Poniższa analiza rynku mieszkań na wynajem została przygotowana dla danych dotyczących ogłoszeń mieszkań na wynajem w kilku największych miastach Polski za okres od czerwca do września 2018.
Jeśli jesteś zainteresowany raportem za późniejszy okres kliknij i zapoznaj się z analizą rynku mieszkań za okres od października do grudnia 2018.
Algorytm Rentiera pracuje na danych dotyczących ponad 2,5 miliona ogłoszeń. Oto obszary Polski z mieszkaniami na wynajem, które zostały uwzględnione w raporcie:
W raporcie przedstawiono sytuację na rynku mieszkań na wynajem w kluczowych polskich miastach: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Poznaniu, Katowicach i Łodzi. Ponad połowa analizowanych ogłoszeń dotyczyła samej Warszawy. Na drugim miejscu plasuje się Kraków, którego dotyczy jedna czwarta ogłoszeń. Podium zamyka Wrocław z ośmioprocentowym udziałem.
Analiza rynku mieszkań
Poniżej przedstawiono najpopularniejsze rozmiary mieszkań w analizowanych ofertach. Pomarańczowa prosta przedstawia medianę, natomiast zielona – średnią. Na wykresie wyraźnie widać, iż najwięcej ogłoszeń dotyczy mieszań o powierzchni poniżej 60 metrów kwadratowych. Najwięcej ofert znajdziemy dla mieszkań w przedziale 45-55 metrów, bo aż 13% wszystkich ogłoszeń stanowi taki metraż. Na poziomej osi poniższego wykresu przedstawiono metraż mieszkania. Natomiast pionowa oś przedstawia popularność danego metrażu, czyli procentowy udział mieszkań z danym metrażem w bazie wszystkich mieszkań.
Kolejny wykres przedstawia miesięczną cenę za wynajem. Na poziomej osi poniższego wykresu przedstawiono cenę wynajmu mieszkania. Natomiast pionowa oś przedstawia popularność danej ceny, czyli procentowy udział mieszkań z daną ceną w bazie wszystkich mieszkań. Następny wykres jest analogiczny – z tą różnicą, że przedstawiono na nim cenę za wynajem w przeliczeniu na metr kwadratowy. Ponad 14% ogłoszeń zawiera ofertę wynajmu mieszkania za około 2 500 PLN.
Zatem niniejsza analiza rynku mieszkań wskazuje, iż inwestorzy w nieruchomości na wynajem najczęściej decydują się na mieszkania mieszące się przedziale 35-55 metrów, które zostają wystawione na portalach ogłoszeniowych najczęściej za około 2 000 PLN.
Następnie przeprowadzono analizę pod względem liczby pięter. Warto zauważyć, mieszkania na pierwszym i drugim piętrze to odpowiednio 20% i 19% wszystkich ogłoszeń. Tabela ta wskazuje na popularność wśród inwestorów w mieszkania na wynajem mieszkań położonych na niższych piętrach. Wynika to z faktu, że im wyższe piętro tym wyższa cena za metr. Wyjątkiem są mieszkania na parterze, które stanowią niespełna 8% wszystkich mieszkań. Powody niższej popularności mieszkań na wynajem na parterze mogą być różne. Część najemców uważa mieszkania na parterze za mniej bezpieczne, szczególnie w blokach lub starym budownictwie. Z drugiej strony na rynku pierwotnym często mieszkania parterowe posiadają niewielki ogródek, który część inwestorów uważa za zbędny koszt i dlatego decydują się na zakup tańszego mieszkania o takim samym metrażu na piętrze 1 lub 2.
Poniżej przedstawiono liczbę pięter na wykresie:
A tak prezentuje się liczba pokoi:
Analiza rynku mieszkań per miasto
Poniżej przedstawiono analizę dla kilku kluczowych miast Polski. Na wykresie widoczny jest procentowy udział mieszkań o poszczególnej liczbie pokoi. Wyraźnie widać, iż największy udział procentowy kawalerek jest w Poznaniu i Katowicach. W każdym z miast dominują mieszkania dwupokojowe. Dużych mieszkań jest procentowo najwięcej w Warszawie.
Poniżej przedstawiono przedziały powierzchni mieszkania per miasto. Na podstawie poniższego wykresu można wyciągnąć podobne wnioski, jak z powyższego wykresu. Najmniejsze mieszkania (o powierzchni 38 metrów kwadratowych i mniejszej) największy udział mają w Poznaniu i Katowicach. Dla Warszawy charakterystyczny jest duży udział mieszkań o dużym metrażu (powyżej 90 metrów kwadratowych). We wszystkich miastach dominuje metraż 38-60 metrów kwadratowych.
Poniżej przedstawiono zależność ceny od liczby pokoi za pomocą wykresów pudełkowych. Gruba pozioma linia w środku pudełka oznacza medianę ceny miesięcznego wynajmu mieszkania dla danej liczby pokoi. Wyraźnie widać, że im większa liczba pokoi, tym mediana ceny za wynajem jest wyższa. Pudełko, w którym zaznaczona jest mediana, pokazuje 50% środkowych obserwacji. Wyraźnie widać, że dla mniejszej liczby pokoi ceny są bardziej zbliżone do siebie. Im większa liczba pokoi, tym większe zróżnicowanie cenowe środkowych pięćdziesięciu procent obserwacji.
Cienka pionowa linia przedstawia zakres cenowy dla danej liczby pokoi. Jej dolny koniec przedstawia cenę minimalną, a górny – cenę maksymalną. Tak istotne różnice cenowe w przypadku mieszkań 4- i więcej pokojowych wynikają zapewne w głównej mierze z metrażu tych mieszkań. Wskazuje na to wcześniejszy wykres pokazujący, że oferowana cena za metr koncentruje się w przedziale 40-60 PLN/m2. Zatem wyższa cena sugerowałaby większy metraż mieszkania. Wpływ na cenę oczywiście będą miały również czynniki takie jak standard wykończenia, typ budynku czy lokalizacja.
Poniższy wykres przedstawia wielkość mieszkania w zależności od liczby pokoi. Jak widać mediana dla mieszkania 4 pokojowego to 110 metrów, natomiast zdarzają się również mieszkania 60 czy 70 metrowe z taką liczbą pokojów. Co ciekawe dużo częściej zdarzają się mieszkania 7 pokojowe o powierzchni mniejszej niż 150 metrów niż w przypadku mieszkań 6 pokojowych.
Cena wynajmu w rozbiciu na poszczególne miasta w zależności od liczby pokoi. Warto zwrócić uwagę, iż na wygląd poniższych wykresów duży wpływ miały różne liczności ofert wynajmu mieszkania dostępnych na rynku w ostatnim półroczu dla poszczególnych miast i liczby pokoi.
Cena wynajmu w zależności od wielkości mieszkania:
Analiza ceny za metr kwadratowy. W przypadku mieszkań o mniejszym metrażu, cena za metr kwadratowy maleje wraz ze wzrostem metrażu. Jednak w przypadku większych mieszkań zaczyna nieznacznie wzrastać.
Niniejsza analiza rynku mieszkań na wynajem pokazuje ciekawą zależność, która wyraźnie widać na poniższym przybliżeniu. Cena za metr kwadratowy maleje w przypadku mieszkań o metrażu mniejszym, niż 65 metrów kwadratowych. W przypadku mieszkań większych zaczyna już wzrastać.
Na poniższym wykresie przedstawiono cenę za metr kwadratowy w zależności od liczby pokoi. Zielona prosta to średnia cena za metr kwadratowy, a czarna – mediana.
Następnie przeprowadzono analizę miast. Na wykresie przedstawiono medianę ceny wynajmu mieszkania w przeliczeniu na metr kwadratowy.
Kolejny wykres przedstawia średnią powierzchnię mieszkania według miasta.
Na podstawie powyższych wykresów widać, że w Warszawie najczęściej oferowane są mieszkania nieznacznie większe i po wyższej cenie za metr niż w pozostałych analizowanych miastach. W efekcie powoduje to, że Warszawa jest najdroższym miastem w Polsce jeśli chodzi o rynek wynajmu.
