Nieruchomości inwestycyjne, pomimo wielu istotnych zalet, nie są pozbawione wad. W dzisiejszym wpisie przeanalizujemy jakie wady inwestowania w nieruchomości powinni brać pod uwagę potencjalni inwestorzy.
Inwestowanie w nieruchomości jest popularną wśród Polaków formą zarabiania. Czy jest to faktycznie aż tak korzystna strategia inwestycyjna? Czy nie wiążą się z nią ryzyka? Jak wszystkie inne metody inwestowania, inwestycje w nieruchomości również mają swoje wady, o których nie należy zapominać zanim się wyda sporo gotówki w nadziei na zysk.
Wady inwestowania w nieruchomości
-
Płynność
Nieruchomości, nawet te w najatrakcyjniejszej lokalizacji, cechują się stosunkowo niską płynnością i jest to jedna z istotniejszych wad inwestowania w nieruchomości. Potrzebny jest czas, żeby znaleźć nabywcę i dopełnić wszystkich formalności, zarówno podczas zakupu, jak i sprzedaży. Jeśli myślimy o inwestycji krótkoterminowej to nieruchomość może okazać się nie najlepszym wyborem. Nawet kiedy mówimy o flipach, musimy szykować się na kilkumiesięczny horyzont czasowy. Zdarzają się nieruchomości, które sprzedają się w ciągu kilku godzin (np. dobrze zlokalizowane kawalerki w Warszawie). Niestety, często spotykamy takie, których sprzedaż może potrwać kilka lat (szczególnie w przypadku domów lub większych mieszkań). Niska płynność nieruchomości może być czynniem decydującym zniechęcającym inwestora, któremu zależy na naprawdę krótkim horyzoncie czasowym.
-
Niepodzielność kapitału
Inną wadą nieruchomości inwestycyjnych jest niepodzielność środków w nią zaalokowanych. Ważne jest, aby mieć świadomość tego faktu. Jeśli zatem inwestor potrzebuje jedynie części gotówki, nie może (jak w przypadku środków na koncie oszczędnościowym) wypłacić potrzebnej kwoty. Jedyne rozwiązanie to sfinalizować całą inwestycję, aby uzyskać potrzebny kapitał. Część inwestorów preferuje bardziej elastyczne formy inwestowania środków, tak aby móc dowolnie nimi dysponować i przenosić część w momencie pojawienia się ciekawszej, bądź bardziej intratnej inwestycji. Nieruchomości niestety takiej niezależności nie zapewniają.
-
Wiedza
Inwestowanie w nieruchomości wiąże się z koniecznością zdobycia wiedzy odnośnie rynku nieruchomości. Wiedza ta jest konieczna, chociażby po to, aby móc ocenić potencjalną rentowność danej nieruchomości. Znajomość rynku to nie wszystko. Inwestor powinien znać się również na równych sposobach kalkulacji rentowności, przepisach prawnych i podatkowych, sposobach poszukiwania najemcy, wiedzieć jak powinna wyglądać dobra umowa oraz jak powinien być rozliczany najem. Dla tych inwestorów, którzy nie dysponują czasem na zdobywanie wiedzy, może być to wada. Do tych czynności można oczywiście zatrudnić specjalizujące się w tym biura, jednakże zmniejsza to rentowność inwestycji.
-
Prognozy
Większość inwestorów zapatruje się na rentowność nieruchomości jako zaletę. Jednakże, aby faktycznie tak się stało należy realistycznie przewidzieć ceny jakie będą się kształtowały na rynku. Bez odpowiedniej wiedzy ciężko jest oszacować okresy pustostanów oraz faktyczny popyt na nieruchomość. Dodatkowo, części zdarzeń nie jesteśmy w stanie przewidzieć, np. zmian regulacyjnych, bądź spadku atrakcyjności danej dzielnicy. Wbrew pozorom takie sytuacje mają miejsce. Jeszcze kilka lat temu mieszkańcy warszawskiej Białołęki kupowali swoje mieszkania w dobrej cenie i niezłej lokalizacji pozwalającej dojechać w przyzwoitym czasie do centrum stolicy. Obecnie dzielnica ta została zalana przez inwestycje deweloperskie i coraz gęstsze zaludnienie oraz niedopasowana do tego infrastruktura powoduje potężne korki. Taką sytuację niełatwo było przewidzieć kilka lat temu. Tej wady inwestowania w nieruchomości nie da się całkowicie uniknąć, jednakże czytając raporty eksperckie można ją zminimalizować.
-
Zaangażowanie czasowe
Wcześniej wymienione dwie wady inwestowania w nieruchomości są dość czasochłonne, a to dopiero początek. Należy pamiętać, że nieruchomość wymaga stałego zarządzania, co dla niektórych inwestorów, szczególnie tych nie dysponujących dodatkowym czasem, może być wadą. Jak wspominam w punkcie 3, zarządzanie nieruchomością można zlecić podmiotom zewnętrznym, ale wpłynie to na naszą rentowność. Nieruchomości różnią się pod tym względem od inwestowania w fundusze inwestycyjne czy deponowania środków na lokatach. Jednakże nie zapominajmy, że inwestowanie w akcje czy nawet obligacje spółek również wymaga od inwestorów pewnej dawki wiedzy. Myśląc poważnie o zarabianiu pieniędzy poprzez inwestycje zawsze należy mieć na uwadze czas, którego będzie to od nas wymagać.
-
Kapitał
Inwestowanie w nieruchomości to nie sposób lokowania oszczędności dla każdego, gdyż wymaga stosunkowo dużej ilości kapitału na początek. Wsparciem dla kapitału może być kredyt hipoteczny, ale tutaj pojawia się dodatkowa trudność w postaci odpowiedniej zdolności kredytowej. Oczywiście można zacząć swoją przygodę od podnajmu, bądź wynajmować wolny pokój w mieszkaniu, w którym się mieszka. Niemniej jednak, aby poważnie myśleć o inwestowaniu w nieruchomości i zdobyciu niezależności finansowej w oparciu o tę metodę inwestycji, bez środków pieniężnych się nie obejdzie.
Dla chętnych zgłębić temat polecamy świetny artykuł Michała Szafrańskiego, w którym podzielił się własnymi doświadczeniami w inwestycje w nieruchomości w 2013 roku. Trochę czasu już minęło, ale prawda nie ma okresu ważności i wpisy Michała pozostają nadal aktualne 😉
Wyżej wymienione wady są tymi bardziej oczywistymi, ale nie jest to oczywiście zbiór zamknięty. Nawet te wymienione niekoniecznie stanowią wadę dla wszystkich inwestorów. Z naszego punktu widzenia, np. takie aspekty jak wiedza, to wręcz zaleta tego sposobu inwestowania, gdyż poszerza nasze horyzonty. A czy Wy podczas inwestowania borykacie się z jakimiś problemami, które uważacie za wady inwestowania w nieruchomości?
