Najem instytucjonalny został wprowadzony do polskiego prawa 11 września 2017 roku przy okazji uchwalania rządowego programu Mieszkanie +. Jest to niejako odpowiedź na najem okazjonalny, funkcjonujący od 2010 roku. Najem okazjonalny jest formą umowy przeznaczoną do użytku przez osoby fizyczne wynajmujące okazjonalnie (nie zawodowo). Natomiast najem instytucjonalny skierowany jest do spółek oraz osób z działalnością, którzy trudnią się najmem zawodowo. Ten pierwszy pomimo wielu korzyści nadal nie jest zbyt popularną formą podpisywania umów z najemcami. Czy najem instytucjonalny ma większe szanse odnieść powodzenia?
Czym jest najem instytucjonalny?
Definicja najmu instytucjonalnego została wprowadzona 11 września 2017 roku art. 19f ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego i brzmi następująco „Umową najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.” Jak należy rozumieć tą definicję oraz jakie są inne ważne elementy tego typu umowy?
Istotne elementy umowy umowy najmu instytucjonalnego
Zanim zdecydujemy się na wykorzystanie umowy najmu instytucjonalnego powinniśmy zorientować się czy w ogóle możemy z niej skorzystać. Zgodnie z definicją umowę taką mogą podpisywać:
- osoby prawne – spółki akcyjne, spółki z ograniczoną odpowiedzialnością,
- jednostki organizacyjne niebędące osobą prawną – spółki jawne, partnerskie, komandytowe, komandytowo-akcyjne, spółki w organizacji, wspólnoty mieszkaniowe czy stowarzyszenia zwykłe,
- osoby fizyczne.
Wszystkie powyższe jednostki mogą zawrzeć umowę najmu instytucjonalnego, tak długo jak prowadzą działalność w zakresie najmu. W skrócie, ten rodzaj umowy przeznaczony jest dla osób profesjonalnie zajmujących się wynajmem.
Okres
Umowę zawsze zawiera się na czas określony, przy czym okres ten może być dowolny. Może to być rok czy dwa, ale można też zawrzeć taką umowę na 30 lat. Możliwość podpisania umowy na tak długi okres ma na celu zabezpieczenie interesów zarówno wynajmującego, jak i najemcy. Wiąże się to z polityką państwa nakierowaną na popularyzowanie najmu wśród osób, które nie stać na kupno własnego mieszkania. Najem na 30 lat dla wielu osób może wydawać się bardzo długim okresem. Jednak 10 lat dla rodziny z dziećmi wydaje się już rozsądną opcją.
Forma
Umowę najmu instytucjonalnego należy sporządzić w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Podobnie jak w przypadku najmu okazjonalnego, wymagane są dodatkowe załączniki. W tym wypadku jest to „oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu” oraz „oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje”. Także sama umowa nie musi mieć formy aktu notarialnego, a jedynie wymaga się oświadczenia najemcy w tej formie.
Podwyżki czynszu
Ustawa przewiduje podwyżki czynszu wyłącznie zgodne z warunkami umowy. Chroni to najemcę w sytuacji, w której okres umowy przewidziany jest na 10, 20 czy 30 lat, przed nieoczekiwanym bądź znacznym nieuzasadnionym wzrostem czynszu.
Kaucja
Największa krytyka najmu instytucjonalnego dotyczy zdecydowanie zapisu związanego z kaucją. Ogranicza się on do trzykrotności miesięcznego czynszu, co jest połową wysokości zapewnionej w zapisie o umowie okazjonalnym.
Wypowiedzenie
Zgodnie z ustawą „Umowa najmu instytucjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.” Zarówno okres wypowiedzenia, jak i przyczyny wypowiedzenia przez właściciela oraz przez najemcę wskazane są w kodeksie cywilnym i są uprawnieniami bezwzględnymi. Możemy się do nich odwoływać niezależnie od tego czy zapisane są w umowie. Jeśli chcielibyśmy mieć uwzględnione inne powody wypowiedzenia mamy taką możliwość wprowadzając odpowiednie zapisy do umowy.
Eksmisja
Co jeśli nasz najemca nie wyprowadzi się dobrowolnie w wyznaczonym terminie?
„Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu instytucjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.” Żądanie musi zostać wykonane w czasie co najmniej 14 dni od doręczenia żądania. Samo żądanie powinno wskazywać najemcę, którego żądanie dotyczy oraz powołanie się na umowę najmu instytucjonalnego oraz przyczynę żądania opuszczenia lokalu. Jeśli pomimo żądania najemca nie chce opuścić lokalu właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu dołączając żądanie opróżnienia lokalu z dowodem doręczenia do najemcy oraz dokument potwierdzający prawo do wynajmowanego lokalu. W praktyce, z uwagi na fakt, że w przypadku najmu instytucjonalnego najemca nie wskazuje lokalu do którego wykonuje się eksmisję, komornik eksmituje z lokalu zajmowanego przez najemcę, bez zapewnienia innego pomieszczenia.
Korzyści najmu instytucjonalnego
Najem instytucjonalny jest formą umowy jeszcze korzystniejszą dla wynajmującego niż umowa najmu okazjonalnego. Najważniejsze korzyści najmu intytucjonalnego:
- właściciel ma możliwość eksmisji bez wskazywania alternatywnego lokalu,
- żądanie opuszczenia mieszkanie w terminie 2 tygodni,
- brak konieczności zgłaszania do Urzędu Skarbowego,
- czas trwania umowy zawsze trzeba wskazać. Może być bardzo długi, co jest korzystne zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy.
Umowa najmu instytucjonalnego funkcjonuje mniej niż rok na polskim rynku. W związku z czym ciężko stwierdzić czy okaże się popularną opcją dla wynajmujących. Istnieją opinie, które mówią, że zamiarem ustawodawcy było zachęcenie inwestorów do rejestrowania działalności związanej z najmem. Zwiększyłoby to transparentność rynku, a w konsekwencji bezpieczeństwo również dla najemców, którzy nie będą narażeni na najem od osób prywatnych, nie znających się na przepisach. Czy faktycznie tak się stanie? Czas pokaże 🙂
