{"id":444,"date":"2018-07-12T15:34:34","date_gmt":"2018-07-12T12:34:34","guid":{"rendered":"https:\/\/rentier.io\/blog\/?p=444"},"modified":"2018-07-12T15:34:34","modified_gmt":"2018-07-12T12:34:34","slug":"najem-instytucjonalny","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.rentier.io\/najem-instytucjonalny\/","title":{"rendered":"Najem instytucjonalny"},"content":{"rendered":"<p><em><strong>Najem instytucjonalny zosta\u0142 wprowadzony do polskiego prawa 11 wrze\u015bnia 2017 roku przy okazji uchwalania rz\u0105dowego programu Mieszkanie +. Jest to niejako odpowied\u017a na <a href=\"https:\/\/rentier.io\/blog\/najem-okazjonalny\">najem okazjonalny<\/a>, funkcjonuj\u0105cy od 2010 roku. Najem okazjonalny jest form\u0105 umowy przeznaczon\u0105 do u\u017cytku przez osoby fizyczne wynajmuj\u0105ce okazjonalnie (nie zawodowo). Natomiast najem instytucjonalny skierowany jest do sp\u00f3\u0142ek oraz os\u00f3b z dzia\u0142alno\u015bci\u0105, kt\u00f3rzy trudni\u0105 si\u0119 najmem zawodowo. Ten pierwszy pomimo wielu korzy\u015bci nadal nie jest zbyt popularn\u0105 form\u0105 podpisywania um\u00f3w z najemcami. Czy najem instytucjonalny ma wi\u0119ksze szanse odnie\u015b\u0107 powodzenia?\u00a0<\/strong><\/em><\/p>\n<h2>Czym jest najem instytucjonalny?<\/h2>\n<p>Definicja najmu instytucjonalnego zosta\u0142a wprowadzona 11 wrze\u015bnia 2017 roku art. 19f ustawy o ochronie praw lokator\u00f3w, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego i brzmi nast\u0119puj\u0105co &#8222;<em>Umow\u0105 najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osob\u0119 fizyczn\u0105, osob\u0119 prawn\u0105 lub jednostk\u0119 organizacyjn\u0105 nieb\u0119d\u0105c\u0105 osob\u0105 prawn\u0105, prowadz\u0105c\u0105 dzia\u0142alno\u015b\u0107 gospodarcz\u0105 w zakresie wynajmowania lokali.&#8221; \u00a0<\/em>Jak nale\u017cy rozumie\u0107 t\u0105 definicj\u0119 oraz jakie s\u0105 inne wa\u017cne elementy tego typu umowy?<\/p>\n<h2>Istotne elementy umowy umowy najmu instytucjonalnego<\/h2>\n<p>Zanim zdecydujemy si\u0119 na wykorzystanie umowy najmu instytucjonalnego powinni\u015bmy zorientowa\u0107 si\u0119 czy w og\u00f3le mo\u017cemy z niej skorzysta\u0107. Zgodnie z definicj\u0105 umow\u0119 tak\u0105 mog\u0105 podpisywa\u0107:<\/p>\n<ul>\n<li>osoby prawne &#8211; sp\u00f3\u0142ki akcyjne, sp\u00f3\u0142ki z ograniczon\u0105 odpowiedzialno\u015bci\u0105,<\/li>\n<li>jednostki organizacyjne nieb\u0119d\u0105ce osob\u0105 prawn\u0105 &#8211; sp\u00f3\u0142ki jawne, partnerskie, komandytowe, komandytowo-akcyjne, sp\u00f3\u0142ki w organizacji, wsp\u00f3lnoty mieszkaniowe czy stowarzyszenia zwyk\u0142e,<\/li>\n<li>osoby fizyczne.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Wszystkie powy\u017csze jednostki mog\u0105 zawrze\u0107 umow\u0119 najmu instytucjonalnego, tak d\u0142ugo jak prowadz\u0105 dzia\u0142alno\u015b\u0107 w zakresie najmu. W skr\u00f3cie, ten rodzaj umowy przeznaczony jest dla os\u00f3b profesjonalnie zajmuj\u0105cych si\u0119 wynajmem.<\/p>\n<h3><span style=\"text-decoration: underline;\">Okres<\/span><\/h3>\n<p>Umow\u0119 zawsze zawiera si\u0119 na czas okre\u015blony, przy czym okres ten mo\u017ce by\u0107 dowolny. Mo\u017ce to by\u0107 rok czy dwa, ale mo\u017cna te\u017c zawrze\u0107 tak\u0105 umow\u0119 na 30 lat. Mo\u017cliwo\u015b\u0107 podpisania umowy na tak d\u0142ugi okres ma na celu zabezpieczenie interes\u00f3w zar\u00f3wno wynajmuj\u0105cego, jak i najemcy. Wi\u0105\u017ce si\u0119 to z polityk\u0105 pa\u0144stwa nakierowan\u0105 na popularyzowanie najmu w\u015br\u00f3d os\u00f3b, kt\u00f3re nie sta\u0107 na kupno w\u0142asnego mieszkania. Najem na 30 lat dla wielu os\u00f3b mo\u017ce wydawa\u0107 si\u0119 bardzo d\u0142ugim okresem. Jednak 10 lat dla rodziny z dzie\u0107mi wydaje si\u0119 ju\u017c rozs\u0105dn\u0105 opcj\u0105.<\/p>\n<h3><span style=\"text-decoration: underline;\">Forma<\/span><\/h3>\n<p>Umow\u0119 najmu instytucjonalnego nale\u017cy sporz\u0105dzi\u0107 w formie pisemnej pod rygorem niewa\u017cno\u015bci. Podobnie jak w przypadku <a href=\"https:\/\/rentier.io\/blog\/najem-okazjonalny\"><strong>najmu okazjonalnego<\/strong><\/a>, wymagane s\u0105 dodatkowe za\u0142\u0105czniki. W tym wypadku jest to &#8222;<em>o\u015bwiadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w kt\u00f3rym najemca podda\u0142 si\u0119 egzekucji i zobowi\u0105za\u0142 si\u0119 do opr\u00f3\u017cnienia i wydania lokalu u\u017cywanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w terminie wskazanym w \u017c\u0105daniu&#8221;\u00a0<\/em>oraz &#8222;<em>oraz przyj\u0105\u0142 do wiadomo\u015bci, \u017ce w razie konieczno\u015bci wykonania powy\u017cszego zobowi\u0105zania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przys\u0142uguje&#8221;.<\/em>\u00a0Tak\u017ce sama umowa nie musi mie\u0107 formy aktu notarialnego, a jedynie wymaga si\u0119 o\u015bwiadczenia najemcy w tej formie.<\/p>\n<h3><span style=\"text-decoration: underline;\">Podwy\u017cki czynszu<\/span><\/h3>\n<p>Ustawa przewiduje podwy\u017cki czynszu wy\u0142\u0105cznie zgodne z warunkami umowy. Chroni to najemc\u0119 w sytuacji, w kt\u00f3rej okres umowy przewidziany jest na 10, 20 czy 30 lat, przed nieoczekiwanym b\u0105d\u017a znacznym nieuzasadnionym wzrostem czynszu.<\/p>\n<h3><span style=\"text-decoration: underline;\">Kaucja<\/span><\/h3>\n<p>Najwi\u0119ksza krytyka najmu instytucjonalnego dotyczy zdecydowanie zapisu zwi\u0105zanego z kaucj\u0105. Ogranicza si\u0119 on do trzykrotno\u015bci miesi\u0119cznego czynszu, co jest po\u0142ow\u0105 wysoko\u015bci zapewnionej w zapisie o umowie okazjonalnym.<\/p>\n<h3><span style=\"text-decoration: underline;\">Wypowiedzenie<\/span><\/h3>\n<p>Zgodnie z ustaw\u0105 <em>&#8222;Umowa najmu instytucjonalnego lokalu wygasa po up\u0142ywie czasu, na jaki by\u0142a zawarta, lub ulega rozwi\u0105zaniu po up\u0142ywie okresu wypowiedzenia tej umowy.&#8221;\u00a0<\/em>Zar\u00f3wno okres wypowiedzenia, jak i przyczyny wypowiedzenia przez w\u0142a\u015bciciela oraz przez najemc\u0119 wskazane s\u0105 w kodeksie cywilnym i s\u0105 uprawnieniami bezwzgl\u0119dnymi. Mo\u017cemy si\u0119 do nich odwo\u0142ywa\u0107 niezale\u017cnie od tego czy\u00a0 zapisane s\u0105 w umowie. Je\u015bli chcieliby\u015bmy mie\u0107 uwzgl\u0119dnione inne powody wypowiedzenia mamy tak\u0105 mo\u017cliwo\u015b\u0107 wprowadzaj\u0105c odpowiednie zapisy do umowy.<\/p>\n<h2>Eksmisja<\/h2>\n<p>Co je\u015bli nasz najemca nie wyprowadzi si\u0119 dobrowolnie w wyznaczonym terminie?<\/p>\n<p>&#8222;<em>Po wyga\u015bni\u0119ciu lub rozwi\u0105zaniu umowy najmu instytucjonalnego lokalu, je\u017celi najemca dobrowolnie nie opr\u00f3\u017cni\u0142 lokalu, w\u0142a\u015bciciel dor\u0119cza najemcy \u017c\u0105danie opr\u00f3\u017cnienia lokalu sporz\u0105dzone na pi\u015bmie opatrzonym urz\u0119dowo po\u015bwiadczonym podpisem w\u0142a\u015bciciela.&#8221;\u00a0<\/em> \u017b\u0105danie musi zosta\u0107 wykonane w czasie co najmniej 14 dni od dor\u0119czenia \u017c\u0105dania. Samo \u017c\u0105danie powinno wskazywa\u0107 najemc\u0119, kt\u00f3rego \u017c\u0105danie dotyczy oraz powo\u0142anie si\u0119 na umow\u0119 najmu instytucjonalnego oraz przyczyn\u0119 \u017c\u0105dania opuszczenia lokalu. \u00a0Je\u015bli pomimo \u017c\u0105dania najemca nie chce opu\u015bci\u0107 lokalu w\u0142a\u015bciciel\u00a0sk\u0142ada do s\u0105du wniosek o nadanie klauzuli wykonalno\u015bci aktowi notarialnemu do\u0142\u0105czaj\u0105c \u017c\u0105danie opr\u00f3\u017cnienia lokalu z dowodem dor\u0119czenia do najemcy oraz dokument potwierdzaj\u0105cy prawo do wynajmowanego lokalu. W praktyce, z uwagi na fakt, \u017ce w przypadku najmu instytucjonalnego najemca nie wskazuje lokalu do kt\u00f3rego wykonuje si\u0119 eksmisj\u0119, komornik eksmituje z lokalu zajmowanego przez najemc\u0119, bez zapewnienia innego pomieszczenia.<\/p>\n<h2>Korzy\u015bci najmu instytucjonalnego<\/h2>\n<p>Najem instytucjonalny jest form\u0105 umowy jeszcze korzystniejsz\u0105 dla wynajmuj\u0105cego ni\u017c umowa najmu okazjonalnego. Najwa\u017cniejsze korzy\u015bci najmu intytucjonalnego:<\/p>\n<ul>\n<li>w\u0142a\u015bciciel ma mo\u017cliwo\u015b\u0107 eksmisji bez wskazywania alternatywnego lokalu,<\/li>\n<li>\u017c\u0105danie opuszczenia mieszkanie w terminie 2 tygodni,<\/li>\n<li>brak konieczno\u015bci zg\u0142aszania do Urz\u0119du Skarbowego,<\/li>\n<li>czas trwania umowy zawsze trzeba wskaza\u0107. Mo\u017ce by\u0107 bardzo d\u0142ugi, co jest korzystne zar\u00f3wno dla wynajmuj\u0105cego, jak i najemcy.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Umowa najmu instytucjonalnego funkcjonuje mniej ni\u017c rok na polskim rynku. W zwi\u0105zku z czym ci\u0119\u017cko stwierdzi\u0107 czy oka\u017ce si\u0119 popularn\u0105 opcj\u0105 dla wynajmuj\u0105cych. Istniej\u0105 opinie, kt\u00f3re m\u00f3wi\u0105, \u017ce zamiarem ustawodawcy by\u0142o zach\u0119cenie inwestor\u00f3w do rejestrowania dzia\u0142alno\u015bci zwi\u0105zanej z najmem. Zwi\u0119kszy\u0142oby to transparentno\u015b\u0107 rynku, a w konsekwencji bezpiecze\u0144stwo r\u00f3wnie\u017c dla najemc\u00f3w, kt\u00f3rzy nie b\u0119d\u0105 nara\u017ceni na najem od os\u00f3b prywatnych,\u00a0 nie znaj\u0105cych si\u0119 na przepisach. Czy faktycznie tak si\u0119 stanie? Czas poka\u017ce \ud83d\ude42<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Najem instytucjonalny zosta\u0142 wprowadzony do polskiego prawa 11 wrze\u015bnia 2017 roku przy okazji uchwalania rz\u0105dowego programu Mieszkanie +. Jest to niejako odpowied\u017a na najem okazjonalny, funkcjonuj\u0105cy od 2010 roku. Najem okazjonalny jest form\u0105 umowy przeznaczon\u0105 do u\u017cytku przez osoby fizyczne wynajmuj\u0105ce okazjonalnie (nie zawodowo). Natomiast najem instytucjonalny skierowany jest do sp\u00f3\u0142ek oraz os\u00f3b z dzia\u0142alno\u015bci\u0105, [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":264387177,"featured_media":457,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advanced_seo_description":"","jetpack_seo_html_title":"","jetpack_seo_noindex":false,"_jetpack_memberships_contains_paid_content":false,"footnotes":"","jetpack_publicize_message":"","jetpack_publicize_feature_enabled":true,"jetpack_social_post_already_shared":false,"jetpack_social_options":{"image_generator_settings":{"template":"fullscreen","default_image_id":0,"font":"","enabled":false},"version":2},"_wpas_customize_per_network":false},"categories":[1358],"tags":[1387,1388,1391,1406,1408,1419,1422,1423,1424,1443],"class_list":["post-444","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-ekspert","tag-inwestowanie","tag-inwestycje","tag-klopoty-z-najemca","tag-najem-instytucjonalny","tag-najem-okazjonalny","tag-poradnik","tag-prawo","tag-przepisy","tag-rady","tag-wypowiedzenie-umowy"],"jetpack_publicize_connections":[],"jetpack_featured_media_url":"https:\/\/blog.rentier.io\/wp-content\/uploads\/2018\/06\/pexels-photo-1089549.jpeg","jetpack_likes_enabled":true,"jetpack_sharing_enabled":true,"jetpack_shortlink":"https:\/\/wp.me\/pgteHY-7a","jetpack-related-posts":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/blog.rentier.io\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/444","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/blog.rentier.io\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/blog.rentier.io\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.rentier.io\/wp-json\/wp\/v2\/users\/264387177"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.rentier.io\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=444"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/blog.rentier.io\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/444\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.rentier.io\/wp-json\/wp\/v2\/media\/457"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/blog.rentier.io\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=444"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.rentier.io\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=444"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.rentier.io\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=444"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}