Najem okazjonalny jest wyjątkowo korzystną dla właścicieli formą podpisywania umów najmu. Jest on omówiony w przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zaglądając do Art. 19a poznamy wszystkie szczegóły związane z najmem okazjonalnym. Sama forma funkcjonuje od stycznia 2010 roku. Jak już zostało wspomniane, jest korzystna dla wynajmujących ze względu na ochronę ich interesów. Dlaczego zatem nie jest tak popularna? Z czym wiąże się podpisywanie umowy najmu? Czy ma jakieś wady?
Czym jest najem okazjonalny?
Najem okazjonalny wiąże się nie tylko z korzyściami, ale również z pewnymi obowiązkami, które trzeba dopełnić. Najważniejsze cechy najmu okazjonalnego to:
- dotyczy osób prywatnych, czyli wynajmujących, dla których najem jest dodatkową formą zarobku,
- umowa zawierana jest zawsze na czas określony, który nie może być dłuższy niż 10 lat,
- umowa i wszystkie zmiany muszą mieć formę pisemną pod rygorem nieważności,
- z uwagi na konieczność formy aktu notarialnego oświadczenia najemcy umowa wiąże się z kosztem notariusza w wysokości około 200 zł,
- wynajmujący ma obowiązek zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do Urzędu Skarbowego w terminie 14 dni. Brak dochowania tego terminu sprawi, że umowa będzie w świetle prawa traktowana jak standardowa umowa najmu na zasadach ogólnych kodeksu cywilnego,
- umowa powinna zawierać załączniki wymienione w art 19a:
„Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:
1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu;
2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
Korzyści związane z najmem okazjonalnym
Obowiązków związanych z umową najmu okazjonalnego jak widać jest dość dużo, ale są warte zachodu gdyż korzyści są naprawdę duże. Po pierwsze, w sytuacji, w której najemca przestanie nam płacić bądź upłynie termin umowy, a nasz najemca się nie wyprowadzi, możemy żądać opróżnienia lokalu. Jak to zrobić? W pierwszej kolejności przekazujemy pismo z żądaniem wyprowadzki w terminie 7 dni (od daty otrzymania naszego żądania). Jeśli jednak to nie podziała to powinniśmy złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Razem z wnioskiem załączamy oświadczenie najemcy, w którym wskazuje lokal, do którego zobowiązał się wyprowadzić, oraz oświadczenie właściciela lokalu, do którego miałaby być dokonana eksmisja. Sąd nadaje klauzulę wykonalności, która stanowi podstawę do podjęcia przez komornika działań zmierzających do opróżnienia lokalu.
Możliwość eksmitowania kłopotliwego najemcy wydaje się już wystarczającym powodem, dla którego warto stosować umowę opartą o najem okazjonalny. Dobrych wiadomości dla wynajmujących jest jednak więcej. Stosując najem okazjonalny lokatora nie obowiązuje okres ochronny. Przy umowie na zasadach ogólnych trwa od pierwszego listopada do trzydziestego pierwszego marca kolejnego roku. Ochronie nie podlegają również kobiety w ciąży oraz małoletni, którzy również mają obowiązek opuszczenia lokalu i przeniesienia się do lokalu wskazanego w oświadczeniu najemcy.
Czy są jakieś wady?
Wydawałoby się, że zalety wynikające z umowy najmu okazjonalnego są na tyle istotne dla właścicieli, że powinna być powszechnie stosowaną formą. Szczególnie, że istnieje na rynku już od blisko 10 lat. A jednak tak nie jest. Dlaczego?
Wielu właścicieli obawia się, że chcąc podpisać umowę najmu okazjonalnego potencjalni najemcy się wycofają i wynajmą mieszkanie u konkurencji. Na dodatek zamiast po prostu podpisać umowę trzeba umawiać się na spotkanie u notariusza. Ogranicza nas to czasowo i jeszcze kosztuje. Wydaje się, że są to główne powody, które powodują, że najem okazjonalny jest nadal tak rzadko stosowany.
Jeśli chcemy zwiększyć swoje bezpieczeństwo jako wynajmujący, wydaje się, że koszt około 200 zł jest na tyle niski w porównaniu z korzyściami wynikającymi z tej formy, że warto zaproponować pokrycie tych kosztów w 100%. Jeśli obawiamy się, że nasz potencjalny najemca zrezygnuje z podpisania umowy z nami, warto podjąć rozmowę z takim najemcą. W końcu jeśli nie ma nieuczciwych zamiarów to tak na prawdę nie powinien mieć nic przeciwko podpisaniu takiej umowy. Z drugiej strony, jeśli faktycznie uważamy, że umowa najmu okazjonalnego wiąże się ze zbyt wieloma formalnościami, możemy pokusić się o zastosowanie tricku. W tym wypadku informujemy potencjalnego najemcę, że chcemy podpisać umowę najmu okazjonalnego. Robimy to tylko po to, aby sprawdzić czy taki najemca wyrazi chęć podpisania takiej umowy. Ostatecznie możemy podpisać standardową umowę. Jeśli obawiamy się nieuczciwego najemcy, jest szansa, że zniechęcimy go samym zamiarem podpisania umowy najmu okazjonalnego.
Warto wiedzieć, że istnieje od 2017 roku również alternatywa najmu okazjonalnego dla firm, czyli umowa w formie najmu instytucjonalnego.
A jakie umowy wy podpisujecie?
