Co trzeba wiedzieć o kredycie hipotecznym?

Kredyt hipoteczny dla części ludzi kojarzy się z pętlą na szyi. Niektórzy żartują, że w dzisiejszych czasach oświadczyny powinny brzmieć „Czy weźmiesz ze mną kredyt hipoteczny i będziesz go spłacać ze mną do końca życia?”. Strach zatem jest, tylko czy zasadny? Co warto wiedzieć o kredycie hipotecznym, żeby nie wydawał się aż takim złem? Może nawet da się go polubić? 🙂 

Podstawowe informacje o kredycie hipotecznym

CEL

Kredyt hipoteczny służy przede wszystkim do sfinansowania budowy domu, zakupu mieszkania, garażu, domku letniskowego. Może być również wykorzystany do zakupu działki lub remontu posiadanego/zakupowanego lokalu. Obecnie wkład własny zgodnie z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego wynosi 20%. W praktyce jednak nadal wiele banków pozwala na 10% wkład własny. Jest to oczywiście obarczone dodatkowymi kosztami w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu.

OKRES

Zgodnie z wyżej wymienioną Rekomendacją maksymalny okres kredytowania wynosić powinien nie więcej niż 35 lat, jednakże maksymalny okres spłaty to 25 lat.

WYMOGI

Otrzymanie kredytu hipotecznego zależy od scoringu, czyli wyniku badania zdolności kredytowej. Każdy bank ma swoją własną metodę określania wysokości maksymalnej kwoty na jaką jesteśmy w stanie się zadłużyć i nadal żyć bez problemu spłacając raty regularnie. Kwestie brane pod uwagę to oczywiście nasze dochody, ale to nie wszystko. Inne aspekty to miejsce zamieszkania, wiek, stan cywilny, ilość osób w gospodarstwie, sytuacja finansowa współkredytobiorców (jeśli tacy są), historia spłat kredytów, które braliśmy w przeszłości oraz ilość aktualnych obciążeń z tytułu kredytów i pożyczek (tutaj wlicza się też karta kredytowa!).

Poza scoringiem bezpośredni wpływ na to czy otrzymamy kredyt ma wartość nieruchomości. Bank może uznać, że stać nas na kredyt w wysokości 500 tys. PLN, ale mieszkanie które nas interesuje kosztuje kosztuje 800 tys. PLN, no to jeśli nie mamy odpowiedniej ilości gotówki na wkład własny to niestety kredytu hipotecznego na zakup tej konkretnej nieruchomości nie otrzymamy.

Co warto wiedzieć o wymogach przy kredycie hipotecznym, to to, że kredyt hipoteczny można otrzymać jednie w walucie, w której się otrzymuje dochody. Dodatkowo, banki nie mogą od zeszłego roku obciążać kredytów hipotecznym tzw. cross-sellingiem, czyli sprzedażą obowiązkowych dodatkowych opcji, takich jak karta kredytowa czy ROR. Jedynymi wyjątkami są otwarcie rachunku na spłatę kredytu oraz zawarcie umowy ubezpieczenia kredytu.

Dobra wiadomość dla niezdecydowanych jest taka, że można przystąpić do umowy, a następnie zrezygnować z niej w ciągu 14 dni bez podania przyczyny.

KOSZT

Kredyt hipoteczny jest obecnie najtańszym źródłem finansowania na rynku. Poza oczywiście pieniędzmi pożyczonymi od rodziny bez oprocentowania 😉 Co się zatem składa na koszt w kredycie hipotecznym oraz zakupie nieruchomości?

• marża – składowa oprocentowania kredytu, która jest zyskiem banku i jest ustalana indywidualnie dla każdego kredytobiorcy;
• prowizja – dodatkowa opłata za udzielenie kredytu. Nie jest obowiązkowa i można negocjować jej wysokość;
• ubezpieczenie pomostowe – jest to zabezpieczenie kredytu do momentu wpisu hipoteki w IV dziale księgi wieczystej;
• czynności podatkowo-prawne – koszty związane z notariuszem oraz podatkiem PCC;
• ubezpieczenie niskiego wkładu – wspomniane wcześniej ubezpieczenie, jeśli nasz wkład własny stanowi mniej niż 20% warto kredytu;
• ubezpieczenie na życie – dla części banków jest opcjonalne, a dla części obowiązkowe; jest to ubezpieczenie na wypadek śmierci kredytobiorcy, czasem poszerzone o opcję utraty pracy lub choroby uniemożliwiającej pracę;
• ubezpieczenie NNW/od utraty pracy – opcja, której wykupienie pomoże nam obniżyć marżę.

Jak porównywać oferty banków skoro jedne wymagają jakiś opłat a inne nie? Najlepiej kierować się RRSO, czyli rzeczywistą stopą oprocentowania. Sposób liczenia RRSO określa ustawa o kredycie konsumenckim. Jest tam szczegółowo opisane jakie koszty muszą być uwzględnione podczas obliczeń. Ten sam sposób liczenia tej stopy obowiązuje wszystkie banki.

Co warto wiedzieć o kredycie hipotecznym?

Po pierwsze, opłaca się mieć 20% wkładu własnego dlatego, że jesteśmy w stanie zaoszczędzić dwa razy: na ubezpieczeniu od niskiego wkładu oraz na marży kredytowej. Jest większa szansa, że bank przyzna nam atrakcyjniejszą stopę jeśli będziemy dysponować wymaganą gotówką. Na marżę można wpłynąć jeszcze na inne sposoby, np. decydując się na inne produkty. Banki od 2017 nie mogą warunkować udzielenia kredytu takim cross-sellingiem. Jednak jeśli sami zdecydujemy się na jakieś produkty to możemy negocjować wysokość marży w naszym kredycie hipotecznym.

Po drugie, warto pamiętać o karencji w spłacie kredytu, czyli o okresie, w którym spłaca się do banku jedynie odsetki od pożyczonej i wypłaconej kwoty. Kiedy taka sytuacja występuję? Najczęściej podczas budowy domu oraz zakupu mieszkania od dewelopera, kiedy inwestycja jeszcze nie jest ukończona. Do momentu oddania budynku nie spłacamy jeszcze kapitału. Ma to ostatecznie wpływ na ratę kredytu w momencie, w którym zaczniemy go spłacać. Dlaczego? Dlatego, że okres kredytowania i spłaty nie muszą być tożsame. Zatem jeśli wzięliśmy kredyt na 500 tys. PLN na 30 lat, ale czekamy 2 lata na oddanie mieszkania, to de facto musimy spłacić tę kwotę w 28 lat, co podniesie nam ratę, gdyż mamy mniej czasu na spłatę kapitału.

Po trzecie, mamy wybór między ratami stałymi a malejącymi. Jak wiemy, każda rata składa się z części odsetkowej i kapitałowej. W przypadku rat malejących część kapitałowa jest stała, a rata maleje, gdyż spłacamy coraz mniej odsetek. W przypadku rat stałych, część kapitało i odsetkowa są tak dobrane, aby rata przez cały okres kredytowania była stała. Co to dla nas oznacza? Właściwie tyle, że w przypadku rat malejących spłacamy szybciej kapitał, może to mieć w efekcie wpływ na wysokość zapłaconych odsetek. Jednakże ze względu na znaczne obciążenie domowego budżetu w początkowym okresie kredytowania, większość osób decyduje się na raty stałe.

Procedura krok po kroku

Jaka jest kolejność działań przy kredycie hipotecznym?

• umowa przedwstępna/deweloperska

W pierwszej kolejności podpisujemy umowę przedwstępną (ewentualnie deweloperską, jeśli kupujemy na rynku pierwotnym).

• wniosek o kredyt

Kolejny krok wniosek o kredyt. Możemy składać do kilku banków na raz. W praktyce najczęściej wysyła się do 3 różnych banków wnioski. Można to zrobić samemu, bądź skorzystać z pomocy pośrednika kredytowego. Zaletą tej drugiej opcji jest to, że pośrednik doradzi, który bank aktualnie ma najciekawszą ofertę oraz pomoże złożyć wniosek. Pośrednicy są w stanie nieraz też wynegocjować dla nas lepszą marżę. Dlatego jeśli nie mamy czasu warto rozważyć usługę pośrednika. Na samą decyzję zgodnie z nową ustawą powinniśmy czekać nie dłużej niż 21 dni. Jeśli decyzja okaże się odmowna, to powinna ona zawierać uzasadnienie takiej decyzji banku.

• umowa kredytowa

Po otrzymaniu decyzji kredytowej i wybraniu banku można już podpisywać umowę kredytową. Bank przekazuje kredytobiorcom listę potrzebnych dokumentów do podpisania umowy. Przed podpisaniem samej umowy można poprosić o przesłanie projektu umowy, z którym możemy się zapoznać na spokojnie jeszcze kilka dni przed podpisaniem samej umowy. Czytając projekt warto zwrócić uwagę na takie aspekty jak dodatkowe opłaty, zasady spłaty kredytu, warunki korzystania z dodatkowych produktów, zasady wcześniejszej spłaty kredytu oraz takie podstawowe kwestie jak oprocentowanie czy formę wypłaty kredytu (jednorazowo czy w transzach).

• umowa przeniesienia własności

Kolejnym etapem jest podpisanie umowy przeniesienia własności u notariusza. Formy się różnią zależnie od tego czy jest to budowa domu, zakup na rynku pierwotnym czy rynku wtórnym. Na tym też etapie można złożyć wniosek o wpis do księgi wieczystej. Jest to o tyle istotne, że im szybciej dostarczymy do banku wypis z KW tym szybciej bank obniży koszt naszego kredytu. Nie będziemy musieli wtedy już ponosić kosztu ubezpieczenia pomostowego.

• uruchomienie kredytu

Posiadając akt własności możemy poinformować o tym bank i w ciągu kilku dni zostanie wypłacony kredyt. Wtedy pozostaje się już tylko cieszyć z zakupu nieruchomości.