W roku akademickim 2025/26 liczba studentów w Polsce przekroczyła 1,3 mln, po raz pierwszy od 9 lat. Przed kolejnym sezonem akademickim sprawdziliśmy, z jakimi kosztami muszą liczyć się osoby szukające mieszkania na wynajem. Z raportu Rankomat.pl i Rentier.io wynika, że w 15 z 17 badanych miast stawki ofertowe są wyższe niż przed rokiem, a przeciętny wzrost wynosi 3% r/r. Najmocniej czynsze wzrosły w Łodzi i Poznaniu, a jedynym miastem ze spadkiem jest Kraków (-1,3% r/r). Jednocześnie liczba aktywnych ogłoszeń jest niemal o 10% większa niż rok temu, więc jest spora szansa na zbicie ceny w negocjacjach. Szczególnie szybko podaż rośnie w centrach miast turystycznych, co może wskazywać na stopniowe przesuwanie części lokali z najmu krótkoterminowego na długoterminowy. Sprawdziliśmy też, gdzie najłatwiej zamienić najem na własne mieszkanie. Różnice między miastami są duże i mocno zależą od wysokości wkładu własnego. W Krakowie przy braku wkładu rata za porównywalne mieszkanie może być aż o 1 330 zł wyższa niż koszt najmu.
Już za chwilę studenci zaczną szukać mieszkań na kolejny rok akademicki. Mamy dla nich umiarkowanie złe informacje. Ceny w ogłoszeniach niestety rosną. Przeciętna stawka najmu w lipcu była wyższa niż przed rokiem aż w 15 z 17 badanych miast. Na szczęście w większości przypadków wzrosty są niewielkie. Średnia zmiana wynosi 3% r/r.
Studenci z Łodzi i Poznania najmocniej odczują wzrost kosztów najmu
W części miast zdarzają się jednak zauważalne zmiany stawek. Tak jest np. w Łodzi i Poznaniu, gdzie najem zdrożał o 5% r/r. Te miasta są odpowiednio szóstym i czwartym największym ośrodkiem akademickim w Polsce. Warto przyjrzeć się również Warszawie, która jest zdecydowanym liderem pod względem liczby studentów (260 tys. studentów). Tu koszty najmu wzrosły minimalnie, bo o 0,8% r/r.
Nieco taniej niż przed rokiem tylko w Krakowie
„Druga liga” miast akademickich to Kraków, Wrocław i Poznań, w których studentów jest ponad 100 tysięcy. Ciekawostką jest Kraków, który jako jedyny spośród 17 badanych przez nas miast odnotował koszty najmu niższe niż przed rokiem (-1,3% r/r). O Poznaniu już wspominaliśmy, a we Wrocławiu stawki niemal się nie zmieniły (+0,4% r/r).
Gdzie najłatwiej zamienić najem na własne mieszkanie?
Warto również przyjrzeć się sytuacji osób, które planują przenieść się z mieszkania najmowanego do własnego. To, czy taka przeprowadzka będzie łatwa, czy trudna, zależy przede wszystkim od miasta i wysokości posiadanego wkładu własnego.
Zacznijmy od pierwszego elementu. Wśród 17 badanych przez nas miast najtrudniej o przeprowadzkę z mieszkania najmowanego do własnego jest w Krakowie. W przypadku mieszkania o powierzchni 50 m² i przy założeniu posiadania 10% wkładu własnego rata kredytu na 30 lat będzie aż o 859 zł wyższa niż koszt najmu. Niemal 600 zł różnicy występuje w Gdyni. Z kolei różnica między 300 zł a 500 zł występuje w Gdańsku, Białymstoku, Warszawie, Wrocławiu i Toruniu.
Najłatwiej zamienić mieszkanie najmowane na własne w Sosnowcu. Rata będzie o ponad 300 zł niższa niż koszt najmu. Ratę niższą niż koszt najmu, przy 10% wkładu własnego, uzyskamy również w Szczecinie, Łodzi, Radomiu i Częstochowie.
Pomoc rodziców z wkładem własnym ułatwia zakup mieszkania
Różnica pomiędzy ratą a kosztem najmu zależy też w dużej mierze od poziomu wkładu własnego. Kupując pierwsze w życiu mieszkanie, trudno jednak zebrać znaczące oszczędności, zwłaszcza jeśli trzeba jednocześnie ponosić koszty najmu. Zwykle takie osoby są jeszcze na początku swojej ścieżki zawodowej, a więc ich dochody nie są jeszcze zbyt wysokie. Dlatego w wielu przypadkach rodzice pomagają swoim dorosłym dzieciom w zwiększeniu wkładu własnego.
Wyższy wkład pozwala zaciągnąć niższy kredyt, co przekłada się na niższą ratę. Dla przykładu weźmy pod uwagę Wrocław. Koszt najmu 50-metrowego mieszkania wynosi tam 3 334 zł. Rata na zakup takiego samego mieszkania, przy 20% wkładzie własnym, wyniesie 3 271 zł, a więc będzie o 62 zł niższa niż koszt najmu. Te 20% oznacza jednak konieczność posiadania aż 136 tysięcy złotych oszczędności.
Jeśli jednak wkład własny będzie o połowę niższy (wyniesie 10%), to o przeprowadzkę będzie znacznie trudniej. Rata wyniesie w tym przypadku 3 680 zł, a więc będzie o 347 zł wyższa niż koszt najmu. Kredyt może również zostać udzielony bez wkładu własnego. Jest to możliwe dzięki programowi Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy. Wtedy rata wyniesie aż 4 089 zł, a więc będzie o 755 zł wyższa niż koszt najmu.
W tym ostatnim przypadku przeprowadzka do własnego mieszkania zapewne oznaczałaby wybór jednej z tańszych dzielnic lub konieczność zamieszkania poza Wrocławiem. Jeśli bowiem takiej osobie nie udało się zgromadzić żadnych oszczędności, to zapewne również nie udźwignie tak dużego wzrostu kosztów utrzymania mieszkania.
Ogłoszeń o 10% więcej niż przed rokiem
Lipiec 2026 na rynku najmu był początkiem sezonowego ożywienia, ale nie przyniósł skoku podaży. W 17 analizowanych miastach pojawiło się 32,7 tys. nowych unikalnych ofert najmu, czyli o 1,4% mniej niż w czerwcu, ale o 7,6% więcej niż rok wcześniej. Pula aktywnych ogłoszeń spadła do 63,4 tys., co oznacza spadek o 4,9% m/m, ale jednocześnie wzrost o 9,8% r/r. Najemcy mieli więc w lipcu nieco mniejszy wybór niż miesiąc wcześniej, ale nadal wyraźnie większy niż w lipcu 2025 r.
Taki układ jest ważny przed sierpniowo-wrześniowym szczytem popytu. Rynek wchodzi w sezon z relatywnie dużym zasobem mieszkań.
Po wejściu nowych przepisów szybko rośnie podaż w centrach miast
Sprawdziliśmy też w danych z 6 największych miast, czy wejście w życie unijnego rozporządzenia o rejestracji najmu krótkoterminowego wpłynęło już na rynek długoterminowy. Lipiec był drugim pełnym miesiącem obowiązywania przepisów i powtórzył układ z czerwca.
„Liczba ogłoszeń rośnie szybciej tam, gdzie najem na doby odgrywał większą rolę. Kraków zanotował w lipcu wzrost o 27% r/r, Wrocław o 24%, a Gdańsk o 23%. Dla porównania Poznań i Łódź, gdzie rynek turystyczny jest wyraźnie płytszy, urosły łącznie o 6% r/r, a więc około czterokrotnie wolniej. Jeszcze mocniej widać to wewnątrz miast. Dzielnice centralne sześciu rynków zwiększyły w lipcu podaż o 29% r/r wobec 22% w pozostałych. W promieniu 1,5 km od rynku różnica jest jeszcze większa (31% wobec 22%)” – mówi Anton Bubiel, prezes Rentier.io.
Najbardziej jaskrawym przykładem jest Gdańsk. Śródmieście urosło o 44%, czyli blisko trzykrotnie szybciej niż reszta miasta (15%). Wysokie dynamiki utrzymują też pozostałe lokalizacje o profilu turystycznym: krakowskie Stare Miasto z wynikiem 43% oraz wrocławskie Stare Miasto z 41%. Patrząc łącznie na czerwiec i lipiec, centra sześciu miast zwiększyły podaż o 33% r/r wobec 25,6% w pozostałych dzielnicach. W Gdańsku i Krakowie skok przypadł dokładnie na maj i czerwiec, czyli na moment wejścia przepisów w życie.
Dwa kolejne miesiące układają się w spójny obraz stopniowego przesuwania części lokali z najmu na doby na rynek długoterminowy. To jednak z zastrzeżeniem, że po stronie stawek czynszu ten napływ nie zostawił na razie śladu. Mediana za metr w ścisłych centrach Gdańska i Krakowa jest w lipcu praktycznie taka sama jak rok wcześniej.
Dane i narzędzia Rentier.io
Jeśli chcesz robić podobne analizy na bieżąco i podejmować decyzje na twardych danych, korzystaj z narzędzi Rentier.io:
Porównuj lokalny rynek, sprawdzaj trendy i oceniaj opłacalność zakupu lub najmu na podstawie aktualnych danych.
Zostaw komentarz