n\n\n\n