Najczęściej stosowaną strategią przez początkujących inwestorów w nieruchomości jest tradycyjny najem nieruchomości. Tej zakupionej (za gotówkę lub na kredyt) bądź odziedziczonej. Co jeśli nie posiadamy wystarczającej gotówki lub zdolności kredytowej, a chcielibyśmy rozpocząć naszą przygodę z inwestowaniem w nieruchomości? Jedną z dostępnych opcji jest podnajem. Co zatem wybrać? Najem czy podnajem?
Co warto wiedzieć o najmie?
Najem nieruchomości jest znany i popularny od dawna. Zasada jest prosta. Posiadamy (na własność) nieruchomość, w której nie mieszkamy bądź z której nie korzystamy więc decydujemy się ją wynająć osobom trzecim. Wynajmować możemy mieszkania, domy, lokale komercyjne, biurowe itd. Zdarza się też, że dziedziczymy jakąś nieruchomość i decydujemy się ją wynająć. Co jeśli nie posiadamy „zbędnej” nieruchomości i chcemy dopiero wejść w świat inwestycji? Wtedy warto zdecydować się na taką nieruchomość, która będzie dla nas najbardziej rentowna, a jednocześnie nie wymagająca od nas dużego zaangażowania.
Co jeszcze warto wiedzieć?
- Wynajmujemy własny lokal (jeśli zdecydujemy się przestać wynajmować możemy tam zamieszkać lub sprzedać daną nieruchomość)
- Na początek wymagane są dość duże nakłady na zakup/wkład własny i opłaty początkowe (np. notarialne i sądowe)
- Najlepiej wynajmują się małe metraże (do 50m2)
- Wynajem na cele mieszkaniowe nie podlega VAT
- Nie musimy zakładać działalności (oczywiście jeśli wynajmujemy wiele mieszkań i zaczyna to mieć znamiona działalności komercyjnej to warto rozważyć założenie działalności 🙂 )
- W przypadku istotnych kosztów ponoszonych na nieruchomość (np. w przypadku kredytu) warto rozważyć rozliczanie podatków na zasadach ogólnych. Możemy odliczyć wtedy od przychodu odsetki
- Cała kwota płacona przez najemców stanowi nasz przychód (poza opłatami administracyjnymi i mediami, które może opłacać sam najemca)
Czym jest podnajem?
Podnajem to wynajmowanie lokalu, który do nas nie należy. Jak to działa? Znajdujemy mieszkanie na wynajem i podpisujemy z właścicielem umowę, w której dostajemy zgodę na podnajem. Eksperci w podnajmie zachęcają do podpisywania umów na co najmniej 2 lata. Dlaczego właściciel miałby się na to zgodzić?Może się zdarzyć, że ktoś posiada nieruchomość w innym mieście (a czasem nawet kraju) i nie ma czasu lub możliwości zajmować się takim mieszkaniem. Wtedy podnajem jest naprawdę wygodną opcja, gdyż właściciel zdejmuje sobie problem z głowy i przy okazji zapewnia comiesięczne przychody. Jest jednak jedno „ale”. W przypadku podnajmu właściciel powinien postarać się o interpretację indywidualną odnośnie kwestii VAT. Jak wiemy, wynajem na cele mieszkaniowe jest zwolniony z VAT, ale w przypadku podnajmu właściciel wynajmuje mieszkanie firmie, która będzie zarabiać na podnajmie. Niektóre organy podatkowe interpretują to jako wynajem na cele komercyjne i może oznaczać naliczanie VAT. W takiej sytuacji właściciel będzie musiał zwiększyć opłatę za wynajem o 23%. A wtedy firma, która chciała zarabiać na podnajmie może uznać, że proponowana opłata miesięczna jest dla niej za wysoka, aby być w stanie zarobić.
Dlaczego jest to ciekawa opcja inwestycyjna? Przede wszystkim dlatego, że pozwala nam zarabiać na nieruchomościach nawet jeśli nie posiadamy dużej gotówki na start. W tym wypadku wystarczą nakłady potrzebne na doprowadzenie nieruchomości do atrakcyjnego stanu. Na dodatek często właściciel uczestniczy w poniesionych kosztach!
Co warto wiedzieć o podnajmie?
- Podnajmujemy lokal należący do kogoś innego płacąc do miesiąc właścicielowi
- Niskie nakłady początkowe w porównaniu z tradycyjnym najmem
- Najlepiej podnajmować mieszkania o większej powierzchni (od 50 m2)
- Eksperci od podnajmu polecają podnajem „na pokoje” zamiast podnajmowania całego mieszkania
- Warto rozważyć wydzielenie dodatkowego pokoju
- Już od pierwszego podnajmowanego mieszkania zaleca się założenie działalności lub spółki na te cele
- Podnajem na cele mieszkaniowe jest zwolniony z VAT, ale właściciel mieszkania, który udostępnia je na cele podnajmu powinien postarać się o interpretację indywidualną
- W podnajmie zarabia się na marży, czyli różnicy między tym co płacą nam podnajmujący a tym co płacimy właścicielowi
Najem czy podnajem?
Co zatem wybrać? Najem czy podnajem? Odpowiedź jak zawsze nie jest jednoznaczna. Decyzja zależy od apetytu na ryzyko indywidualnego inwestora. Jakie ryzyko ponosimy wynajmując mieszkanie? To zależy czy mieszkanie kupowaliśmy za gotówkę czy na kredyt. W tym drugim przypadku ryzykiem może być sytuacja, w której wzrosną stopy procentowe na tyle istotnie, że będą większe od uzyskiwanych przychodów z najmu. Ryzyko związane z wynajmem opisaliśmy również w jednym z poprzednich wpisów. Wymieniliśmy tam takie ryzyka jak mała płynność inwestycji związanych z posiadaniem nieruchomości, niepodzielność zainwestowanego kapitału, wspomniany wcześniej wysoki kapitał na start, duże zaangażowanie czasowe czy posiadanie wiedzy o tego rodzaju inwestycjach.
Część z wymienionych wyżej aspektów dotyczy inwestycji w nieruchomości niezależnie od tego czy chodzi o najem czy podnajem. Zaangażowanie czasowe czy wiedza dotyczą obu tych strategii inwestycyjnych. Pozostałe z wyżej wymienionych kwestii jednak już nie są kłopotem w przypadku podnajmu. Czy są zatem inne kwestie, które mogą okazać się istotne? Na pewno warto pamiętać o wcześniej wspomnianej kwestii VAT. Dotyczy ona co prawda właściciela, ale jeśli ten zdecyduje się dodać VAT do opłaty za wynajem, to nasze przedsięwzięcie może przestać być opłacalnym. W przypadku podnajmu podpisujemy często umowę na kilka lat, czasem 2, a nawet 5 lat. W okresie tym jesteśmy zobowiązani płacić właścicielowi miesięczne opłaty niezależnie od tego czy mieszkanie stoi puste czy nie. Opłaty te często są wyższe niż w przypadku mieszkania, które posiadamy na własność. Dodatkowo, warto pamiętać o konieczności założenia działalności bądź spółki co dodatkowo generuje koszty oraz angażuje czas.
Obie strategie mogą okazać się świetnym sposobem lokowania środków, a to która będzie lepsza zależy od tego jak odpowiemy sobie na wyżej wymienione aspekty. Część inwestorów z powodzeniem angażuje swoje środki w obie strategie dzięki czemu dywersyfikują swój portfel inwestycyjny. Jest to również warta rozważnie opcja 🙂
