Znajomość kalkulacji zwrotu z najmu jest punktem obowiązkowym każdego inwestora w nieruchomości. Wskaźnik ROI pozwala w przystępny sposób oszacować jaki faktycznie przyniesie nam zwrot zainwestowany przez nas kapitał. Nawet jeśli korzystamy z kredytu do zakupu nieruchomości.
W poprzednim wpisie serii o wskaźnikach omówiliśmy ROI, dzięki któremu możemy policzyć zwrot z inwestycji. Kalkulacja zwrotu z inwestycji komplikuje się w momencie, w którym chcemy wykorzystać dźwignię finansową, w postaci kredytu. W takiej sytuacji przychodzi nam z pomocą wskaźnik ROE (Return on Equity), który informuje nas o zwrocie z faktycznie zainwestowanych przez nas środków.
Wzór na wskaźnik ROE stosowany w przypadku inwestycji w nieruchomości wygląda następująco:
Jak obliczyć zwrot z najmu za pomocą wskaźnika ROE?
Dla porównywalności danych, posłużymy się przykładem z wpisu o ROI.
Jesteśmy zainteresowani mieszkaniem o cenie rynkowej 250 000 PLN, w którym musimy przeprowadzić drobny remont i zakupić do niego kilka niezbędnych rzeczy. Pamiętamy też o kosztach notariusza i innych opłatach początkowych. Wyliczyliśmy, że dodatkowe koszty pochłoną jeszcze 70 000 PLN. Oczekujemy, że uda nam się wynająć to mieszkanie za 2000 PLN miesięcznie. Zakładamy, że koszty spółdzielni/wspólnoty i opłaty za media pokrywa najemca.
Kalkulacja zwrotu z najmu. Kupno za gotówkę.
Podstawmy dane do wzoru:
Tak obliczone ROE wynosi 7,5%.
Jeśli porównamy ten wynik do ROI z poprzedniego wpisu, to zauważymy, że jest dokładnie taki sam. ROI = ROE w sytuacji, w której nie korzystamy w kredytu. A co jeśli będziemy chcieli wykorzystać dźwignię finansową?
Kalkulacja zwrotu z najmu. Kupno z wykorzystaniem kredytu.
Jeśli zdecydujemy się wspomóc kredytem, to w przypadku kalkulacji zwrotu z najmu za pomocą wskaźnika ROE w miejsce mianownika wpisujemy tylko faktycznie poniesione koszty gotówkowe. Dotyczy to nie tylko wkładu własnego, ale również opłat notarialnych, prowizji za udzielenie kredytu, ubezpieczenia, wyposażenia oraz ewentualnego remontu.
Załóżmy, że mamy 10% wkładu własnego, czyli 25 000 PLN oraz, że prowizja za udzielenie kredytu wyniosła 2 000 PLN. Musimy pamiętać, że nasz przychód z najmu będzie niższy, niż w pierwszym przykładzie, gdyż co miesiąc płacimy ratę kredytu. Załóżmy, że będzie to 800 PLN miesięcznie. Pozostałe dane pozostają bez zmian.
Tak obliczone ROE wynosi aż 14,8%.
Wskaźnik ROE znakomicie pokazuje dlaczego kredyt w inwestycjach może być korzystniejszy niż finansowanie całej inwestycji gotówką. Oczywiście wszystko zależy od inwestora. Jeśli jesteśmy nastawieni na maksymalizację rentowności inwestycji i mamy odpowiedni apetyt na ryzyko, kredyt często będzie bardziej atrakcyjnym rozwiązaniem. Jeśli natomiast zależy nam na dużych comiesięcznych przepływach, to gotówka może być lepszym rozwiązaniem. W naszym przypadku inwestor, który wziął kredyt dostaje co miesiąc do ręki 1200 PLN, a ten bez kredytu 2000 PLN, jest to istotna różnica.
Wady i zalety wskaźnika ROE
ROE jest jednym z popularniejszych wskaźników zwrotu z najmu, ale nie jest on pozbawiony wad. Podobnie jak w przypadku ROI wskaźnik ten pokazuje nam zwrot w ujęciu rocznym i podobnie jak w przypadku wzoru na rentowność inwestycji opiera się na danych brutto. Pomimo faktu, iż dzięki ROE dużo łatwiej policzyć zwrot z inwestycji w przypadku kredytu, to sam wskaźnik nie bierze pod uwagę faktu, że z każdym miesiącem spłacamy również ratę kapitałową i na koniec stajemy się właścicielami nieruchomości, którą możemy sprzedać.
Dlaczego zatem warto liczyć ROE w kontekście nieruchomości inwestycyjnych? Na pewno największą zaletą tego wskaźnika jest jego prostota, w porównaniu na przykład z dużo dokładniejszych wskaźnikiem IRR (wewnętrzna stopa zwrotu) przy jednoczesnej porównywalności wyniku z innymi inwestycjami. Na dodatek możemy korzystać z ROE niezależnie od tego czy planujemy brać kredyt czy finansować naszą inwestycję gotówką. Dlatego też kalkulacja zwrotu z najmu przy pomocy wskaźnika ROE jest umiejętnością, którą każdy inwestor w nieruchomości powinien oswoić. Jednakże, aby mieć pełen obraz planowanej inwestycji powinniśmy sięgnąć do jeszcze jednego wskaźnika, który jest dość skomplikowany, ale też najbardziej dokładny. Mowa o IRR, o którym więcej już w kolejnym wpisie 🙂
