Od jakiegoś czasu coraz więcej można przeczytać o condohotelach jako atrakcyjnym sposobie inwestowania w nieruchomości. Czym są condohotele i jak w nie inwestować? Na co się zdecydować jeśli myślimy o inwestycjach w nieruchomości? Condohotel czy mieszkanie na wynajem?
Kto oferuje condohotele?
Condohotele istnieją na polskim rynku już od kilku lat. Największym graczem jest Zdrojowa Invest, który posiada kilka inwestycji w zachodniopomorskiem oraz na Dolnym Śląsku. Strategią tej firmy jest budowanie 4 i 5 gwiazdkowych hoteli w kurortach wakacyjnych nad morzem oraz w górach. Innymi dużymi graczami na rynku condohoteli jest Dekpol, Dantex czy JW Construction. W przeciwieństwie do Zdrojowa Invest, spółki te to deweloperzy zarabiający również na sprzedaży mieszkań. Oferta Dekpola zlokalizowana jest w Trójmieście, natomiast Dantex i JW Construction swoje pierwsze condohotele wybudowali w Warszawie. Ofert na rynku jest więcej, ale na podstawie tych 4 spółek można zaobserwować, iż condohotele związane są z dużymi miastami bądź kurortami wypoczynkowymi. W 2016 roku Polskę odwiedziło 20 mln turystów i było to o ponad 12% więcej niż w roku poprzednim. Zgodnie z raportem EY Warszawa ma jeszcze potencjał rozwojowy, podobnie jak inne chętnie odwiedzane miasta takie jak Kraków, Wrocław czy Gdańsk. Pytanie jak długo będzie trwać ta idylla? Condohotel czy mieszkanie na wynajem jest bezpieczniejszy jeśli chodzi o inwestycje długookresowe? O czym musimy wiedzieć zanim zainwestujemy w condohotel?
Jak działają condohotele?
Deweloperzy zachęcają zyskiem między 5% a nawet 10% wartości nieruchomości rocznie z gwarancją zysku na okres umowy, czyli standardowo od 5 do 10 lat. Czasami model ten zawiera element zmienny, np. stale 5% rocznie plus proporcjonalny udział w 50% zysków condohotelu (zależny od wielkości posiadanego pokoju) między właścicieli jednostek mieszkaniowych. Poza kuszącym oprocentowaniem spółki informują, że zarządzanie biorą całkowicie na siebie. Najczęściej tworzona jest do tego specjalna spółka zajmująca się zarządzaniem takiego condohotelu. Właściciel nie musi szukać najemcy, a ma gwarantowany wpływ środków co miesiąc. Wystarczy zakupić pokój/apartament w condohotelu i reszta dzieje się sama 😉 . Na dodatek część deweloperów oferuje również możliwość korzystania z posiadanych pokojów przez określony czas w roku. Jeśli ktoś zainwestował w Gdańsku to może co roku pojechać tam na wakacje i może spać w posiadanym pokoju/apartamencie. Najpopularniejszy rozmiar pokoju wynosi od 15 do nawet 30 metrów kwadratowych w przypadku apartamentów z aneksem kuchennym. Cena zależy od lokalizacji, ale średnio jest to około 200-300 tys. za m2. Cena za metr wynosi więcej niż w mieszkaniu w stanie deweloperskim. Wynika to między innymi z faktu, że pokój/apartament w condohotelu kupujemy z pełnym umeblowaniem.
Czy inwestycja w condohotel ma jakieś wady?
Poza analizą rentowności danej inwestycji, warto rozważyć również wady, czy utrudnienia związane z danym sposobem inwestowania. Jeśli zastanawiamy się co jest dla nas atrakcyjniejszą opcją, condohotel czy mieszkanie na wynajem, to warto poznać ryzyko związane z tymi strategiami. O wadach inwestowania w mieszkania na wynajem pisaliśmy w jednym z poprzednich wpisów.
A jak sytuacja wygląda w przypadku condohoteli?
- Gwarancja zysku ograniczona jest tylko do czasu trwania umowy (5- 10 lat)
- Apartament w condohotelu jest jednostką typowo hotelową i często nie nadaje się do najmu długoterminowego
- Ryzyko inwestycji leży na inwestorach. Jeśli inwestycja nie wypali (będzie za małe obłożenie) zarządzający może ogłosić upadłość, a my zostajemy na lodzie
- W condohotelach ponosimy koszt ubezpieczenia oraz opłaty na podatki (pokój/apartament posiada odrębną księgę wieczystą) i na fundusz remontowy
- Często condohotel jest oprocentowany jak lokal użytkowy (23% VAT, a nie tak jak lokale mieszkalne 8%)
- Finansowanie kredytem hipotecznym może być niemożliwe w przypadku lokali użytkowych (a kredyt inwestycyjny jest droższy więc może się okazać nieopłacalny).
- Wysoki próg wejścia w inwestycję. Jeśli chcemy osiągać obiecny zysk to okazuje się, że w condohotele warto inwestować posiadając 100% gotówki na daną inwestycję.
Dla chętnych warto zapoznać się również z artykułem w portalu „Subiektywnie o finansach”. Maciej Samcik opisuje tam wiele kwestii, o których musimy pamiętać zanim zdecydujemy się na inwestycje wymagające większego kapitału.
Zainwestować zatem w condohotel czy mieszkanie na wynajem?
Deweloperzy zachęcają do udziału w condohotelach obiecując gwarancję zysku. Obecnie sytuacja na rynku w Polsce jest korzystna i faktycznie wykazuje potencjał do dalszego wzrostu. Wydawałoby się, że jeśli mamy gwarancję zysku na 10 lat, a cała inwestycja ma się zwrócić w ciągu 15 lat, to całkiem prawdopodobnie jest to dobra inwestycja. Jednakże zanim podejmiemy decyzję o inwestowaniu w condohotel musimy pamiętać, że po tych 15 latach zostaniemy z pokojem w hotelu, z którym nie do końca wiadomo co zrobić. Jeśli okaże się, że rynek nie jest tak atrakcyjny za 15 lat, to dużo ciężej będzie nam sprzedać pokój w hotelu niż nawet najmniejsze mieszkanie w dużym mieście. Oczywiście inwestowanie w mieszkania na wynajem również nie jest pozbawione ryzyka. Jednak w naszym odczuciu posiadanie mieszkania daje więcej możliwości niż posiadanie pokoju w condohotelu. A jakie są wasze odczucia?
