Cena, którą widzisz w ogłoszeniu, i cena, za którą mieszkanie faktycznie zmienia właściciela, to w 2026 roku dwie różne liczby — i dystans między nimi jeszcze się powiększył. Według danych Narodowego Banku Polskiego za I kwartał 2026 r. na rynku wtórnym w największych miastach różnica między ceną ofertową a transakcyjną sięga od kilku do ponad 17 proc. W Gdańsku sprzedający oczekują średnio 16 261 zł za metr, a akty notarialne zamykają się na 13 870 zł — luka to 17,2 proc.

To nie jest szczegół statystyczny, tylko realna gotówka. Przy mieszkaniu 50 mkw. różnica między „ceną z portalu” a rzeczywistą ceną zakupu potrafi przekroczyć 100 tys. zł. Dla kupującego to przestrzeń do negocjacji. Dla sprzedającego — sygnał, że przeszacowana oferta będzie miesiącami wisieć bez telefonu. W tym artykule pokazujemy, ile dokładnie wynosi ta luka miasto po mieście, dlaczego rośnie akurat teraz i jak wykorzystać ją w praktyce.

Cena ofertowa to nie cena zakupu

Cena ofertowa to kwota, którą sprzedający wpisuje w ogłoszeniu — jego oczekiwanie, punkt wyjścia do rozmów. Cena transakcyjna to kwota z aktu notarialnego, czyli to, co realnie wpłynęło na konto sprzedającego. W praktyce niemal nigdy nie są sobie równe: kupujący negocjują, a część ofert jest z góry ustawiona „z zapasem”, licząc na rozmowę.

Problem w tym, że większość osób planujących zakup opiera swój budżet i poczucie „drogo/tanio” wyłącznie na cenach ofertowych z portali. To najłatwiej dostępne dane — ale też najbardziej zawyżone. Ceny transakcyjne są trudniej dostępne (pochodzą z rejestrów cen nieruchomości i danych NBP), za to opisują rynek taki, jaki jest naprawdę. Kupujący, który zna obie liczby, wchodzi na negocjacje z twardym argumentem zamiast z przeczuciem.

Luka ofertowa–transakcyjna w I kw. 2026 (dane NBP)

Poniżej zestawienie średnich cen ofertowych i transakcyjnych metra kwadratowego w siedmiu największych miastach Polski, według Informacji kwartalnej NBP o rynku nieruchomości za I kwartał 2026 r. „Różnica” pokazuje, o ile procent oferta jest wyższa od realnej ceny w akcie.

Rynek wtórny (mieszkania używane)

Miasto	Cena ofertowa (zł/mkw.)	Cena transakcyjna (zł/mkw.)	Różnica
Gdańsk	16 261	13 870	17,2%
Poznań	12 378	10 677	15,9%
Warszawa	18 919	16 393	15,4%
Łódź	8 984	7 971	12,7%
Kraków	16 566	15 110	9,6%
Katowice	8 754	8 054	8,7%
Wrocław	13 547	12 632	7,2%

Na rynku wtórnym rozstrzał jest największy. W Warszawie różnica 15,4 proc. oznacza, że przy metrażu 55 mkw. między ofertą (ok. 1,04 mln zł) a realną ceną transakcyjną (ok. 902 tys. zł) leży ponad 138 tys. zł. W Gdańsku i Poznaniu przewaga negocjacyjna kupującego jest jeszcze wyraźniejsza.

Rynek pierwotny (nowe mieszkania od dewelopera)

Miasto	Cena ofertowa (zł/mkw.)	Cena transakcyjna (zł/mkw.)	Różnica
Łódź	11 563	9 758	18,5%
Gdańsk	16 432	14 647	12,2%
Wrocław	15 444	13 903	11,1%
Warszawa	18 056	16 475	9,6%
Kraków	16 859	15 384	9,6%
Poznań	13 778	12 627	9,1%
Katowice	12 629	12 031	5,0%

Wbrew powszechnemu przekonaniu, że „u dewelopera się nie negocjuje”, także na rynku pierwotnym luka jest znacząca — od 5 proc. w Katowicach do aż 18,5 proc. w Łodzi. Rabaty, bonusy (miejsce postojowe, wykończenie, obniżka za gotówkę), a także wyprzedaże ostatnich lokali w inwestycji sprawiają, że cennik na stronie dewelopera to rzadko cena, którą płaci ostatni klient.

Dlaczego luka rośnie właśnie w 2026 roku

Odpowiedź kryje się w tym, jak rozjechały się dwie strony rynku. Ceny ofertowe są „lepkie” — sprzedający, przyzwyczajeni do wzrostów z lat 2021–2024, niechętnie schodzą z ceny w ogłoszeniu i wolą czekać. Ceny transakcyjne reagują na rynek szybciej, bo to w akcie notarialnym rozstrzyga się realna gra popytu i podaży.

A rynek w 2026 r. wyraźnie ostygł. Według NBP w I kwartale 2026 r. średnie ceny transakcyjne na rynku wtórnym w siedmiu największych miastach były po raz pierwszy od 12 lat niższe niż rok wcześniej (spadek rzędu 0,7 proc. rok do roku), co zakończyło nieprzerwane wzrosty ciągnące się od 2014 r. Na rynku pierwotnym dynamika też praktycznie wygasła (ok. -0,3 proc. rdr). Do tego doszła rekordowa liczba ofert na portalach i brak rządowego programu dopłat, który wcześniej podbijał popyt. Efekt: kupujący nie muszą się spieszyć, a przeszacowane oferty coraz dłużej czekają na nabywcę — poszerzając lukę między marzeniem sprzedającego a realną transakcją.

„Rynek z 2026 roku wynagradza kupujących, którzy odrobili pracę domową. Kto zna cenę transakcyjną w danej dzielnicy, negocjuje z pozycji siły — bo wie, że oferta z portalu to sufit, a nie punkt odniesienia. Kto patrzy tylko na ogłoszenia, przepłaca kilkanaście procent, nawet o tym nie wiedząc.”

— komentuje Anton Bubiel, prezes Rentier.io.

Co to oznacza dla kupującego — negocjacje w praktyce

Znajomość luki zamienia negocjacje z licytacji „na wyczucie” w rozmowę opartą na danych. Kilka zasad, które działają na rynku 2026 r.:

• Ustal cenę transakcyjną dla konkretnej lokalizacji, nie dla miasta. Średnia dla Warszawy niewiele mówi — liczy się dzielnica, standard i rok budowy. Różnice między dzielnicami potrafią być większe niż luka ofertowa–transakcyjna.
• Traktuj cenę z ogłoszenia jako sufit. Skoro na rynku wtórnym typowa luka to 8–17 proc., pierwsza oferta nabywcy poniżej ceny wywoławczej nie jest „obraźliwa” — jest zgodna z tym, jak faktycznie zamykają się transakcje.
• Sprawdź, jak długo oferta wisi. Mieszkanie miesiącami na portalu to najczęściej mieszkanie przeszacowane. Im dłużej, tym większa gotowość sprzedającego do ustępstw.
• Na rynku pierwotnym pytaj o wszystko poza ceną metra. Miejsce postojowe, komórka, pakiet wykończeniowy, harmonogram płatności — deweloperzy częściej schodzą tam niż w cenniku wprost.

Co to oznacza dla sprzedającego i inwestora

Dla sprzedającego przekaz jest równie twardy: oferta ustawiona „na wyrost” nie sprzedaje, tylko starzeje ogłoszenie. W 2026 r. kupujący porównują dziesiątki ofert i dane transakcyjne — cena oderwana od realiów sygnalizuje, że z właścicielem trudno będzie się dogadać, i odstrasza zamiast przyciągać. Wycena od razu blisko realnej ceny transakcyjnej częściej kończy się szybką sprzedażą bez długiej wojny na rabaty.

Dla inwestora luka to z kolei mapa okazji. Rynki z największym rozstrzałem (Gdańsk, Poznań, Warszawa na wtórnym) to te, gdzie realna cena zakupu bywa istotnie niższa od pierwszego wrażenia z portalu — a więc gdzie da się kupić z dyskontem i policzyć rentowność najmu na twardych, transakcyjnych danych, a nie na życzeniowych cenach ofertowych.

Jak sprawdzić realną cenę transakcyjną

Ceny ofertowe znajdziesz w każdym portalu ogłoszeniowym. Z cenami transakcyjnymi jest trudniej — trzeba sięgnąć do źródeł, które pokazują, ile realnie zapłacono w akcie notarialnym.

• Przeglądarka cen transakcyjnych w Geoportalu — moduł Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) pokazuje na mapie transakcje z rejestrów prowadzonych przez starostwa, więc sprawdzisz, za ile faktycznie sprzedawano nieruchomości w konkretnej okolicy. Zakres danych i instrukcję znajdziesz w opisie usługi RCN na stronie GUGiK.
• Kwartalne publikacje NBP — uśrednione ceny ofertowe i transakcyjne dla największych miast, osobno dla rynku pierwotnego i wtórnego. Dobre tło rynkowe, ale bez podziału na dzielnicę i standard.
• Jeśli chcesz szybko ocenić konkretne mieszkanie i zobaczyć jego wycenę zestawioną z cen ofertowych oraz zdyskontowanych cen transakcyjnych z bazy raportów NBP — skorzystaj z darmowej wyceny Rentier.io. Zamiast zgadywać, dostajesz widełki oparte na danych, do których możesz odnieść cenę z ogłoszenia.

Najczęstsze pytania

O ile średnio można negocjować cenę mieszkania w 2026 roku?

Na rynku wtórnym typowa różnica między ceną ofertową a transakcyjną w największych miastach wynosi w I kw. 2026 r. od ok. 7 proc. (Wrocław) do ponad 17 proc. (Gdańsk). Nie znaczy to, że każdą ofertę utniesz o kilkanaście procent — to średnia rynkowa, na którą składają się zarówno oferty przeszacowane, jak i te wycenione realnie. Punktem odniesienia powinna być cena transakcyjna w konkretnej dzielnicy i standardzie, a nie średnia dla całego miasta.

Czy u dewelopera da się negocjować?

Tak. Dane NBP za I kw. 2026 r. pokazują lukę ofertowo–transakcyjną na rynku pierwotnym od 5 proc. (Katowice) do 18,5 proc. (Łódź). Deweloperzy częściej ustępują na bonusach (miejsce postojowe, wykończenie, harmonogram płatności) i przy wyprzedaży ostatnich lokali niż w samym cenniku za metr.

Skąd wziąć ceny transakcyjne, a nie ofertowe?

Najszybciej z przeglądarki cen transakcyjnych w Geoportalu (dane z Rejestru Cen Nieruchomości prowadzonego przez starostwa) oraz z kwartalnych publikacji NBP. Konkretne mieszkanie najprościej sprawdzić wyceną Rentier.io, która zestawia ceny ofertowe ze zdyskontowanymi cenami transakcyjnymi z bazy raportów NBP.