Jeździmy na wakacje i pewnie nie raz każdy z nas korzystał z prywatnych kwater. Kiedyś najczęściej był to pokój w domu właściciela w górach lub nad morzem. Obecnie coraz częściej są to apartamenty standardem i wyposażeniem konkurujące z hotelami w dużych miastach. Najem krótkoterminowy może być bardziej opłacalny od najmu długoterminowego, ale jak to zrobić?
Ile można zarobić?
Najem krótkoterminowy, szczególnie w dużych miastach, może przynosić lepszy zwrot niż najem długoterminowy. Zgodnie z portalem e-hotelarz obłożenie w hotelach w 2017 roku w Warszawie wyniosło prawie 79% w skali roku, a średnia cena za nocleg wyniosła 460 PLN. Mieszkania na wynajem krótkoterminowy coraz częściej stanowią alternatywę dla hoteli. Jeśli założymy, że wynajmiemy mieszkanie w atrakcyjnej lokalizacji w Warszawie za 200-300 PLN, przy obłożeniu pesymistycznym 60% to nadal nasz przychód wyniesie 4500 PLN. Wynajmując mieszkanie długoterminowo nasz przychód wyniesie pewnie około 2500-2800 PLN. Podobnie jak w przypadku przychodów, koszty w najmie krótkoterminowym też są wyższe. Dlatego trzeba pamiętać, że ostatecznie nasz dochód nie będzie o 1700-2000 PLN wyższy niż w przypadku wynajmu krótkoterminowego.
Koszty w najmie krótkoterminowym
Wyposażenie
O ile w przypadku mieszkania na wynajem wystarczy jeśli kupimy meble oraz podstawowe sprzęty AGD, czyli lodówkę, kuchenkę oraz pralkę, to w przypadku najmu krótkoterminowego powinniśmy pomyśleć również o sprzętach takich jak telewizor, żelazko, deska do prasowania czy ekspres do kawy. Może się zdarzyć, że turyści będą chcieli zjeść śniadanie lub kolację w wynajmowanym apartamencie w komfortowo urządzonej i wyposażonej kuchni. W takim wypadku powinniśmy zapominać o takich rzeczach jak talerze, kubki, szklanki, sztućce, noże czy kilka garnków i patelni. Poza kuchnią wyposażyć należy również sypialnię w pościel oraz łazienkę w ręczniki oraz jednorazowe żele do kąpieli oraz szampony. Jak widać w przypadku najmu krótkoterminowego koszt wyposażenia jest już o wiele wyższy niż w przypadku najmu długoterminowego.
Sprzątanie i zarządznie nieruchomością
Średnia długość pobytu turysty w Warszawie w 2017 roku wyniosła 1,7 dnia, trochę dłużej w przypadku przyjazdu na szkolenia, bo 2,5 dnia. Oznacza to, że rotacja jest dość spora. Po każdej wizycie apartament należy wysprzątać a pościel i ręczniki wyprać. Jeśli nie chcemy się tym zajmować w pełnym wymiarze godzin to będziemy musieli zatrudnić kogoś do sprzątania.
Pozostaje jeszcze kwestia zarządzania apartamentem, czyli prowadzenia wszystkich kwestii formalnych oraz przekazywania i odbierania kluczy odwiedzającym. Często odwiedzający również dzwonią, aby dopytać o szczegóły, potwierdzić godzinę przyjazdu czy zgłosić awarię. Możemy zająć się tym sami, ale jeśli pracujemy na etacie to pewnie będzie nam potrzebna kolejna osoba (ewentualnie ta sama, która zajmuje się sprzątaniem). Możemy też pokusić się o częściową automatyzację niektórych procesów. Istnieją rozwiązania takie jak na przykład elektorniczny zamek do drzwi, ale nie oszukujmy się, najem krótkoterminowy wymaga dyspozycyjności dużo większej niż najem długoterminowy. A czas to pieniądz 🙂
Nieprzewidziane koszty
W przypadku najmu krótkoterminowego nie mamy możliwości weryfikacji lokatora, co więcej, nie pobieramy również kaucji. W efekcie musimy być przygotowani na ewentualne zniszczenia. Częściowo możemy się chronić przed taką sytuacją dobrym ubezpieczeniem.
O czym pamiętać decydując się na najem krótkoterminowy?
Lokalizacja i wybór nieruchomości
Wybór nieruchomości pod najem krótkoterminowy jest jedną z najistotniejszych kwestii. W tym wypadku istotna jest nie tylko lokalizacja, ale równie ważny może okazać się widok z okna. Nie od dziś wiemy, że hotele więcej sobie życzą za pokój z widokiem na morze. Ta sama zasada dotyczy apartamentów wynajmowanych na doby. Drobny szczegół może wpłynąć na powodzenie naszej inwestycji.
Marketing
Załóżmy, że udało nam się znaleźć świetny apartament pod najem na doby. Aby goście przyjeżdżali muszą się o nas dowiedzieć. Dlatego coraz częściej właściciele mieszkań wynajmowanych na doby decydują się na tworzenie stron w mediach społecznościowych – czy to na Facebook’u czy Instagramie. Wiele osób rejestruje również mieszkanie na booking.com raz Airbnb. Tylko jak skłonić gości do wizyty właśnie nas? Tutaj z pomocą przyjdzie profesjonalny fotograf. Pewnie będzie to wydatek rzędu kilku tysięcy, ale może się naprawdę opłacić. Samo zarządzanie mediami społecznościowymi oraz aplikacjami pomagającymi rezerwację jest kosztem zarówno pieniężnym jak i czasowym, o czym warto pamiętać. Natomiast w naszym odczuciu, są to koszty, które warto ponieść, ale należy mieć je dobrze rozplanowane.
Sezonowość i brak stabilności
Jak łatwo zauważyć wynajem krótkoterminowy wiąże się z dużą ilością zadań dodatkowych, które wymagają od nas dobrej organizacji. Na dodatek decydując się na taką strategię powinniśmy uzbroić się w cierpliwość i być gotowi na przestoje. O ile w przypadku najmu długoterminowego możemy mówić o pewnej sezonowości (w przypadku nastawienia na studentów), to przy najmie krótkoterminowym, możemy być otwarci na wszystkich gości. Jednak i tak musimy się przygotować na sezonowość. Deszczowe miesiące mogą oznaczać przestoje, a okres świąt, długich weekendów i słonecznych dni będzie dla nas okresem wytężonej pracy.
Podatki a najem krótkoterminowy
Stanowisko Skarbówki w kwestii najmu krótkoterminowego nie jest jednoznaczne. W naszym odczuciu bezpieczniej jest zarejestrować działalność, ale zdarzały się interpretacje uznające najem krótkoterminowy w ramach wynajmu prywatnego i nie zabraniały rozliczania ryczałtem 8,5%. Zakładamy jednak, że chcemy się zajmować najmem na doby na poważnie. Będzie to działanie ciągłe, w związku z czym decydujemy się na działalność gospodarczą. W takiej sytuacji mamy kilka możliwości. Poza tymi znanymi z najmu na cele mieszkaniowe, czyli działalności gospodarczej rozliczanej na zasadach ogólnych lub liniowo, istnieje jeszcze opcja ryczałtu 17% oraz karty podatkowej. Jednakże te metody są obarczone pewnymi ograniczeniami. Jeśli rozważacie najem krótkoterminowy polecamy zapoznać się z artykułem Grzegorza Grabowskiego, który opisuje opcje opodatkowania w najmie poprzez booking.com oraz Airbnb.
Najem krótkoterminowy dobrze zlokalizowanego i zarządzanego apartamentu może być bardziej dochodowy niż najem krótkoterminowy. Pamiętajmy jednak, że wymaga dużo więcej czasu oraz elastyczności niż w przypadku klasycznego najmu na cele mieszkaniowe. Jednocześnie dla tych, którzy lubią wyzwania najem na doby może okazać się dużo bardziej satysfakcjonującą strategią inwestowania w nieruchomości niż klasyczny najem na cele mieszkaniowe. Zanim zdecydujecie się na najem krótkoterminowy zachęcamy do zapoznania się z wadami i zaletami najmu długoterminowego, o których pisaliśmy w poprzednich wpisach.
