Stawki najmu wciąż rosną. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w sierpniu wzrosły średnio o 2,3%, a od początku roku o 23%. Dodatkowo w badanych przez nas miastach było aż o 36% mniej ofert najmu niż przed rokiem. To zła wiadomość przede wszystkim dla studentów, którzy najczęściej we wrześniu i październiku szukają lokalu na kolejny rok akademicki. Wzrost stawek najmu i spadek cen mieszkań powodują, że coraz bardziej poprawia się opłacalność inwestycji w mieszkania na wynajem. W przypadku zakupu bez udziału kredytu rentowność wynosi 4,95% netto, czyli tyle co na lokacie bankowej z oprocentowaniem 5,98%. W kolejnych miesiącach ta zyskowność może jeszcze wzrosnąć, ponieważ niewykluczone są dalsze wzrosty stawek najmu.
Nadszedł moment powrotu studentów na uczelnie i poszukiwania przez nich mieszkań na kolejny rok akademicki. Pandemia sprawiła, że przed rokiem mieli bardzo duży wybór ofert i przystępne ceny. Teraz jest zupełnie inaczej. Główne problemy to dostępność mieszkań na wynajem oraz ich cena. W wyniku wojny w Ukrainie oferta mieszkań na wynajem bardzo mocno się skurczyła. Jeszcze w lutym b.r. w badanych przez nas miastach naliczyliśmy nieco ponad 32 tysiące unikalnych ofert wynajmu mieszkań. W kwietniu i maju ich liczba skurczyła się do ok. 18 tysięcy. W sierpniu było to natomiast 27,8 tys. czyli sytuacja się poprawiła w porównaniu do wiosny. Wciąż ofert było jednak o 36% mniej niż przed rokiem, kiedy było ich prawie 44 tysiące.
Kolejna zła informacja jest taka, że najmocniejsze wzrosty stawek najmu pojawi się w miastach akademickich. W porównaniu do poziomu przed rokiem najmocniej zdrożał najem w Krakowie (46%) i Wrocławiu (43%). Z kolei w ujęciu wartościowym największy wzrost dokonał się we Wrocławiu, gdzie najem 50-mertowego mieszkania zdrożał o 968 zł (koszt bez opłat licznikowych i administracyjnych to 3200 zł). W Krakowie roczny wzrost wynosi 950 zł (do 3000 zł), a w Warszawie o 839 zł (do 3 550 zł). Z kolei najmniejszy wzrost odnotowaliśmy w Częstochowie i Sosnowcu. W obu przypadkach jest to wzrost o 16%, czyli o 250 zł przy mieszkaniu 50 m2.
Stawki najmu w sierpniu 2022 r.
Warto zwrócić uwagę na rodzaj ogrzewania i ocieplenie budynku
W tym sezonie poza cenami, najemcy powinni zwracać szczególną uwagę na rodzaj ogrzewania w mieszkaniu oraz ocieplenie budynku. W warunkach rosnących cen energii jest to coraz ważniejsza kwestia. Choć zimy w Polsce są coraz cieplejsze, to nie obejdziemy się bez ogrzewania. Najkorzystniej kosztowo zwykle wychodzi miejskie ogrzewanie centralne. Najlepiej żeby było olicznikowane, wtedy płacimy za faktyczne ogrzewanie w lokalu, w którym mieszkamy. Jeśli nie ma miejskiego CO, to dobrze się sprawdzają również kotłownie, które ogrzewają budynek lub kilka budynków. Ponownie, tu sporo zależy od tego w jaki sposób wspólnota lub spółdzielnia rozlicza te koszty. Jeżeli lokal nie jest wyposażony w licznik, to prawdopodobnie ogrzewanie jest rozliczane proporcjonalnie do powierzchni lokalu, a więc jest ryzyko, że będziemy płacić za sąsiada. Najwięcej wzrośnie rachunek za energię lokatorom mieszkań wyposażonych w piecyki gazowe lub elektryczne. W przypadku tej ostatniej opcji w chłodniejszych miesiącach zimowych rachunek za prąd może okazać się zaskakująco wysoki, zbliżając się nawet do tysiąca złotych. W tym kontekście warto też zwrócić uwagę na to, czy budynek jest ocieplony. Ocieplony budynek wymaga mniej energii by w środku było ciepło, stąd też mieszkańcy takiego budynku płacą mniej za ogrzewanie.
Rośnie opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem
Spadki cen mieszkań i rosnące stawki najmu powodują, że rośnie opłacalność inwestycji w mieszkania na wynajem. Zakładając zakup mieszkania po cenach sierpniowych, bez udziału kredytu oraz wynajem po stawkach z tego samego okresu, przy pełnym obłożeniu inwestor mógłby liczyć na stopę zwrotu 4,85% netto. To zysk odpowiadający oprocentowaniu 5,98% na lokacie bankowej. Wyliczenie uwzględnia wszystkie dodatkowe koszty takie jak prowizja pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości, podatek ryczałtowy (8,5%) oraz zarządzanie najmem (10% od przychodu). Wyliczenie dotyczy mieszkania o powierzchni 50 m2.
W kolejnych miesiącach ta zyskowność może nadal rosnąć ponieważ prawdopodobny jest dalszy wzrost stawek najmu oraz spadki cen mieszkań.
Rentowność netto w przypadku zakupu bez udziału kredytu
Jak zmienić mieszkanie najmowane na własne
Na koniec zostawiliśmy informacje dla osób, które chciałyby zamienić mieszkanie najmowane na własne. Niestety podwyżki stóp procentowych sprawiły, że dostępność kredytów hipotecznych zdecydowanie się pogorszyła. Dużo jednak zależy również od banku. Dla przykładu para z łącznym dochodem 6000 zł netto może liczyć na kredyt od 242 600 zł w PKO BP do 294 000 zł w Banku Pekao. Warto więc porównywać oferty i nie ograniczać się do internetowych rankingów, lecz zbadać zdolność kredytową dla swojego przypadku. Na dostępną kwotę kredytu ma bowiem wpływ wiele różnych czynników. Dla przykładu nasza przykładowa para najniższy kredyt otrzyma w PKO BP, ale jeśli posiada dwoje dzieci, to z kolei ten bank przyzna im najwyższy kredyt. Zdolność kredytową warto więc przebadać dla swojego przypadku i porównać w wielu bankach.
Maksymalna dostępna kwota kredytu
Dostęp do danych przewagą w trudnych czasach
Inwestorzy na każdym dojrzałym rynku opierają się na danych. Zanim trader kupi lub sprzeda akcje bądź inne instrumenty finansowe analizuje dane historyczne i wykresy. Na rynku nieruchomości dostęp do danych jest utrudniony. Możesz analizować bieżące ogłoszenia na portalach, ale ciężko jest opierać analizę na podstawie rozproszonych, nieustandardyzowanych i często niespójnych danych. Dlatego nasze algorytmy agregują duże zbiory danych, oczyszczają je i usuwają duplikaty – na tej podstawie jesteśmy w stanie zaoferować analizy bieżącej sytuacji rynkowej oraz porównania do danych historycznych do kilku lat wstecz. Możesz korzystać z naszych algorytmów i naszej bazy danych tak jak chcesz. Dostarczamy usługę automatycznej wyceny nieruchomości, szacowania cen najmu, zaawansowane analizy rynku nieruchomości poprzez API oraz przygotowujemy zbiory danych dopasowane do potrzeb klienta. Skontaktuj się z nami i powiedz czego potrzebujesz, a my przygotujemy indywidualną, dopasowaną do Twoich potrzeb ofertę.
