Każdy inwestor powinien wiedzieć jak czytać księgę wieczystą i zaglądać do niej przed zakupem nieruchomości inwestycyjnej. Księga wieczysta zawiera szereg informacji, które pomogą ustalić czy z danym lokalem nie wiążą się dodatkowe obowiązki, które mogą znacznie ograniczyć pole działania inwestora.
Czym jest księga wieczysta?
Księga wieczysta to rejestr zawierający informację o stanie prawnym nieruchomości regulowana ustawą z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Księgi prowadzone są przez Sądy Rejonowe dla budynków i lokali, gruntów oraz dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Główny cel ksiąg wieczystych to zapewnienie bezpieczeństwa w sprzedaży i kupnie nieruchomości.
Cechy księgi wieczystej:
- Księgi wieczyste są publicznie dostępne dla każdego.
- Zakłada się, że księgi wieczyste przedstawiają aktualny stan prawny.
- Rękojmia wiedzy publicznej. Może się zdarzyć, że informacje w księdze wieczystej nie zostały zaktualizowane przez właściciela i nie są zgodne z aktualnym stanem. Na przykład, Pan Kowalski będąc właścicielem nieruchomości sprzedał ją Panu Nowakowi, a ten nie poinformował Sądu o zmianie właściciela nieruchomości. Po jakimś czasie Pan Wiśniewski kupuje tę samą nieruchomość od Pana Kowalskiego. Kto zatem jest właścicielem? Spór ten rozstrzyga treść księgi na korzyść tego, kto kupił w dobrej wierze. Zatem Pan Wiśniewski kupując od osoby widniejącej jako właściciel nieruchomości stał się jej właścicielem, nawet jeśli Pan Kowalski nie miał już praw do tego mieszkania i nie był jej właścicielem. Dlatego tak ważne jest aktualizowanie stanu księgi wieczystej.
Gdzie znajdę księgę wieczystą?
Obecnie wszystkie księgi wieczyste są zakładane i prowadzone w systemie informatycznym, który można przeglądać na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Warunkiem jest znajomość numeru księgi wieczystej. Co jeśli nie posiadamy numeru księgi? W takiej sytuacji należy udać się do wydziału geodezji w Starostwie Powiatowym. Numer księgi wieczystej uzyskamy po przedstawieniu interesu prawnego, z którym związana jest dana nieruchomość. A jeśli Starostwo Powiatowe jest za daleko? W takiej sytuacji można skorzystać z jednego z portali internetowych, na które za opłatą można odszukać numer księgi wieczystej po adresie lub numerze działki.
Działy księgi wieczystej
Księga wieczysta składa się z czterech działów:
- Dział I podzielony jest na: Dział I-O – Oznaczenie nieruchomości i Dział I – Sp – Spis praw związanych z własnością.
- Dział II – Własność.
- Dział III – Prawa, roszczenia i ograniczenia.
- Dział IV – Hipoteka.
Poniżej przyjrzymy się jak czytać poszczególne działy i na co zwracać szczególną uwagę podczas zakupu mieszkania.
Jak czytać księgę wieczystą?
Dział I podzielony jest na: Dział I-O – Oznaczenie nieruchomości i Dział I – Sp – Spis praw związanych z własnością.
Dział I – O „OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI”
Zawiera informacje pozwalające określić daną nieruchomość. Te informacje to m.in numer nieruchomości czy działki, jej położenie (województwo, miejscowość, ulica itp.) oraz sposób korzystania. Wszystkie zawarte w tym dziale informacje nie podlegają rękojmi oraz domniemaniu prawdziwości.
Dział I – Sp „SPIS SPRAW ZWIĄZANYCH Z WŁASNOŚCIĄ”
Dział II „WŁASNOŚĆ”
Dział III „PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA”
Z punktu widzenia osoby zainteresowanej zakupem nieruchomości, ten dział może zawierać istotne informacje. To w tym dziale znajdują się informacje dotyczące na przykład służebności osobistej, która może być kłopotliwa z punkty widzenia inwestora, gdyż daje ona prawo konkretnie wymienionej osobie do mieszkania w danej nieruchomości aż do śmierci. Dział ten również poinformuje o wszczętym postępowaniu egzekucyjnym bądź podziale nieruchomości. Poza wpisami, które powinny wzbudzić czujność zainteresowanego nieruchomością, znajdują się tu często standardowe zapisy o służebności przesyłu oraz służebności gruntowej. Wiele z wzmianek w tym dziale to istotne informacje, które mogą zaważyć na atrakcyjności inwestycyjnej danej nieruchomości.
Dział IV „HIPOTEKA”
Co jeszcze warto wiedzieć?
Poza umiejętnością czytania poszczególnych działów księgi wieczystej warto wiedzieć jeszcze kilka rzeczy. Po pierwsze, często zdarza się, że wpisy w księdze są nieaktualne. Jeśli zatem jest jakiś wpis, szczególnie w dziale III i IV, to warto porozmawiać z właścicielem zamiast od razu rezygnować z zakupu potencjalnie ciekawej nieruchomości inwestycyjnej. Jeśli wpisy są nieaktualne właściciel może złożyć wniosek o wykreślenie tych wpisów na podstawie odpowiednich dokumentów w przypadku wpisów dotyczących na przykład hipoteki lub służebności dożywotniej, lub na podstawie samego wniosku w przypadku takich spraw jak prawo pierwokupu czy użytkowania.
Treść aktualna i treść zupełna księgi
Wyszukując księgę wieczystą na stronie z elektronicznymi księgami wieczystymi uzyskuje się dostęp do treści aktualnej księgi oraz do treści zupełnej. Chcąc dowiedzieć się jakie obecnie widnieją zapisy należy kierować się do treści aktualnej. Jest ona dużo krótsza, dzięki czemu łatwiej się ją czyta. W treści zupełnej natomiast można znaleźć całą historię danej nieruchomości, są tam wszystkie wpisy od chwili założenia księgi wieczystej.
