Licytacje komornicze mogą sprawiać wrażenie okazji idealnej. Wystawiane za 3/4 szacowanej wartości nieruchomości podczas pierwszej licytacji lub za jeszcze lepsze 2/3 szacowanej wartości podczas drugiej licytacji to musi być dobry sposób na znalezienie perełki inwestycyjnej… czyżby? Licytacje mogą, ale nie muszą, być dobrą inwestycją. O czym pamiętać, żeby nie dać się wpędzić w manowce?
Czym są licytacje komornicze?
Licytacje komornicze to część postępowania egzekucyjnego, któremu podlegają ruchomości i nieruchomości dłużnika. Cena wywoławcza w przypadku mieszkań w pierwszym terminie licytacji wynosi ¾ oszacowanej wartości. Jeśli w pierwszej licytacji mieszkanie nie znajdzie kupca to na wniosek wierzyciela wystawiane jest ponownie. Tym razem cena wywoławcza wynosi ⅔ oszacowanej wartości. Należy pamiętać, że przez cały ten okres właścicielem jest cały czas dłużnik. Komornik jedynie prowadzi egzekucję i przejmuje nieruchomości dłużnika.
Kto może uczestniczyć w licytacji komorniczej?
Co do zasady uczestniczyć może każdy kto skutecznie wniesie wadium w wysokości 10% oszacowanej wartości nieruchomości oraz nie jest prawnie wykluczony z uczestnictwa w licytacji. Zgodnie z art 976 Kodeksu postępowania cywilnego w licytacji nie mogą brać udziału:
- dłużnik
- komornik
- małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo wyżej wymienionych
- osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym
- licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji
- osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a takiego zezwolenia nie przedstawiły.
Osoba, która może uczestniczyć w licytacji oraz wpłaciła wadium i wylicytowała mieszkanie zobowiązana jest do wpłaty wylicytowanej kwoty pomniejszonej o wartość wadium. Na wpłatę pozostałej kwoty jest określony czas. Wynosi on 14 dni i może być przedłużony maksymalnie do miesiąca, dlatego warto mieć pozostałą kwotę w gotowości. Może to być gotówka, ale też wcześniej zaciągnięty kredyt bankowy z promesą, z której wynika, że kwota zostanie wypłacona przez bank w ustalonym momencie. Brak wpłaty w określonym przez Sąd terminie skutkuje utratą nie tylko wadium, ale również możliwości brania udziału w kolejnych licytacjach.
Gdzie szukać mieszkań wystawianych na licytacjach komorniczych?
Komornik ma obowiązek dokonania obwieszczenia o licytacji co najmniej dwa tygodnie przed terminem. Zgodnie z art. 955 Kodeksu postępowania cywilnego miejsca, gdzie takie obwieszczenie musi się pojawić to budynek sądu i w lokalu organu gminy właściwych miejscem położenia nieruchomości. Obwieszczenie takie ma formę fizycznego ogłoszenia na tablicy ogłoszeń. Dodatkowo, komornik ma obowiązek zamieścić ogłoszenie w poczytnym dzienniku w danej miejscowości oraz w portalu należącym do Krajowej Rady Komorniczej (www.licytacje.komornik.pl).
Co powinno zawierać obwieszczenie?
Zgodnie z Art. 953. § 1. KPC w samym obwieszczeniu o licytacji muszą się znaleźć m.in. następujące dane:
1) nieruchomość, która ma być sprzedana, ze wskazaniem miejsca jej położenia i przeznaczenia gospodarczego, imienia i nazwiska dłużnika wraz z podaniem księgi wieczystej i miejsca jej przechowania lub z oznaczeniem zbioru dokumentów i sądu, w którym zbiór ten jest prowadzony;
2) czas i miejsce licytacji;
3) sumę oszacowania i cenę wywołania;
4) wysokość rękojmi, którą licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć, z zaznaczeniem, że rękojmia może być również złożona w książeczce oszczędnościowej zaopatrzonej w upoważnienie właściciela książeczki do wypłaty całego wkładu stosownie do prawomocnego postanowienia sądu o utracie rękojmi albo w inny wskazany przez komornika sposób;
5) czas, w którym w ciągu dwóch tygodni przed licytacją wolno będzie oglądać nieruchomość oraz przeglądać w sądzie akta postępowania egzekucyjnego.
Jakie są potencjalne ryzyka związane z licytacją komorniczą?
Kupowanie mieszkania na licytacji komorniczej wiąże się z pewnymi aspektami, o których nie tylko trzeba pamiętać. Dobrze jest też się do nich przygotować.
- lokatorzy – może okazać się, że nieruchomość, którą nas interesuje zamieszkuje dłużnik z rodziną lub inni lokatorzy. Zawsze należy pytać i upewniać się czy taka sytuacja ma miejsce. W przeciwnym wypadku eksmisja lokatorów po zakupie mieszkania może się okazać długa i kosztowna;
- zmiana wartości nieruchomości – raczej mało prawdopodobnym jest, żeby nieruchomość nagle gwałtownie potaniała wskutek czynników rynkowych. Może się zdarzyć jednak zalanie bądź pożar w nieruchomości. Wtedy operat szacunkowy, o który oparta jest kalkulacja ceny wywoławczej może wskazywać przeszacowaną wartość. Warto wybrać się na oględziny nieruchomości jak najbliżej terminu licytacji, jeśli tylko jest taka możliwość.
- przelicytowanie – może się zdarzyć, że damy się ponieść emocjom i przelicytujemy. Aby do tego nie doszło, dobrze mieć jasno określoną górną granicę opłacalności inwestycji, i nie pozwolić emocjom wziąć góry. Nie jest to czasem łatwe, szczególnie jeśli licytowana nieruchomość wydaje nam się naprawdę atrakcyjna, ale przepłacanie nie jest dobrym pomysłem.
Wchodzić czy nie wchodzić?
Mieszkania kupowane poprzez licytacje komornicze cieszą się dużym zainteresowaniem. Faktycznie jednak zdarzają się sytuacje, w których niestety kupuje się nieruchomość z lokatorem. Należy być na to przygotowanym. Nie raz pomimo atrakcyjnej ceny zakupu, nie należy nastawiać się, że mieszkanie na licytacji przeznaczymy na szybkiego flipa. Domknięcie całego procesu zakupowego może zacząć się rozciągać w czasie. Pomimo obowiązku zapłaty w okresie 14 dni (do miesiąca) za mieszkanie, to faktyczne zamknięcie kwestii formalnych z dłużnikiem może zająć więcej czasu. Nie każdy czuje, że zarabianie na ludzkich tragediach jest etyczne, dlatego należy mieć świadomość przed decyzją o udziale w licytacji. Jeśli nie czujemy się na siłach, żeby wchodzić w tego rodzaju problemy podczas inwestycji, lepiej odpuścić i zainteresować się mieszkaniem z rynku pierwotnego lub wtórnego. Możliwości znalezienia okazji oraz zarabiania na nieruchomościach jest wiele, a licytacja komornicza nie zawsze jest najkorzystniejszą z nich.
Więcej o tym jak zarabiać o nieruchomościach możecie przeczytać we wpisie: Jak zarabiać na nieruchomościach.
