Analiza rynku mieszkań na wynajem w Polsce IV kwartał 2018

Poniższa analiza rynku mieszkań na wynajem została przygotowana dla danych dotyczących ogłoszeń mieszkań na wynajem w kilku największych miastach Polski z ostatniego kwartału 2018. W raporcie przedstawiono sytuację na rynku mieszkań na wynajem w kluczowych polskich miastach: w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Poznaniu, Katowicach i Łodzi. Ponad połowa analizowanych ogłoszeń dotyczyła samej Warszawy. Na drugim miejscu plasuje się Kraków, którego dotyczy jedna czwarta ogłoszeń. Podium zamyka Wrocław z dziewięcioprocentowym udziałem.

Jeśli jesteś zainteresowany raportem za późniejszy okres kliknij i zapoznaj się z analizą rynku za I kwartał 2019.

Wykresy rynku mieszkań

Poniżej przedstawiono najpopularniejsze rozmiary mieszkań w analizowanych ofertach. Pomarańczowa prosta przedstawia medianę, natomiast zielona – średnią. Na wykresie wyraźnie widać, iż najwięcej ogłoszeń dotyczy mieszań o powierzchni około 50 metrów kwadratowych. W porównaniu do raportu z danymi za okres od czerwca do września 2018 zauważyć można, że w ostatnim kwartale 2018 roku wzrosła popularność mieszkań o metrażu poniżej 50 metrów. W raporcie za poprzedni okres mieszkania o metrażu od 35 do 50 cieszyły się około 10% popularnością, która wzrosła do około 10,5%.

Na poziomej osi poniższego wykresu przedstawiono metraż mieszkania. Natomiast pionowa oś przedstawia popularność danego metrażu, czyli procentowy udział mieszkań z danym metrażem w bazie wszystkich mieszkań.

Kolejny wykres przedstawia miesięczną cenę za wynajem. Na poziomej osi poniższego wykresu przedstawiono cenę mieszkania. Natomiast pionowa oś przedstawia popularność danej ceny, czyli procentowy udział mieszkań z daną ceną w bazie wszystkich mieszkań. Następny wykres jest analogiczny – z tą różnicą, że przedstawiono na nim cenę za wynajem w przeliczeniu na metr kwadratowy.

Następnie przeprowadzono analizę pod względem liczby pięter. Warto zauważyć, mieszkania na pierwszym i drugim piętrze to odpowiednio 20% i 18% wszystkich ogłoszeń. Tabela ta wskazuje na popularność wśród inwestorów w mieszkania na wynajem mieszkań położonych na niższych piętrach. Wynika to z faktu, że im wyższe piętro tym wyższa cena za metr. Wyjątkiem są mieszkania na parterze, które stanowią 9% wszystkich mieszkań. Powody niższej popularności mieszkań na wynajem na parterze mogą być różne. Część najemców uważa mieszkania na parterze za mniej bezpieczne, szczególnie w blokach lub starym budownictwie. Z drugiej strony na rynku pierwotnym często mieszkania parterowe posiadają niewielki ogródek, który część inwestorów uważa za zbędny koszt i dlatego decydują się na zakup tańszego mieszkania o takim samym metrażu na piętrze 1 lub 2.

Liczbę pięter przedstawiono na wykresie:

A tak prezentuje się liczba pokoi:

Analiza rynku mieszkań dla wybranych największych miast w Polsce

Poniżej przedstawiono analizę dla kilku kluczowych miast Polski. Na wykresie widoczny jest procentowy udział mieszkań o poszczególnej liczbie pokoi. Wyraźnie widać, iż największy udział procentowy kawalerek jest w Poznaniu i Krakowie (w raporcie za okres od czerwca do do września były to Poznań i Katowice). W każdym z miast dominują mieszkania dwupokojowe. Dużych mieszkań jest procentowo najwięcej w Warszawie.

Poniżej przedstawiono przedziały powierzchni mieszkania per miasto. Na podstawie poniższego wykresu można wyciągnąć podobne wnioski, jak w powyższym wykresie. Najmniejsze mieszkania (o powierzchni 38 metrów kwadratowych i mniejszej) największy udział mają w Poznaniu i Krakowie. Dla Warszawy charakterystyczny jest duży udział mieszkań o dużym metrażu (powyżej 90 metrów kwadratowych). We wszystkich miastach dominuje metraż 38-60 metrów kwadratowych.

Poniżej przedstawiono zależność ceny od liczby pokoi za pomocą wykresów pudełkowych. Gruba pozioma linia w środku pudełka oznacza medianę ceny miesięcznego wynajmu mieszkania dla danej liczby pokoi. Wyraźnie widać, że im większa liczba pokoi, tym mediana ceny za wynajem jest wyższa. Pudełko, w którym zaznaczona jest mediana, pokazuje 50% środkowych obserwacji. Wyraźnie widać, że dla mniejszej liczby pokoi ceny są bardziej zbliżone do siebie. Im większa liczba pokoi, tym większe zróżnicowanie cenowe środkowych pięćdziesięciu procent obserwacji. Cienka pionowa linia przedstawia zakres cenowy dla danej liczby pokoi – jej dolny koniec przedstawia cenę minimalną, a górny koniec – cenę maksymalną.

Wielkość mieszkania w zależności od liczby pokoi:

Cena wynajmu w rozbiciu na poszczególne miasta w zależności od liczby pokoi. Warto zwrócić uwagę, iż na wygląd poniższych wykresów duży wpływ miały różne liczności ofert wynajmu mieszkania dostępnych na rynku w ostatnim kwartale dla poszczególnych miast i liczby pokoi.

Cena wynajmu w zależności od wielkości mieszkania:

Analiza ceny za metr kwadratowy. W przypadku mieszkań o mniejszym metrażu, cena za metr kwadratowy maleje wraz ze wzrostem metrażu. Jednak, co już zauważyliśmy w raporcie za poprzedni okres, w przypadku większych mieszkań cena zaczyna nieznacznie wzrastać.

Wyraźnie widać to na niniejszym przybliżeniu. Cena za metr kwadratowy maleje w przypadku mieszkań o metrażu mniejszym, niż 65 metrów kwadratowych. W przypadku mieszkań większych niż 70 metrów zaczyna już wzrastać.

Na poniższym wykresie przedstawiono cenę za metr kwadratowy w zależności od liczby pokoi. Zielona prosta to średnia cena za metr kwadratowy, a czarna – mediana.

Następnie przeprowadzono analizę miast. Na wykresie przedstawiono medianę ceny wynajmu mieszkania w przeliczeniu na metr kwadratowy.

Na kolejnym wykresie przedstawiono średnią powierzchnię mieszkania według miasta.

Analiza dla miasta Warszawa – dzielnice

Dodatkowo, dla Warszawy wykonano również analizę dla poszczególnych dzielnic. Na wykresie przedstawiono medianę ceny za metr kwadratowy. Z analizy płynie ciekawy wniosek – na drugim miejscu znalazła się Wola, a Mokotów jest dopiero trzeci. Można domniemywać, że duża ilość nowo wybudowanych osiedli na Woli może mieć wpływ na wysoką cenę oferowanych tam mieszkań. Na wykresie przedstawiono również udział procentowy ogłoszeń z poszczególnych dzielnic w ogłoszeniach dotyczących mieszkań w Warszawie.