Zarabianie na wynajmie mieszkań może być bardzo przyjemne, bo jest bardzo zbliżone do osiągania dochodu pasywnego. Jednak zostaje nam kilka czynności do wykonania a jedną z nich jest znalezienie chętnych na zamieszkanie w naszej inwestycji. Wiele osób myślących o rozpoczęciu inwestowania zastanawia się jak znaleźć najemcę i zacząć zarabiać na mieszkaniu. W końcu im dłużej nasze mieszkanie stoi puste tym mniej zarabiamy. Nie da się na 100% zabezpieczyć przed przestojami, ale możemy starać się je ograniczać poprzez skuteczną strategię poszukiwania najemcy.
Komu chcemy wynająć naszą inwestycję?
Wiadomo, chcemy wynająć porządnemu człowiekowi, który będzie regularnie i na czas płacił czynsz. Na dodatek super jeśli będzie niepalący, nieimprezujący (a na pewno nie w naszej inwestycji), kochający sprzątać i nieposiadający zwierzaków. Jeśli naprawdę takie mamy oczekiwania dotyczące naszego najemcy, to może się szybko okazać, że jesteśmy skazani na porażkę. Jak zatem podejść do tego tematu?
Planując naszą inwestycję od początku powinniśmy zastanowić się kim będzie nasz najemca docelowy. Decyzje inwestycyjne, aby maksymalizowały nasz zysk muszą być świadome. Jeśli chcemy wynajmować studentom, to musimy mieć mieszkanie w dogodnej odległości od uczelni. Pokoje mogą mieć standard tzw. studencki, ale nie może w nim zabraknąć biurka oraz szafki na materiały ze studiów. Niezależnie od tego czy chcemy naszą ofertę kierować do studentów, osób pracujących, rodzin czy pracowników zagranicznych oddelegowanych do pracy w Polsce, to nasze mieszkanie musi ten fakt odzwierciedlać. Im lepiej odpowiemy na potrzeby naszej grupy docelowej tym szybciej znajdziemy chętnego zamieszkać w naszej inwestycji.
Gdzie szukać, żeby znaleźć najemcę?
Wynajmując w dużym mieście takim jak na przykład Warszawa, wydawałoby się, że każde mieszkanie się wynajmie i to w 5 minut. Może to i prawda, ale czy wynajmie się za opłacalną dla nas kwotę? Konkurencja jest spora, więc tutaj pewności mieć nie można. A jak mijają 2 tygodnie to przestajemy czuć się komfortowo i możemy podjąć złą decyzję co do najemcy. Pamiętajmy, że wynajem to inwestycja. Chodzi tutaj o pieniądze, a do wszystkiego w co zaangażowane są środki finansowe dobrze podchodzić z jakimś planem. Zacznijmy od wyboru tego, gdzie chcemy reklamować nasze mieszkanie na wynajem.
Ogłoszenia internetowe
Obecnie jedną z najpopularniejszych form poszukiwań lokatorów to zamieszczanie płatnych i bezpłatnych ogłoszeń na portalach internetowych typu Otodom.pl, OLX.pl, gumtree.pl czy morizon.pl. Co jest istotne jeśli zdecydujemy się na taką formę poszukiwań? Najważniejsze jest ogłoszenie. Ważne, żeby zawierało jak najwięcej istotnych informacji przedstawionych w sposób jednoznaczny. Wiadomo, super brzmi „przytulne mieszkanie w wyjątkowym widokiem w atrakcyjnej okolicy”. Może to zadziałać jako przyciągacz uwagi, ale jeśli nie chcemy spędzić godzin na telefonie odpowiadając na pytania i wątpliwości warto dodać informacje, że „przytulne mieszkanie” oznacza 35 m2, „wyjątkowy widok” wynika z lokalizacji na 5 piętrze (dodajmy też informacje czy jest winda), a „atrakcyjna okolica” to taka gdzie jest 300 metrów do przystanku, a 900 metrów do parku. Takie konkrety naprawdę pomagają znaleźć najemcę bez godzin wiszenia na słuchawce.
Dla przykładu nasze mieszkanie na inwestycje wystawiliśmy na darmowym gumtree, OLX oraz płatnym Otodom (te dwa ostatnie to tak naprawdę jedna grupa, więc postując w jednym portalu automatycznie dodaje się ogłoszenie w drugim). Nasze ogłoszenie wyglądało następująco:
Jak widać zamieściliśmy jak najwięcej informacji w przeznaczonych na to polach. Dodaliśmy również 12 zdjęć naszej inwestycji. Zdjęcia są naprawdę ważnym aspektem ogłoszeń. Pozwalają zachęcić, ale też zweryfikować oczekiwania potencjalnych najemców.
Poniżej zamieszczamy również pełną treść ogłoszenia:
Grupy w social mediach
Coraz popularniejszą metodą poszukiwań jest dodawanie ogłoszeń na specjalnych grupach, np. na Facebooku. W Warszawie popularne grupy to np. Mieszkaj dobrze Warszawo czy Nieruchomości po znajomości. Dodając się do takiej grupy możemy stworzyć ogłoszenie, w którym informujemy co, gdzie, za ile chcemy wynająć. Może to być pokój, a może być całe mieszkanie. Na grupach takich przeważają ludzie młodzi, zarówno studenci jak i pracujący. Zasada pisania ogłoszenia jest podobna jak na portalach internetowych. Im bardziej konkretnie, tym większa szansa, że szybko uda nam się znaleźć najemcę. Pamietać trzeba, że na grupach można komentować na ogłoszenia. Potencjalni najemcy nieraz zadają pytania w komentarzu pod ogłoszeniem bądź pisząc wiadomość prywatną. Jest to ważne, żeby odpisywać szybko na takie wiadomości. Pokazujemy w ten sposób, że nam naprawdę zależy. Plusem grup na Facebooku jest to, że możemy przyjrzeć się profilowi publicznemu osoby, która do nas napisała. Fakt faktem informacje udostępniane publicznie z reguły są bardzo skąpe, ale jeśli ktoś by faktycznie zapostował jakąś bardzo kompromitującą rzecz, to możemy to szybko zweryfikować.
Pośrednik
Jeśli nie mamy czasu na samodzielne poszukiwania polecamy skorzystać w pośredników. Część znajomych inwestorów korzysta z usług pośredników i najczęściej udaje im się wynająć swoją inwestycję w przeciągu 1-2 tygodni. My również mieliśmy okazję współpracować z pośrednikiem i przyznajemy, że jest to bardzo komfortowa sprawa. Nie musimy odbierać wszystkich telefonów i odpowiadać na wszystkie wątpliwości. Pojawiamy się w mieszkaniu najczęściej tylko raz – na podpisanie umowy. Jeśli boimy się o weryfikację potencjalnego najemcy to powinniśmy szczerze o tym porozmawiać z naszym pośrednikiem. Powiedzieć jakie mamy oczekiwania. Pośrednicy mają naprawdę duże doświadczenie i swoje sposoby na weryfikację wiarygodności najemcy. Oczywistym minusem pośrednika jest koszt, najczęściej wynosi 50-100% miesięcznego najmu. Jeśli uda nam się podpisać umowę na 2-3 lata to ten koszt nie jest tak bolesny. Pośrednik jest też świetnym rozwiązaniem jeśli posiadamy portfel nieruchomości nakierowany np. na studentów. W takim wypadku występuje dość duża sezonowość i intensywność pracy związanej w wynajmem kilku mieszkań dla studentów może być tak duża, że nie będziemy w stanie sobie sami z nią poradzić, jeśli na dodatek pracujemy na etacie lub mamy inne zobowiązania. Podsumowując, pośrednik nie jest najtańszym rozwiązaniem, ale często jest wart swojej ceny 🙂
Znajomi
Część wynajmujących pyta znajomych lub znajomych znajomych czy nie mają kogoś kto byłby zainteresowany. Jest to jakaś metoda, szczególnie jeśli jesteśmy emocjonalnie związani z mieszkaniem i bardzo nam zależy, żeby wiedzieć kto tam będzie mieszkać. Jeśli jednak myślimy o naszej nieruchomości w kategoriach zarobkowych to wcześniej wspomniane metody są efektywniejsze. Jednocześnie nie narażamy się niewygodną sytuację, w której znajomy zaczyna negocjować cenę najmu do nieopłacalnych dla nas poziomów. Nie chcemy zniechęcać do robienia biznesu ze znajomymi, jednakże wolimy ostrzec, że może to być trudna relacja 🙂
Przeniesienie obowiązku poszukiwań na obecnego najemcę
Coraz częściej stosowana metoda i bardzo wygodna dla wynajmującego to przeniesienie obowiązku poszukiwań na obecnego najemcę. Można taki obowiązek wpisać do umowy. W takiej sytuacji nasz najemca przed wypowiedzeniem umowy zaczyna szukać kogoś na swoje zastępstwo. Metoda ta często sprawdza się w przypadku najmu na pokoje, ale można ją z powodzeniem stosować w przypadku mieszkań. Podobnie jak w przypadku pośrednika, pozwala nam to znaleźć najemcę bez większego zaangażowania czasowego, ale w tej sytuacji nie jesteśmy obarczeni dodatkowymi kosztami.
Spotkanie z potencjalnym najemcą
W naszym przypadku metodami, które pomogły nam znaleźć najemcę było wyróżnione ogłoszenie w serwisie Otodom.pl oraz współpraca z pośrednikiem. Jednakże nie ograniczaliśmy się do jednej metody, każde miasto i każda inwestycja jest trochę inna. Warto dla własnego doświadczenia spróbować różnych sposobów i wybrać tą najbardziej optymalną. Jeśli już mamy kilku chętnych na wizytę w mieszkaniu, pamiętajmy, żeby nie bać się zadawać pytań. Jest to naturalne, że chcemy dowiedzieć się jak najwięcej przed podpisaniem umowy. Część wynajmujących poleca również umawianie się z wszystkimi na jedną godzinę. Ma to działanie psychologiczne, pokazujemy zainteresowanym, że jest zainteresowanie naszym mieszkaniem i zachęca do szybszego podjęcia decyzji.
Jakie metody sprawdzają się w Waszym przypadku? Czy macie jakieś własne tricki na szybkie znalezienie najmcy?
