Refinansowanie zakupu nieruchomości można robić na dwa sposoby. Pierwszy, w przypadku wzięcia kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości, to refinansowanie poprzez spłacenie starego kredytu i zaciągnięcie nowego na atrakcyjniejszych warunkach. Drugi, w przypadku kupna za gotówkę, to zaciągnięcie kredytu hipotecznego, aby pozyskać środki finansowe na inne cele, np. wakacje, zakup samochodu lub drugiego mieszkania. Co warto wiedzieć o refinansowaniu?
1. Czym jest refinansowanie zakupu nieruchomości?
Refinansowanie zakupu nieruchomości może oznaczać dwie różne rzeczy, może to być spłata obecnego kredytu i zaciągnięcie nowego kredytu celem obniżenia kosztów kredytowych lub może to być zaciągnięcie kredytu po zakupie nieruchomości za gotówkę celem pozyskania funduszy. Jak działają oba te rodzaje refinansowania?
Refinansowanie nowym kredytem hipotecznym
Na czym polega refinansowanie zakupu nieruchomości poprzez zaciągnięcie nowego kredytu i dlaczego warto to zrobić? Refinansowanie polega na spłacie pozostałego kapitału i zaciągnięciu nowego kredytu w innym banku. Aktualnie wiele banków oferuje taką możliwość w przypadku kredytów złotówkowych. Zatem osoby, które kilka lat temu zaciągnęły kredyt we frankach, euro lub innej walucie, ze względu na zmianę przepisów, nie będą mogły refinansować kredytu w walucie obcej. Podobnie w przypadku osób, które skorzystały z MDM, przenosząc się do nowego banku na nowych warunkach mogą utracić dofinansowanie. Dlatego zawsze warto rozważyć wszystkie koszty związane z refinansowaniem.
Koszty związane z refinansowaniem:
- Ponowna wycena nieruchomości
Refinansując kredyt zaciągamy go poniekąd od nowy kredyt, dlatego wiele procedur związanych z wzięciem kredytu bank powtórzy. Dotyczy też, co ważne, oceny naszej zdolności kredytowej, ale to nie wszystko. Nieruchomość, która ma stanowić zabezpieczenie kredytu musi zostać ponownie wycenione. Koszt takiej wyceny różni się w zależności od nieruchomości. W przypadku mieszkania należy liczyć się z kosztem rzędu 500 PLN.
- Prowizja za wcześniejszą spłatę
Jeśli zdecydujemy się na refinansowanie kredytu w ciągu pierwszych 3 do 5 lat istnieje ryzyko, że będziemy musieli dodatkowo zapłacić prowizję za wcześniejszą spłatę. Wysokość tej prowizji zależy od oferty banku, ale standardowo waha się miedzy 1% a 5%. Czy zatem warto czekać 5 lat na refinansowanie? Niekoniecznie. Pamiętajmy, że oszczędność w przypadku refinansowania polega na zmniejszeniu kosztów przede wszystkim odsetkowych, a największą ich część spłacamy na początku kredytu, dlatego po upływie kilku lat nie opłaca się refinansowanie.
- Produkty dodatkowe
Cross-selling produktów nie jest obligatoryjny i czasem faktycznie może obniżyć koszty całkowite kredytu, ale zanim zdecydujemy się na jakiś produkt dodatkowy powinniśmy dobrze go zrozumieć i mieć pewność, że faktycznie w całym okresie kredytowania obniży nam koszty czy wręcz odwrotnie.
- Prowizja za udzielenie kredytu refinansowego
Może się zdarzyć, że trzeba będzie zapłacić prowizję za udzielenie kredytu. Nawet jeśli tak się zdarzy należy z bankiem negocjować tą prowizję, gdyż może ona wpłynąć na naszą opłacalność refinansowania.
- Opłaty w sądzie wieczystoksięgowym
O ile nie musimy decydować się na dodatkowe produkty i może okazać się, że prowizji za refinansowanie również unikniemy, to opłat wieczystoksięgowych niestety uniknąć się nie uda. Konieczne jest dokonanie zmian w księdze poprzez wpisanie nowego banku i wykreślenie starego banku co wiąże się z opłatą rzędu 300 zł + podatek PCC za ustanowienie hipoteki.
Więcej o procedurze i o czym warto wiedzieć w przypadku kredytu znajdziecie we wpisie o kredycie hipotecznym.
Refinansowanie kredytem hipotecznym nieruchomości kupionej za gotówkę
Inną sytuacją, w której możemy refinansować zakup nieruchomości to sytuacja, w której kupiliśmy mieszkanie za gotówkę. Zdarza się, że kupując nieruchomość mieliśmy wystarczająco środków, ale po jakimś czasie okazuje się, że przydałaby nam się gotówka. Może chcemy kupić nowy samochód, pojechać na wakacje, a może zakupić inną nieruchomość? Wiele banków oferuje kredyt refinansowy w ciągu 12 lub nawet 24 miesięcy od zakupu nieruchomości. Warunki otrzymania takiego kredytu są praktycznie takie same jak w przypadku standardowego kredytu hipotecznego.
2.Kiedy opłaca się refinansowanie zakupu nieruchomości?
Kredyt hipoteczny to najtańszy pieniądz na rynku więc jeśli potrzebujemy pozyskać środki finansowe, to zdecydowanie warto spróbować refinansowania zakupu nieruchomości za gotówkę.
W przypadku zakupu nieruchomości na kredyt jego refinansowanie nie jest już tak oczywiste. Będzie się ono opłacać tylko wtedy, gdy łączny koszt nowego kredytu będzie mniejszy niż koszt aktualnie spłacanego kredytu. Do kalkulacji kosztów można skorzystać z jednego z wielu kalkulatorów dostępnych w internecie. W tej sytuacji możemy realnie zaoszczędzić pieniądze jeśli uda nam się znaleźć kredyt, którego łączny koszt będzie niższy od aktualnego. Niestety, nie zawsze motywacją jest oszczędność. Czasem może się zdarzyć, że pogorszy nam się sytuacja finansowa. Refinansowanie, połączone na przykład z wydłużeniem okresu kredytowanie, może nam istotnie obniżyć miesięczną ratę. Koszt całkowity takiego kredytu może wyjść nawet większy niż aktualnie posiadany kredyt, ale niższa miesięczna rata może uratować płynność finansową.
Zanim zdecydujemy się na refinansowanie obecnie spłacanego kredytu warto pójść do banku, w którym aktualnie posiadamy kredyt hipoteczny i spróbować renegocjować warunki. Często jest to tańsza opcja od refinansowania, gdyż wymaga jedynie podpisania aneksu, a oszczędza nam wiele kosztów dodatkowych. Najlepiej przyjść na taką rozmowę już po znalezieniu tańszej opcji refinansowej. W ten sposób pokazujemy przedstawicielowi banku, że zakończenie współpracy traktujemy poważnie i że już nawet mamy atrakcyjną alternatywę.
