Nieruchomość, aby była dobrą inwestycją powinna przynosić oczekiwany zwrot. Każdy inwestor powinien wiedzieć jak obliczyć rentowność wynajmu, aby móc porównać różne opcje i podjąć najlepszą decyzję.
Celem inwestycji jest oczywiście zarabianie, dlatego każdy inwestor poważnie myślący o zarabianiu na nieruchomościach powinien poznać tajniki kalkulacji rentowności najmu. Naszą serię wpisów o wskaźnikach rentowności inwestycyjnej zaczynamy od wskaźnika ROI (Return on Investment). Jak sama nazwa wskazuje wskaźnik ten informuje o zwrocie z inwestycji i w swojej oryginalnej formie wygląda następująco:
ROI jest wskaźnikiem powszechnie stosowanym w przypadku wielu inwestycji, jednakże w przypadku nieruchomości często spotyka się pewne uproszczenie.
Jak obliczyć rentowność wynajmu dla nieruchomości za pomocą wskaźnika ROI?
Czytając blogi o inwestycjach w nieruchomości najczęściej spotykanym wzorem na ROI jest następująca formuła:
Posłużmy się przykładem:
Chcemy zakupić mieszkanie o cenie rynkowej 250 000 PLN, w którym musimy przeprowadzić drobny remont i zakupić do niego kilka niezbędnych rzeczy. Pamiętamy też o kosztach notariusza i innych opłatach początkowych. Wyliczyliśmy, że dodatkowe koszty pochłoną jeszcze 70 000 PLN. Oczekujemy, że uda nam się wynająć to mieszkanie za 2000 PLN miesięcznie. Zakładamy, że koszty spółdzielni/wspólnoty i opłaty za media pokrywa najemca. Żeby obliczyć rentowność wynajmu na podstawie tych założeń wystarczy podstawić dane do wzoru:
Tak obliczone ROI wynosi 7,5%.
Ile miesięcy w roku?
W podanym wzorze w liczniku podajemy oczekiwane przychody z najmu pomnożone przez ilość miesięcy. Jeśli chodzi o najczęściej spotykany wzór to dominuje ujęcie roczne (stąd liczba 12). Jest to dość duże uproszczenie. Zakładamy, że będziemy wynajmować naszą nieruchomość przez 12 miesięcy. Zdarza się to rzadko i dużo rozsądniejszym byłoby zastosowanie mniejszej liczby zakładającej pustostany, na przykład 11 miesięcy. Oczywiście każdy wynajmujący powinien dostosować tę liczbę do grupy docelowej swoich najemców. Tak osoby planujące wynajem pokojów lub mieszkań studentom mogą mieć też dłuższe okresy przestojów.
Wracając do naszego przykładu:
Tak obliczone ROI wynosi 6,9%.
Dodatkowo, co jeśli chcemy obliczyć rentowność wynajmu dla dwóch nieruchomości, z których potencjalnie planujemy zakup tylko jednej? A każda położona jest w innym miejscu i mogą rokować różne okresy przestoju? No właśnie, wtedy dochodzimy do wniosku, że albo musimy stosować uproszczenie w formie 12 miesięcy, albo nasze ROI będzie bardziej realistyczne, ale mniej porównywalne ze względu na zastosowanie różnych okresów przestojów dla różnych nieruchomości.
Dlaczego wartość brutto?
Kolejnym uproszczeniem jest stosowanie wartości przychodu brutto. Ma to swoje uzasadnienie. Wariantów rozliczeń podatkowych wynajmu jest kilka, a możliwość wyboru i zastosowania poszczególnych z nich zależy od wielu czynników. Tak w przypadku ryczałtu odprowadzamy podatek od przychodu (8,5% lub 12,5%). Z kolei rozliczając najem na zasadach ogólnych lub w ramach prowadzonej działalności gospodarczej liczymy naszą należność (18% lub 32% oraz 19% odpowiednio) od dochodu, który jest przychodem pomniejszonym o koszty. Ostatnie rozwiązanie jest często korzystne dla inwestorów stosujących dźwignię finansową, dlatego że w koszty możemy wliczyć odsetki od kredytu. Jednocześnie, dopiero rozglądając się za potencjalną inwestycją możemy „na szybko” nie być w stanie powiedzieć na jakich warunkach dostaniemy kredyt i ile będą wynosić nasze odsetki. Tym samym ciężko nam będzie oszacować podatek jaki będziemy płacić i na jego podstawie wyliczyć wartość zysku netto. Stąd to uproszczenie we wzorze ROI stosowanym w kalkulacji rentowności nieruchomości inwestycyjnej.
Ponieważ statystycznie większość Polaków korzysta z ryczałtu (8,5% od przychodu) posłużymy się tą formą opodatkowania żeby obliczyć rentowność wynajmu w naszym przykładzie:
Tak obliczone ROI wynosi 6,3%.
Z kredytem czy za gotówkę?
Ostatnim elementem wzoru jest cena zakupu. Najczęściej spotykanym podejściem jest umieszczenie w mianowniku równania rynkowej ceny mieszkania powiększonej o wszystkie dodatkowe koszty, w tym remont, wyposażenie, itp. Takie podejście nie stanowi problemu jeśli planujemy finansować się w 100% gotówką. Jeśli jednak planujemy wziąć kredyt, to sprawa się dość mocno komplikuje. W takich sytuacjach aby rzetelnie obliczyć rentowność wynajmu zalecamy skorzystanie z kalkulatorów w Excel’u bądź z zaawansowanych narzędzi analitycznych, np. takich jak Rentier.
Warto pamiętać o tym, że ROI nie uwzględnia faktu, że na sam koniec inwestycji otrzymujemy mieszkanie na własność. O ile w przypadku inwestycji gotówkowej nie ma to dużego znaczenia, w przypadku kredytu szczegół ten może mocno wpłynąć na zwrot z danego mieszkania.
O czym jeszcze powinniśmy pamiętać?
Niestety, to nie koniec uproszczeń w formule ROI. Największą wadą tego wzoru jest brak horyzontu czasowego. Jeśli planujemy dokonać tzw. flipa (zakup oraz szybką sprzedaż) zastosowanie wskaźnika ROI do obliczenia zwrotu z inwestycji jest bardzo wygodne i nie będzie zbyt dużym uproszczeniem. Jeśli jednak planujemy wynajmować zakupione mieszkanie przez kilka lat, wtedy ujęcie roczne może być dość mylące, a wynik niemiarodajny. Większość inwestycji w nieruchomości na wynajem to inwestycje długoterminowe. Zatem powinny uwzględniać także sporadyczne koszty ponoszone w kolejnych latach najmu. Na przykład nakłady na odświeżenie czy nawet lekki remont mieszkania co 10 lat. Jeśli więc założymy, że planowany okres wynajmu wynosi 10 lat i w 10-tym roku planujemy remont za 15 000 PLN, to wskaźnik ROI przystaje być miarodajny.
W latach 1-9 ROI będzie wynosić 6.3%, a w roku 10-tym:
Jak widzicie, różnice są dość istotne. Na dodatek wymagają wiedzy eksperckiej od inwestora, który musi sam założyć w jakim okresie zwróci mu się inwestycja. Musimy pamiętać, że jeśli zakładamy dłuższy horyzont czasowy to żeby poprawnie obliczyć rentowność wynajmu trzeba będzie dodać także koszty ponoszone w kolejnych latach. Nie należy zapominać o kosztach podatku od nieruchomości, ubezpieczenia czy drobnych remontów i napraw.
Jaka jest zatem rentowność najmu takiego mieszkania w całym okresie?
ROI w okresie 10 lat wynosi 58,2%. Wygląda imponująco, ale pamiętajmy o przyjętym horyzoncie czasowym. Wskaźnik ROI nie istnieje w ujęciu średniorocznym. Dlatego niemożliwym jest porównanie za jego pomocą rentowności tej nieruchomości z alternatywnymi możliwościami zainwestowania swoich środków, takimi jak inne nieruchomości zakupowane na inny horyzont czasowy czy nawet lokaty bankowe.
Pomimo popularności wskaźnika ROI, uważamy, że nie jest on najodpowiedniejszym miernikiem rentowności w nieruchomość inwestycyjną, dużo przydatniejsze wskaźniki to IRR oraz ROE, o których napiszemy więcej w kolejnych wpisach. A wy jak kalkulujecie opłacalność inwestycji w nieruchomości?
