{"id":44,"date":"2018-07-31T13:38:24","date_gmt":"2018-07-31T10:38:24","guid":{"rendered":"https:\/\/rentier.io\/blog\/?p=44"},"modified":"2025-04-14T11:29:50","modified_gmt":"2025-04-14T09:29:50","slug":"jak-obliczyc-rentownosc-wynajmu-roi","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.rentier.io\/jak-obliczyc-rentownosc-wynajmu-roi\/","title":{"rendered":"Jak obliczy\u0107 rentowno\u015b\u0107 wynajmu nieruchomo\u015bci na podstawie wska\u017anika ROI"},"content":{"rendered":"

Nieruchomo\u015b\u0107, aby by\u0142a dobr\u0105 inwestycj\u0105 powinna przynosi\u0107 \u00a0oczekiwany zwrot. Ka\u017cdy inwestor powinien wiedzie\u0107 jak obliczy\u0107 rentowno\u015b\u0107 wynajmu, aby m\u00f3c por\u00f3wna\u0107 r\u00f3\u017cne opcje i podj\u0105\u0107 najlepsz\u0105 decyzj\u0119.<\/strong><\/em><\/p>\n

Celem inwestycji jest oczywi\u015bcie zarabianie, dlatego ka\u017cdy inwestor powa\u017cnie my\u015bl\u0105cy o zarabianiu na nieruchomo\u015bciach powinien pozna\u0107 tajniki kalkulacji rentowno\u015bci najmu. Nasz\u0105 seri\u0119 wpis\u00f3w o wska\u017anikach rentowno\u015bci inwestycyjnej zaczynamy od wska\u017anika ROI (Return on Investment<\/em>). \u00a0Jak sama nazwa wskazuje wska\u017anik ten informuje o zwrocie z inwestycji i w swojej oryginalnej formie wygl\u0105da nast\u0119puj\u0105co:<\/p>\n

\"<\/p>\n

ROI jest wska\u017anikiem powszechnie stosowanym w przypadku wielu inwestycji, jednak\u017ce w przypadku nieruchomo\u015bci cz\u0119sto spotyka si\u0119 pewne uproszczenie.<\/p>\n

<\/h3>\n

Jak obliczy\u0107 rentowno\u015b\u0107 wynajmu dla nieruchomo\u015bci za pomoc\u0105 wska\u017anika ROI?<\/strong><\/h2>\n

Czytaj\u0105c blogi o inwestycjach w nieruchomo\u015bci najcz\u0119\u015bciej spotykanym wzorem na ROI jest nast\u0119puj\u0105ca formu\u0142a:<\/p>\n

\"<\/p>\n

Pos\u0142u\u017cmy si\u0119 przyk\u0142adem:<\/p>\n

Chcemy zakupi\u0107 mieszkanie o cenie rynkowej 250 000 PLN, w kt\u00f3rym musimy przeprowadzi\u0107 drobny remont i zakupi\u0107 do niego kilka niezb\u0119dnych rzeczy. Pami\u0119tamy te\u017c o kosztach notariusza i innych op\u0142atach pocz\u0105tkowych. Wyliczyli\u015bmy, \u017ce dodatkowe koszty poch\u0142on\u0105 jeszcze 70 000 PLN. Oczekujemy, \u017ce uda nam si\u0119 wynaj\u0105\u0107 to mieszkanie za 2000 PLN miesi\u0119cznie. Zak\u0142adamy, \u017ce koszty sp\u00f3\u0142dzielni\/wsp\u00f3lnoty i op\u0142aty za media pokrywa najemca. \u017beby\u00a0obliczy\u0107 rentowno\u015b\u0107 wynajmu na podstawie tych za\u0142o\u017ce\u0144 wystarczy podstawi\u0107 dane do wzoru:<\/p>\n

\"<\/p>\n

 <\/p>\n

Tak obliczone ROI wynosi 7,5%<\/strong>.<\/p>\n

Ile miesi\u0119cy w roku?<\/strong><\/h3>\n

W podanym wzorze w liczniku podajemy oczekiwane przychody z najmu pomno\u017cone przez ilo\u015b\u0107 miesi\u0119cy<\/strong>. Je\u015bli chodzi o najcz\u0119\u015bciej spotykany wz\u00f3r to dominuje uj\u0119cie roczne (st\u0105d liczba 12). Jest to do\u015b\u0107 du\u017ce uproszczenie. Zak\u0142adamy, \u017ce b\u0119dziemy wynajmowa\u0107 nasz\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 przez 12 miesi\u0119cy. Zdarza si\u0119 to rzadko i du\u017co rozs\u0105dniejszym by\u0142oby zastosowanie mniejszej liczby zak\u0142adaj\u0105cej pustostany, na przyk\u0142ad 11 miesi\u0119cy. Oczywi\u015bcie ka\u017cdy wynajmuj\u0105cy powinien dostosowa\u0107 t\u0119 liczb\u0119 do grupy docelowej swoich najemc\u00f3w. Tak osoby planuj\u0105ce wynajem pokoj\u00f3w lub mieszka\u0144 studentom mog\u0105 mie\u0107 te\u017c d\u0142u\u017csze okresy przestoj\u00f3w.<\/p>\n

Wracaj\u0105c do naszego przyk\u0142adu:<\/p>\n

\"<\/p>\n

Tak obliczone ROI wynosi 6,9%<\/strong>.<\/p>\n

Dodatkowo, co je\u015bli chcemy obliczy\u0107 rentowno\u015b\u0107 wynajmu dla dw\u00f3ch nieruchomo\u015bci, z kt\u00f3rych potencjalnie planujemy zakup tylko jednej? A ka\u017cda po\u0142o\u017cona jest w innym miejscu i mog\u0105 rokowa\u0107 r\u00f3\u017cne okresy przestoju? No w\u0142a\u015bnie, wtedy dochodzimy do wniosku, \u017ce albo musimy stosowa\u0107 uproszczenie w formie 12 miesi\u0119cy, albo nasze ROI b\u0119dzie bardziej realistyczne, ale mniej por\u00f3wnywalne ze wzgl\u0119du na zastosowanie r\u00f3\u017cnych okres\u00f3w przestoj\u00f3w dla r\u00f3\u017cnych nieruchomo\u015bci.<\/p>\n

Dlaczego warto\u015b\u0107 brutto?<\/strong><\/h3>\n

Kolejnym uproszczeniem jest stosowanie warto\u015bci przychodu brutto<\/strong>. Ma to swoje uzasadnienie. Wariant\u00f3w rozlicze\u0144 podatkowych wynajmu jest kilka, a mo\u017cliwo\u015b\u0107 wyboru i zastosowania poszczeg\u00f3lnych z nich zale\u017cy od wielu czynnik\u00f3w. Tak w przypadku rycza\u0142tu odprowadzamy podatek od przychodu (8,5% lub 12,5%). Z kolei rozliczaj\u0105c najem na zasadach og\u00f3lnych lub w ramach prowadzonej dzia\u0142alno\u015bci gospodarczej liczymy nasz\u0105 nale\u017cno\u015b\u0107 (18% lub 32% oraz 19% odpowiednio) od dochodu, kt\u00f3ry jest przychodem pomniejszonym o koszty. Ostatnie rozwi\u0105zanie jest cz\u0119sto korzystne dla inwestor\u00f3w stosuj\u0105cych d\u017awigni\u0119 finansow\u0105, dlatego \u017ce w koszty mo\u017cemy wliczy\u0107 odsetki od kredytu. Jednocze\u015bnie, dopiero rozgl\u0105daj\u0105c si\u0119 za potencjaln\u0105 inwestycj\u0105 mo\u017cemy „na szybko” nie by\u0107 w stanie powiedzie\u0107 na jakich warunkach dostaniemy kredyt i ile b\u0119d\u0105 wynosi\u0107 nasze odsetki. Tym samym ci\u0119\u017cko nam b\u0119dzie oszacowa\u0107 podatek jaki b\u0119dziemy p\u0142aci\u0107 i na jego podstawie wyliczy\u0107 warto\u015b\u0107 zysku netto. St\u0105d to uproszczenie we wzorze ROI stosowanym w kalkulacji rentowno\u015bci nieruchomo\u015bci inwestycyjnej.<\/p>\n

Poniewa\u017c statystycznie wi\u0119kszo\u015b\u0107 Polak\u00f3w korzysta z rycza\u0142tu (8,5% od przychodu) pos\u0142u\u017cymy si\u0119 t\u0105 form\u0105 opodatkowania \u017ceby obliczy\u0107 rentowno\u015b\u0107 wynajmu w naszym przyk\u0142adzie:<\/p>\n

\"<\/p>\n

Tak obliczone ROI wynosi 6,3%<\/strong>.<\/p>\n

Z kredytem czy za got\u00f3wk\u0119?<\/strong><\/h3>\n

Ostatnim elementem wzoru jest cena zakupu<\/strong>. Najcz\u0119\u015bciej spotykanym podej\u015bciem jest umieszczenie w mianowniku r\u00f3wnania rynkowej ceny mieszkania powi\u0119kszonej o wszystkie dodatkowe koszty, w tym remont, wyposa\u017cenie, itp. Takie podej\u015bcie nie stanowi problemu je\u015bli planujemy finansowa\u0107 si\u0119 w 100% got\u00f3wk\u0105. Je\u015bli jednak planujemy wzi\u0105\u0107 kredyt, to sprawa si\u0119 do\u015b\u0107 mocno komplikuje. W takich sytuacjach aby rzetelnie obliczy\u0107 rentowno\u015b\u0107 wynajmu zalecamy skorzystanie z kalkulator\u00f3w w Excel\u2019u b\u0105d\u017a z zaawansowanych narz\u0119dzi analitycznych, np. takich jak Rentier.<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

Warto pami\u0119ta\u0107 o tym, \u017ce ROI nie uwzgl\u0119dnia faktu, \u017ce na sam koniec inwestycji otrzymujemy mieszkanie na w\u0142asno\u015b\u0107. O ile w przypadku inwestycji got\u00f3wkowej<\/a><\/strong><\/span> nie ma to du\u017cego znaczenia, w przypadku kredytu szczeg\u00f3\u0142 ten mo\u017ce mocno wp\u0142yn\u0105\u0107 na zwrot z danego mieszkania.<\/p>\n

O czym jeszcze powinni\u015bmy pami\u0119ta\u0107?<\/strong><\/h3>\n

Niestety, to nie koniec uproszcze\u0144 w formule ROI. Najwi\u0119ksz\u0105 wad\u0105 tego wzoru jest brak horyzontu czasowego. Je\u015bli planujemy dokona\u0107 tzw. flipa (zakup oraz szybk\u0105 sprzeda\u017c)<\/a><\/strong><\/span> zastosowanie wska\u017anika ROI do obliczenia zwrotu z inwestycji jest bardzo wygodne i nie b\u0119dzie zbyt du\u017cym uproszczeniem. Je\u015bli jednak planujemy wynajmowa\u0107<\/a><\/strong><\/span> zakupione mieszkanie przez kilka lat, wtedy uj\u0119cie roczne mo\u017ce by\u0107 do\u015b\u0107 myl\u0105ce, a wynik niemiarodajny. Wi\u0119kszo\u015b\u0107 inwestycji w nieruchomo\u015bci na wynajem to inwestycje d\u0142ugoterminowe. Zatem powinny uwzgl\u0119dnia\u0107 tak\u017ce sporadyczne koszty ponoszone w kolejnych latach najmu. Na przyk\u0142ad nak\u0142ady na od\u015bwie\u017cenie czy nawet lekki remont mieszkania co 10 lat. Je\u015bli wi\u0119c za\u0142o\u017cymy, \u017ce planowany okres wynajmu wynosi 10 lat i w 10-tym roku planujemy remont za 15 000 PLN, to wska\u017anik ROI przystaje by\u0107 miarodajny.<\/p>\n

W latach 1-9 ROI b\u0119dzie wynosi\u0107 6.3%<\/strong>, a w roku 10-tym:<\/p>\n

\"<\/p>\n

Jak widzicie, r\u00f3\u017cnice s\u0105 do\u015b\u0107 istotne. Na dodatek wymagaj\u0105 wiedzy eksperckiej od inwestora, kt\u00f3ry musi sam za\u0142o\u017cy\u0107 w jakim okresie zwr\u00f3ci mu si\u0119 inwestycja. Musimy pami\u0119ta\u0107, \u017ce je\u015bli zak\u0142adamy d\u0142u\u017cszy horyzont czasowy to \u017ceby poprawnie obliczy\u0107 rentowno\u015b\u0107 wynajmu trzeba b\u0119dzie doda\u0107 tak\u017ce koszty ponoszone w kolejnych latach. Nie nale\u017cy zapomina\u0107 o kosztach podatku od nieruchomo\u015bci, ubezpieczenia czy drobnych remont\u00f3w i napraw.<\/p>\n

Jaka jest zatem rentowno\u015b\u0107 najmu takiego mieszkania w ca\u0142ym okresie?<\/p>\n

\"<\/p>\n

ROI w okresie 10 lat wynosi 58,2%<\/strong>. Wygl\u0105da imponuj\u0105co, ale pami\u0119tajmy o przyj\u0119tym horyzoncie czasowym. Wska\u017anik ROI nie istnieje w uj\u0119ciu \u015bredniorocznym. Dlatego niemo\u017cliwym jest por\u00f3wnanie za jego pomoc\u0105 rentowno\u015bci tej nieruchomo\u015bci z alternatywnymi mo\u017cliwo\u015bciami zainwestowania swoich \u015brodk\u00f3w, takimi jak inne nieruchomo\u015bci zakupowane na inny horyzont czasowy czy nawet lokaty bankowe.<\/p>\n

Pomimo popularno\u015bci wska\u017anika ROI, uwa\u017camy, \u017ce nie jest on najodpowiedniejszym miernikiem rentowno\u015bci w nieruchomo\u015b\u0107 inwestycyjn\u0105, du\u017co przydatniejsze wska\u017aniki to IRR oraz ROE<\/a><\/strong>, o kt\u00f3rych napiszemy wi\u0119cej w kolejnych wpisach. A wy jak kalkulujecie op\u0142acalno\u015b\u0107 inwestycji w nieruchomo\u015bci?<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Nieruchomo\u015b\u0107, aby by\u0142a dobr\u0105 inwestycj\u0105 powinna przynosi\u0107 \u00a0oczekiwany zwrot. Ka\u017cdy inwestor powinien wiedzie\u0107 jak obliczy\u0107 rentowno\u015b\u0107 wynajmu, aby m\u00f3c por\u00f3wna\u0107 r\u00f3\u017cne opcje i podj\u0105\u0107 najlepsz\u0105 decyzj\u0119. Celem inwestycji jest oczywi\u015bcie zarabianie, dlatego ka\u017cdy inwestor powa\u017cnie my\u015bl\u0105cy o zarabianiu na nieruchomo\u015bciach powinien pozna\u0107 tajniki kalkulacji rentowno\u015bci najmu. Nasz\u0105 seri\u0119 wpis\u00f3w o wska\u017anikach rentowno\u015bci inwestycyjnej zaczynamy od […]<\/p>\n","protected":false},"author":264387177,"featured_media":51,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advanced_seo_description":"","jetpack_seo_html_title":"","jetpack_seo_noindex":false,"_jetpack_memberships_contains_paid_content":false,"footnotes":"","jetpack_publicize_message":"","jetpack_publicize_feature_enabled":true,"jetpack_social_post_already_shared":false,"jetpack_social_options":{"image_generator_settings":{"template":"fullscreen","default_image_id":0,"font":"","enabled":false},"version":2},"_wpas_customize_per_network":false},"categories":[1359],"tags":[1387,1388,1389,1394,1413,1430,1431,1432,1433,1441,1442,1446],"class_list":["post-44","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-poczatkujacy-inwestor","tag-inwestowanie","tag-inwestycje","tag-irr","tag-kredyt","tag-nieruchomosci","tag-rentownosc","tag-rentownosc-najmu","tag-roe","tag-roi","tag-wskazniki","tag-wynajem","tag-zwrot-z-najmu"],"jetpack_publicize_connections":[],"jetpack_featured_media_url":"https:\/\/blog.rentier.io\/wp-content\/uploads\/2018\/04\/calculator-calculation-insurance-finance-53621-2.jpeg","jetpack_likes_enabled":true,"jetpack_sharing_enabled":true,"jetpack_shortlink":"https:\/\/wp.me\/pgteHY-I","jetpack-related-posts":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/blog.rentier.io\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/44","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/blog.rentier.io\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/blog.rentier.io\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.rentier.io\/wp-json\/wp\/v2\/users\/264387177"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.rentier.io\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=44"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/blog.rentier.io\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/44\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1319,"href":"https:\/\/blog.rentier.io\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/44\/revisions\/1319"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.rentier.io\/wp-json\/wp\/v2\/media\/51"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/blog.rentier.io\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=44"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.rentier.io\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=44"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.rentier.io\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=44"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}