Inwestowanie w nieruchomości jest chętnie wybierane przez tych chcących pasywnie zarabiać. W porównaniu do lokaty bankowej, zyski wydają się być zdecydowanie większe. Czy jednak obie te opcje są tak samo mało wymagające? O ile pomnażanie pieniędzy przez bank odbywa się poza naszym udziałem, o tyle wynajem wymaga od nas większego zaangażowania czasu i pracy. Dla tych, którzy nie chcą przejmować się zupełnie niczym powstało zarządzanie najmem.
Co robią?
Czym dokładnie zajmują się firmy zarządzające najmem? Ich usługi mogą różnić się zależnie od firmy i opłat, ale w ‘standardowym’ pakiecie możemy liczyć na rozległą pomoc przy obsłudze najmującego. Po pierwsze zajmą się wyszukaniem odpowiedniego lokatora. Większość firm szczyci się zdolnościami znalezienia takich kandydatów, którzy nie tylko zagoszczą u nas na dłużej, ale też będą kompletnie bezproblemowi. Wszystko to dzięki profesjonalnemu procesowi oceny i weryfikacji każdego z potencjalnych kandydatów. Co więcej przygotują też mieszkanie do prezentacji (często oferując również ofertę home stagingu), a także oczywiście zorganizują oglądanie dla zainteresowanych.
Po znalezieniu odpowiedniego kandydata, przygotują wszystkie niezbędne dokumenty, które czasem mogą przerastać początkującego inwestora, a także szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy. Po wprowadzce najemcy również możemy liczyć na zarządcę. To on zajmie się wszystkimi wizytami inspekcyjnymi czy dopilnowaniem opłat na czas. Ważnym aspektem będzie też kontakt z najmującym w razie jakichkolwiek problemów; telefony w naszym wolnym czasie nie będą dla nas problemem. Także współpraca ze spółdzielnią czy wspólnotą mieszkaniową to coś, co składamy na barki profesjonalistów.
Z racji ilości klientów, pracownicy takich firm mają o wiele większą wiedzę związaną z tworzeniem umów najmu; mniej rzeczy jest ich w stanie zaskoczyć. Mają lepsze, a przede wszystkim sprawdzone, kontakty z różnego rodzaju fachowcami, co istotne jest przy nagłych i niekontrolowanych wypadkach. Są także w stanie wynegocjować lepsze stawki ubezpieczenia, z racji posiadanej ilości klientów. Co więcej, według obowiązujących w Polsce przepisów, trudniący się najmem, muszą być ubezpieczeni od odpowiedzialności cywilnej.
W przypadku najmu krótkoterminowego, firma zajmie się obsługą portali, na których będzie widnieć ogłoszenie, skontroluje przyjazdy i wyjazdy gości, a także posprząta po opuszczeniu lokalu. Co więcej będzie w kontakcie z potencjalnymi klientami, których będzie zdecydowanie więcej w porównaniu do tych długoterminowych. Stąd też kontakt będzie miał o wiele większą częstotliwość, ponieważ bez firmy zarządzającej mogłoby to być uciążliwe.
Wydawałoby się, że jest to układ idealny, a zarządzanie najmem może być odpowiedzią na wszystkie problemy związane z wynajmem. Niestety, jak wiadomo na świecie nie ma nic za darmo.
Ile kosztuje nasz czas i spokój?
Za co płacimy? Przede wszystkim nie musimy zawracać sobie głowy takimi szczegółami jak opłaty na czas czy jakiekolwiek telefony. Możemy tylko patrzeć jak pieniądze (pomniejszone o prowizję dla firmy) wpływają na nasze konto. Ile jednak taka wygoda kosztuje?
Większość firm zajmujących się zarządzaniem najmu ma stałą stawkę wynoszącą między 8 a 11% przychodu z najmu. Co więcej, podczas postoju w wynajmowaniu, opłata nie jest pobierana. Warto jednak zaznaczyć, że wiele firm, mimo procentowej opłaty, zastrzega sobie cenę minimalną. Zwykle jest to kwota 200 lub 300 złotych, jednak należy na to zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy.
Trochę inaczej sytuacja wygląda w przypadku najmu krótkoterminowego. Tu musimy liczyć się z kosztami rzędu 20-30% od ceny pobytu. Jest to związane ze zdecydowanie większym ‘obrotem’ naszej nieruchomości, a przy tym działaniach reklamowych, które będą miały na celu przyciągnięcie potencjalnego klienta. Co więcej, mieszkanie, które zmienia lokatorów z większą częstotliwością, oczywiście będzie potrzebowało większej opieki.
Zarządzać czy nie zarządzać?
Stajemy więc teraz przed podstawowym pytaniem – warto czy nie? Wiele firm zachęcających do współpracy pisze o urywających się telefonach w nocy, weekendy, lub gdy co gorsza jesteśmy na wczasach. Oczywiście, szukanie potencjalnego najemcy oraz późniejszy kontakt z nim to dodatkowa praca, jednak nie musi ona trwać tygodniami. Jeśli mieszkanie jest w dobrym stanie technicznym, a lokator nie sprawia problemów, wynajem nie musi być zadaniem tak czasochłonnym jak może się wydawać. Wszystko zależy od tego na ile wycenimy swój czas i tego, czy zarządzanie najmem jest warte swojej ceny.
Nie da się ukryć, że zarządcy najmem mogą poszczycić się naprawdę imponującą wiedzą na temat wynajmowania, kontaktu z klientem oraz dobrym konstruowaniem umów najmu. Należy jednak pamiętać, że oni również zdobyli całą swoją wiedzę poprzez doświadczenie. Może okazać się, że czasem warto popełnić te parę drobnych błędów, by wyciągnąć z nich wnioski na przyszłość. Najlepiej przecież uczymy się poprzez samodzielne działania.
Jeśli jednak posiadamy parę takich inwestycji, lub mieszkanie wynajmujemy na pokoje, oddanie opieki w ręce profesjonalistów może nie być najgorszą dla nas opcją. Przy większej ilości najemców, kontakt z lokatorami może być uciążliwy. W końcu z większą liczbą wynajmujących, wzrasta potencjalna ilość problemów. Warto w tym wypadku przekazać kontrolę profesjonalistom.
Również w przypadku dalszej lokalizacji ma to sens; dojazdy, czy brak możliwości osobistej kontroli istotnie wpływają na nasze możliwości nadzoru.
Jak ze wszystkimi usługami należy się liczyć z dodatkowymi kosztami. To czy postawimy na samodzielność, czy na nadzór osób z zewnątrz zależy tylko od nas. Oraz oczywiście od tego jak wycenimy nasz czas oraz to, na ile chcemy angażować się w sprawę najmu.
