Inwestowanie w nieruchomości najczęściej kojarzy się z mieszkaniem na wynajem, ale jest dużo więcej możliwości zainwestowania kapitału na rynku nieruchomości. W Polsce coraz popularniejsze staje się inwestowanie w mieszkanie na flip. Flip to metoda zarabiania nastawiona na szybki zysk. Brzmi kusząco, więc postanowiliśmy się przyjrzeć bliżej tej strategii inwestycyjnej.
Jaką wybrać strategię na flipa?
W prostych słowach, we flipie chodzi o to, żeby kupić tanio i sprzedać drożej. Jak to zrobić? Istnieją co do zasady dwie możliwości. Jedna polega na tym, że znajdujemy mieszkanie dużo poniżej wartości rynkowej i sprzedajemy je drożej (po cenie rynkowej). Druga opcja to kupić mieszkanie w okazyjnej cenie, podnieść jego wartość poprzez remont i wtedy sprzedać. Jak widzicie w obu przypadkach istotne jest znalezienie mieszkania w dobrej cenie. Idealnie byłoby mieć możliwość zawsze znajdować mieszkanie w bardzo okazyjnej cenie, ale takich na rynku jest za wiele. Na początek lepiej nastawić się na znalezienie jakiejś nieruchomości do remontu i od razu wystawić ją na sprzedaż. Przy odrobinie szczęścia uda się sprzedać takie mieszkanie drożej zanim przeprowadzimy remont.
Co jest ważne jeśli zdecydujemy się na mieszkanie na flip?
We flipach jest kilka ważnych czynników, o których nie możemy zapomnieć. Zignorowanie ich może zrujnować nasz plan na szybki zarobek. Oto one:
Czas
W przypadku flipów, czas jest wyjątkowo ważny, gdyż każdy dodatkowy miesiąc oznacza dodatkowe koszty… a w konsekwencji, mniejszy zysk. Każdy miesiąc, w którym nie sprzedaliśmy mieszkania na flip musimy zapłacić opłaty administracyjne. Często również rachunki, np. za prąd czy wodę, szczególnie jeśli przeprowadzamy w mieszkaniu remont. Ekipa remontowa jest niezwykle istotna we flipach. Warto mieć dobrze przygotowany harmonogram remontu i pilnować ekipy, aby się go trzymała. Jeśli zdecydujemy się na kredyt to dochodzi koszt raty kredytowej. Aby zwiększyć szansę na sprzedaż mieszkania możemy podjąć współpracę z pośrednikiem nieruchomości, ale pamiętajmy, że pośrednik może nas kosztować więc miejmy to na uwadze kalkulując rentowność naszej inwestycji.
Finansowanie
Kwestia finansowania wiąże się poniekąd z czasem, ale też ma wpływ na nasz ostateczny zysk. Najwygodniej flipy dokonywać za pomocą gotówki. Minimalizujemy czas spędzony w banku i czekanie na zgodę na kredyt. Kiedyś kupno mieszkania z kredytem było utrudnione, bo źle się kojarzyło. W dzisiejszych czasach, kiedy wielu Polaków kupuje swoje pierwsze M na kredyt, a po powiększeniu rodziny sprzedaje pierwsze mieszkanie, aby kupić większe lokum, nie patrzymy już z taką podejrzliwością na mieszkania na sprzedaż z kredytem. Niestety musimy pamiętać o tym, że formalności związane z bankiem również na etapie sprzedaży wydłużają cały proces. A jak już pisaliśmy w poprzednim akapicie, każdy dodatkowy miesiąc oznacza dodatkowe koszty i mniejszy zysk. Istnieją również inne sposoby na finansowanie, można pozyskać inwestora, który dostarczy środki, a my się zobowiążemy do przeprowadzenia całej operacji i na koniec podzielimy się zyskiem, niemniej jednak najwygodniejsza w tej strategii jest własna gotówka.
Lokalizacja
Wydawałoby się, że nie jest to aż tak kluczowy czynnik, jednak wszyscy inwestorzy podkreślają, że w przypadku flipów lokalizacja jest jednym z głównych czynników sukcesu. Jaką lokalizację wybrać na flipa? Atrakcyjną dla rodzin bądź dobrze zlokalizowaną pod kątem inwestycji pod wynajem. Może nam się udać sprzedać mieszkanie inwestorowi nastawionemu na wynajem, który nie chce marnować czasu na remont. W przypadku flipa nie warto inwestować w dzielnice z tzw. potencjałem, czyli takie gdzie za 10 lat będzie metro albo obwodnica i będzie wtedy dobrze skomunikowana. Mieszkanie musi być zlokalizowane atrakcyjnie tu i teraz 🙂
Jakie koszty wiążą się flipem?
Podobnie jak z zakupem innych nieruchomości musimy pamiętać, że cena mieszkania to nie wszystko. Inne koszty związane z zakupem to:
- Remont – koszt zależny od stanu nieruchomości
- Opłaty administracyjne i rachunki
- Podatek od nieruchomości
- Notariusz – taksa notarialna + wypisy z aktu + koszt wpisu do hipoteki
- Podatek od czynności cywilno-prawnych (tzw. PCC3) – 2% wartości rynkowej nieruchomości
- Podatek od dochodu – zależnie od wybranej metody rozliczeń
Dodatkowe koszty, które mogą się pojawić, ale nie są obowiązkowe:
- Prowizja dla agencji nieruchomości
- Koszt architekta wnętrz
- Koszty związane z kredytem hipotecznym
- Koszt związany z home stageingiem – coraz popularniejsza metoda przygotowywania mieszkania dla potencjalnych kupujących szczególnie w dużych miastach
Jak rozliczyć podatkowo mieszkanie na flip?
Mieszkanie na flip to nic innego jak handel nieruchomościami, a zatem jest to działalność gospodarcza. Na szczęście, aby coś zostało uznane za działalność musi mieć charakter ciągły. W przypadku flipów sąd może uznać za ciągłość już sprzedaż 3-4 mieszkań w ciągu roku. Daje nam to szanse na przetestowanie tej strategii inwestycyjnej przed decyzją o założeniu spółki. Jeśli zatem decydujemy na nasz pierwszy flip możemy go rozliczyć jako osoba fizyczna. Jeśli planujemy częściej flipować to zaleca się założenie do tego celu spółki i rozliczanie podatków przez spółkę. Istnieją udogodnienia podatkowe związane ze zwolnieniem jeśli sprzedamy mieszkanie po 5 latach od zakupu, ale w przypadku flipa jest to nieprzydatne, gdyż zależy nam na czasie. Jest jeszcze drugie wyjście, możemy nie płacić podatku jeśli pieniądze ze sprzedaży nieruchomości przeznaczymy na własne cele mieszkaniowe w ciągu 2 lat od sprzedaży tego pierwszego mieszkania. Jednorazowo można skorzystać z takiego zwolnienia, ale gdybyśmy chcieli przeprowadzać kilka flipów rocznie to może się nie udać 🙂 Jeśli chcecie dowiedzieć się więcej o podatkach w nieruchomościach to polecamy blog Grzegorza Grabowskiego – wynajmistrz.pl, który posiada niesamowitą wiedzę w tym temacie i chętnie się nią dzieli.
Flipy a niezależność finansowa
Flipy to strategia, w której nieraz rentowność wynosi ponad 60%. Często inwestorzy mówią, że na pojedynczym flipie zarobili kilkanaście tysięcy złotych. Standardowo przy dobrze przeprowadzonym flipie można zarobić 20 tysięcy złotych lub więcej. Wydaje się dużo, ale są pewne wady tej strategii. Ma ona charakter jednorazowy i nieprzewidywalny. Nie możemy zakładać, że co miesiąc uda nam się znaleźć i sprzedać mieszkanie i że na każdym uda nam się zarobić ponad 20 tysięcy złotych. Mogą przecież wystąpić niezaplanowane problemy, chociażby przedłużający się remont. Czy warto zatem w ogóle rozważać mieszkanie na flip? Tak! Jest to świetna metoda wspomagająca inwestowanie w nieruchomości na wynajem. Dzięki flipom możemy pozyskać kapitał początkowy na mieszkanie na wynajem i w ten sposób budować portfel pasywnego przychodu. Jest to na pewno świetna okazja do nauczenia się nowych rzeczy również o sobie, bo przecież we flipach czas to pieniądz, więc będziemy mogli zobaczyć jak czujemy się działając pod presją czasu i jakimi jesteśmy negocjatorami. Oczywiście nie polecamy rzucania etatu, żeby przetestować swoje predyspozycje we flipach 🙂 Natomiast każdemu kto zdecyduje się na swój pierwszy flip po godzinach życzymy sukcesów i chętnie dowiemy się jak Wam poszło 🙂
