W ostatnich trzech wpisach opisaliśmy najważniejsze wskaźniki dla inwestorów w nieruchomości, czyli ROI, ROE oraz IRR. Wiemy jak je liczyć i czym się charakteryzują, ale czy na pewno ich potrzebujemy? Na to pytanie postaramy się odpowiedzieć w tym wpisie.
Wskaźniki dla inwestorów – czy nam są potrzebne?
Sprawa wydawałaby się prosta. Chcemy wejść w świat inwestycji w nieruchomości, więc wyszukujemy ciekawe mieszkanie w popularnej wśród najemców dzielnicy. Wyobraźmy sobie, że znajdujemy kawalerkę na Mokotowie. Szybko znajdujemy najemcę, który gotów jest nam płacić 1900 PLN co miesiąc. No i zaczynami się zastanawiać, czy mi się to opłaca? No właśnie, więc sprawa wydawałaby się prosta, ale taka nie jest. Musimy się zastanowić jakie koszty ponosimy w związku z naszą inwestycją, bo przecież to nie tylko opłata na rzecz wspólnoty, ale również wszystkie koszty transakcyjne, które opłaciliśmy podczas zakupu (koszt notariusza itp.), czy też koszty okresowych remontów, a nawet koszt corocznego ubezpieczenia. Spisaliśmy wszystkie nasze koszty i wyszło nam (wliczając koszt jaki zapłaciliśmy za mieszkanie płacąc gotówką), np. 400 000 PLN. Wiemy, że zarabiamy 1900 PLN co miesiąc. Czy ta inwestycja nam się opłaca? No właśnie, nadal ciężko powiedzieć.
To właśnie w takiej sytuacji najlepiej skorzystać ze wskaźników inwestycyjnych. W sytuacji, w której płacimy za mieszkanie gotówką i chcemy „na szybko” zorientować się czy ta inwestycja jest w ogóle rentowna, możemy skorzystać ze wskaźnika ROI. Jaki poziom wskaźnika ROI oznacza, że ta inwestycja jest atrakcyjna? To zależy od inwestora 🙂 Z uwagi na fakt, że ROI nie wlicza podatku oraz zmiany wartości nieruchomości w czasie to nie raz może osiągnąć poziom 15%. Co do zasady uznaje się, że już 10% ROI oznacza dobrą inwestycję.
Co jeśli chcę wziąć mieszkanie inwestycyjne na kredyt?
Załóżmy, że decydujemy się skorzystać z dźwigni i bierzemy kredyt, a wkładu własnego dajemy 20 000 PLN. Miesięcznie płacimy ratę w wysokości 1000 PLN. Nasz najemca płaci nam 1900 PLN miesięcznie i pozornie wydawałoby się, że przychód jest większy niż koszt, więc na pewno ta inwestycja nam się udała 🙂
No właśnie, ale przecież trzeba doliczyć wcześniej wspomniane koszty okresowe i jednorazowe, a nie tylko kredyt. Załóżmy, że po podliczeniu kosztów wyszło nam, że płacimy 1600 PLN (wliczając opłaty administracyjne). No i już teraz wiemy, że na czysto mamy 300 PLN zysku netto. Super! Czyżby? Może bardziej się opłaca jednak zostawić gotówkę na lokacie i spocząć na laurach. Nie trzeba się wtedy martwić o podatki (które co miesiąc trzeba płacić lub chociaż upewniać się, że ich płacić nie trzeba). Nie trzeba wtedy też załatwiać spraw, gdy się coś w mieszkaniu zepsuje, ani szukać nowych lokatorów, ani czytać umów… Jednym słowem, zyskujemy dużo czasu, więc może nie warto?
Jeśli chcemy odpowiedzieć sobie szybko na to pytanie to najlepiej policzyć wskaźnik ROE. Jest to świetny wskaźnik dla inwestorów, którzy chcą wiedzieć ile zarobią na zainwestowanej gotówce. Pamiętajmy, że podobnie jak w przypadku ROI, wskaźnik ROE nie uwzględnia wszystkich kosztów oraz nie informuje o zwrocie w całym okresie. Niemniej jednak, jest to dobry i popularny wskaźnik informujący inwestora czy warto zainteresować się daną nieruchomością. Kiedy wiadomo, że dana inwestycja jest interesująca? Uznaje się, że ROE na poziomie 8-12% wskazuje potencjalnie ciekawą inwestycję. W tym momencie inwestor powinien sięgnąć po bardziej dokładne narzędzia analityczne, np. te oparte o wskaźnik IRR.
Wskaźniki dla inwestorów są niezbędne do oceny opłacalności. Nawet jeśli dopiero zaczynamy naszą przygodę z nieruchomościami inwestycyjnymi powinniśmy się zaprzyjaźnić z ROI i ROE.
Jaki wskaźnik wykorzystać do porównania z innymi inwestycjami?
O ograniczeniach wksaźników ROI i ROE pisaliśmy wcześniej i wiemy już, że pomimo ich prostoty, nie są to wskaźniki, które pomogą nam zdecydować, które mieszkanie nam się najbardziej opłaca. Wtedy najlepiej skorzystać z zaawansowanych instrumentów, do których zaliczamy dyskontowe wskaźniki dla inwestorów. Do tych wskaźników zaliczamy IRR, którego wszystkie zalety opisaliśmy w poprzednim wpisie. Niestety, ma on też jedną istotną wadę. Jest dość trudny w liczeniu. Czy możemy sobie jakoś ułatwić? Oczywiście, możemy skorzystać z narzędzia Rentier, które w trybie online natychmiast policzy rentowność wybranej przez nas nieruchomości. Istotną zaletą wskaźnika IRR jest informacja o zwrocie w ciągu całego życia inwestycji oraz uwzględnienie wszystkich kosztów, dzięki temu będziemy mogli faktycznie porównać czy bardziej nam się opłaca kupić mieszkanie na wynajem, czy może jednak rozważyć to nowe konto oszczędnościowe oprocentowane na 3%.
