Zniszczone mieszkanie, wymienione zamki, pozwy, sprawy sądowe, komornik, zalanie sąsiadów… sceny jak z koszmaru? To tylko część rzeczy jakie sobie wyobrażamy kiedy wyobrażamy sobie nasze kłopoty z najemcą. Czy słusznie? Na pewno nie bezpodstawnie. Łatwo można znaleźć zdjęcia i historie poszkodowanych właścicieli mieszkań na forach internetowych. Co robić, żeby nie paść ofiarą nieuczciwego najemcy?
Kłopoty z najemcą – czy każdy musi ich doświadczyć?
W polskim prawie wszystkie prawa i obowiązki wynajmujących oraz lokatorów uregulowane są w Ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, która zawiera standardowe zapisy chroniące lokatorów dużo bardziej niż właścicieli, ale przewiduje również opcje najmu okazjonalnego czy instytucjonalnego. Do tej pory najczęściej podpisywane są umowy na zasadach ogólnych. Co to oznacza dla wynajmującego? W znakomitej większości sytuacji nie ma to żadnych negatywnych konsekwencji dla wynajmującego, ale należy mieć świadomość tego, że jeśli nasz najemca przestanie płacić to jego eksmisja może nam zająć co najmniej 6 miesięcy.
Eksmisja najemcy
Zgodnie z art. 11 wyżej wymienionej ustawy wynajmujący może ją wypowiedzieć jedynie w ściśle określonych sytuacjach takich jak niszczenie lokalu, używanie w sposób niezgodny z przeznaczeniem, podnajął lub wynajął lokal bez pisemnej zgody wynajmującego oraz jeśli nie płaci czynszu przez trzy pełne okresy płatności. Jeśli dojdzie, do jednej z wymienionych sytuacji wynajmujący musi wyznaczyć miesięczny termin do zapłaty wszystkich zaległości wspominając, że ma zamiar wypowiedzieć umowę. Upomnienie takie najlepiej dostarczyć pisemnie pocztą listem poleconym z potwierdzeniem odbioru oraz dodatkowo osobiście przy obecności świadka. Jeśli w dodatkowo wyznaczonym okresie najemca nie ureguluje należności dopiero wynajmujący może skierować sprawę do sądu z żądaniem o eksmisję.
Inne zapisy chroniące najemcę
Niestety, sąd też jest ograniczony prawem i tym samym dowiadujemy sie, że:
„Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec:
1) kobiety w ciąży,
2) małoletniego, osoby niepełnosprawnej w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 511) lub ubezwłasnowolnionego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałej,
3) obłożnie chorego,
4) emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
5) osoby posiadającej status bezrobotnego,
6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały – chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie.”
Jest jeszcze dodatkowy zapis mówiący, że „wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.” W praktyce oznacza to, że osoby zaliczające się do którejś z wyżej wymienionych grup będzie nam szczególnie ciężko eksmitować, gdyż sąd nie będzie w stanie nam zapewnić lokalu socjalnego, do którego miałaby nastąpić eksmisja.
Podsumowując, jeśli już mieliśmy pecha i kłopoty z najemcą stały się naszą rzeczywistością, najlepsze co możemy zrobić to skierować sprawę do profesjonalnego prawnika znającego się na temacie, gdyż każdy nasz błąd może przedłużać sprawę i zwiększać nasze straty.
Jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym najemcą?
Kłopoty z najemcą nie muszą stać się naszą rzeczywistością jeśli zastosujemy starą zasadę „przezorny zawsze ubezpieczony”. Co możemy zatem zrobić?
- najem okazjonalny/instytucjonalny – jeśli zdecydujemy się na umowę najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego to już zdecydowanie zwiększymy naszą ochronę jako wynajmujących.
Przeczytaj więcej o najmie okazjonalnym i najmie instytucjonalnym, aby dowiedzieć się jak się chronić przed nieuczciwym najemcą.
- weryfikacja najemcy – jeśli nie chcemy korzystać z najmu okazjonalnego to przed podpisaniem umowy bezwględnie powinniśmy poprosić naszego najemcę o okazanie dowodu tożsamości. Możemy również podpytać go gdzie pracuje, gdzie mieszkał wcześniej bądź skąd jest. Niektórzy wynajmujący proszą o dowód zatrudnienia. Wszystkie te działania są dobrowolne i najemca może nam odmówić, ale jeśli jest osobą uczciwą to de facto nie ma powodów, aby to robić,
- umowa na czas określony – wyżej opisane wypowiedzenie umowy na czas nieokreślony może zająć kilka a nawet kilkanaście miesięcy. Podpisywanie umów na czas określony pozwala na rozwiązanie jej w momencie upłynięcia. Dodatkowy nakład pracy związany z okresowym podpisywaniem aneksów bądź nowych umów jest naprawdę warte swojego kosztu,
- kaucja – wysokość kaucji w umowach zgodnych z przepisami ustawy może wynieść maksymalnie 12-krotność miesięcznego czynszu. Zapewne niewielu najemców będzie stać na tak wysoką kaucję, ale jeśli wynajmujemy mieszkanie o wysokim standardzie warto pomyśleć o chociażby 3-krotności kaucji,
- płatność zawsze na konto – w dzisiejszych czasach nie powinno to już dziwić, ale warto przypomnieć, że płatność na konto jest nie tylko wygodna, bo nie trzeba po nią jechać do najemcy. Jest jeszcze jedna zaleta, kiedy zaczną się nasze kłopoty z najemcą będziemy mogli łatwo udowodnić brak płatności przed sądem,
- ubezpieczenie – istnieją specjalne rozwiązania dla mieszkań wynajmowanych, warto się z nimi zapoznać i skorzystać,
- wynajęcie pustego mieszkania – część wynajmujących minimalizuje ryzyko zniszczeń w mieszkaniu wynajmując puste mieszkanie.
Czego nie robić?
Rozwiązań, których zdecydowanie nie polecamy to wszelkie działania siłowe. Niektórzy wynajmujący posiadają podwójny zamek w drzwiach, ale lokatorowi dają tylko jeden klucz. Jeśli lokator przestaje płacić to wynajmujący przychodzi do domu pod nieobecność najemcy i zamyka mieszkanie na ten drugi zamek, do którego najemca nie ma kluczy. Rozwiązanie jest skuteczne jeśli chodzi o pozbycie się uciążliwego lokatora, natomiast nie jest to rozwiązanie legalne więc nie polecamy go stosować. Podobna sytuacja dotyczy odcinania jakichkolwiek mediów typu prąd, woda czy gaz. Jako wynajmujący jesteśmy zobligowani je zapewniać, niezależnie od tego czy najemca płaci czy nie.
Czy macie jeszcze jakieś swoje sposoby na kłopoty z najemcą?
Na zakończenie chcieliśmy przypomnieć, że znakomita większość najemców to ludzie uczciwi i życzymy każdemu inwestorowi tylko takich najemców 🙂
