Stopa zwrotu IRR jest ostatnim wskaźnikiem opisywanym w naszej serii. Wskaźnik IRR, czyli wewnętrznej stopy zwrotu informuje o zwrocie całej zainwestowanej kwoty w każdym okresie inwestycji.
W ostatniej części serii o wskaźnikach przyjrzymy się najdokładniejszemu z popularnych mierników rentowności inwestycji w nieruchomości, czyli stopą zwrotu IRR.
Wzór na stopę zwrotu IRR
Gdzie:
CFt – przepływy gotówkowe w okresie t
r – stopa procentowa
I0 – nakłady początkowe w okresie zero
t – kolejne okresy (najczęściej lata) eksploatacji inwestycji
Przykład
Wyobraźmy sobie na prostym przykładzie jak działa IRR. W przypadku inwestycji o wartości 150 000 PLN generującej zwroty roczne w wysokości 24 000 PLN w okresie 6 lat to nasz IRR wyniesie 18,37%.
Dzięki kalkulacji IRR możemy poznać rentowność naszej inwestycji w określonym czasie, jednakże samo liczenie IRR może niektórych zniechęcić do tego wskaźnika. W końcu wielu z nas chce zarabiać, ale jednocześnie nie chce poświęcać całego wolnego czasu na żmudne kalkulacje. Na dodatek narażając się na błąd w liczeniu, co w efekcie może oznaczać błąd w podjęciu decyzji. Jak zatem sobie z tym poradzić? Najlepiej sięgnąć do jednego z zamieszczonych w internecie „gotowców’. W internecie można znaleźć arkusze excel zamieszczonych przez ekspertów, bądź do platformy Rentier, który w trybie online kalkuluje IRR dla wybranej przez nas nieruchomości. Dla inwestorów przyzwyczajonych do innych wskaźników platforma ta wyliczy również ROI czy ROE.
Zalety
Do niewątpliwych zalet wskaźnika IRR, a których zabrakło poprzednio omawianym wskaźnikom to ujęcie kilkuletniego okresu inwestycji. Co w praktyce oznacza, że możemy poznać zwrot z całego okresu inwestycji. Dodatkowo w odróżnieniu od statycznych metod oceny rentowności inwestycji, IRR zalicza się do wskaźników dyskontowych, czyli uwzględnia wartość pieniądza w czasie. Pomimo tego, że wskaźnik wewnętrznej stopy zwrotu uważany jest za skomplikowany w liczeniu, jego zaletą jest fakt, że jest prosty w interpretacji. W praktyce oznacza to, że inwestycja jest dla nas opłacalna jeśli IRR jest większe niż stopa graniczna, za którą uważa się stopę oprocentowania kredytów długoterminowych. W skrócie, im większa różnica między kosztem pozyskania kapitału a naszym IRR, tym więcej zarabiamy.
Wady
Stopa zwrotu IRR również ma swoje wady. Jedną z nich, jak sama nazwa wskazuje, jest założenie, że środki są reinwestowane po wewnętrznej stopie. Niestety nie zawsze się to sprawdza. Wskaźnik ten jest skoncentrowany na pojedynczym projekcie o regularnych przepływach kapitału, co też może być wadą w przypadku niektórych inwestycji. Jednakże w przypadku kalkulacji zwrotu na potrzeby nieruchomości inwestycyjnych nie możemy uznać, że jest to szczególnie istotną wadą.
Wskaźnik wewnętrznej stopy zwrotu może często zniechęcać tych z inwestorów, którzy nie czują się silni w liczbach. Warto jednak się z nim zapoznać, gdyż jest on wystarczająco zaawansowany, aby był jednym z najlepszych wskaźników informujących inwestora o opłacalności danej inwestycji. Jednocześnie jest wystarczająco prosty, żeby każdy z nas mógł samodzielnie oceniać wynik kalkulacji IRR.
