Ta strona wykorzystuje pliki cookie („ciasteczka”) zgodnie z ustawieniami Twojej przeglądarki. Więcej informacji o celu ich wykorzystania znajdziesz w naszej Polityce prywatności
Księga wieczysta – czym jest i jak ją czytać?
Blog » Ekspert » Księga wieczysta – czym jest i jak ją czytać?

Księga wieczysta – czym jest i jak ją czytać?

Każdy inwestor powinien wiedzieć jak czytać księgę wieczystą i zaglądać do niej przed zakupem nieruchomości inwestycyjnej. Księga wieczysta zawiera szereg informacji, które pomogą ustalić czy z danym lokalem nie wiążą się dodatkowe obowiązki, które mogą znacznie ograniczyć pole działania inwestora. 

Czym jest księga wieczysta?

Księga wieczysta to rejestr zawierający informację o stanie prawnym nieruchomości regulowana ustawą z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Księgi są prowadzone przez Sądy Rejonowe dla budynków i lokali, gruntów oraz dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Główny cel ksiąg wieczystych to zapewnienie bezpieczeństwa w sprzedaży i kupnie nieruchomości.

Cechy księgi wieczystej:

  • Księgi wieczyste są publicznie dostępne dla każdego.
  • Zakłada się, że księgi wieczyste przedstawiają aktualny stan prawny.
  • Rękojmia wiedzy publicznej. Może się zdarzyć, że informacje w księdze wieczystej nie zostały zaktualizowane przez właściciela i nie są zgodne z aktualnym stanem. Na przykład, Pan Kowalski będąc właścicielem nieruchomości sprzedał ją Panu Nowakowi, a ten nie poinformował Sądu o zmianie właściciela nieruchomości.Po jakimś czasie Pan Wiśniewski kupuje tę samą nieruchomość od Pana Kowalskiego. Kto zatem jest właścicielem? Spór ten rozstrzyga treść księgi na korzyść tego, kto kupił w dobrej wierze. Zatem Pan Wiśniewski kupując od osoby widniejącej jako właściciel nieruchomości stał się jej właścicielem, nawet jeśli Pan Kowalski nie miał już praw do tego mieszkania i nie był jej właścicielem. Dlatego tak ważne jest aktualizowanie stanu księgi wieczystej.

Gdzie znajdę księgę wieczystą?

Obecnie wszystkie księgi wieczyste są zakładane i prowadzone w systemie informatycznym, który można przeglądać na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Warunkiem jest znajomość numeru księgi wieczystej. Co jeśli nie posiadamy numeru księgi? W takiej sytuacji należy udać się do wydziału geodezji w Starostwie Powiatowym. Numer księgi wieczystej uzyskamy po przedstawieniu interesu prawnego, z którym związana jest dana nieruchomość. A jeśli Starostwo Powiatowe jest za daleko? W takiej sytuacji można skorzystać z jednego z portali internetowych, na które za opłatą można odszukać numer księgi wieczystej po adresie lub numerze działki.

Działy księgi wieczystej

Księga wieczysta składa się z czterech działów:

  1. Dział I podzielony jest na: Dział I-O – Oznaczenie nieruchomości i Dział I – Sp –  Spis praw związanych z własnością.
  2. Dział II – Własność.
  3. Dział III – Prawa, roszczenia i ograniczenia.
  4. Dział IV – Hipoteka.

Poniżej przyjrzymy się jak czytać poszczególne działy i na co zwracać szczególną uwagę podczas zakupu mieszkania.

Jak czytać księgę wieczystą?

Dział I podzielony jest na: Dział I-O – Oznaczenie nieruchomości i Dział I – Sp –  Spis praw związanych z własnością.

Dział I – O „OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI”

Zawiera informacje pozwalające określić daną nieruchomość. Te informacje to m.in numer nieruchomości czy działki, jej położenie (województwo, miejscowość, ulica itp.) oraz sposób korzystania. Wszystkie zawarte w tym dziale informacje nie podlegają rękojmi oraz domniemaniu prawdziwości.

Dział I – Sp „SPIS SPRAW ZWIĄZANYCH Z WŁASNOŚCIĄ”

W tym dziale znajdują się informacje dotyczące praw przysługujących właścicielowi, np. informacja czy dana działka jet oddana w użytkowanie wieczyste lub czy są związane z nią służebności. Jeśli księga dotyczy mieszkania to dział ten będzie informował o wielkości udziału w gruncie oraz częściach wspólnych budynku, w którym znajduje się nieruchomość.

Dział II „WŁASNOŚĆ”

Jak nazwa działu wskazuje, informuje on o właścicielach lub użytkownikach wieczystych. Jeśli właścicielem jest osoba fizyczna  to w księdze wymienione będą imiona i nazwisko właściciela, imiona rodziców oraz PESEL. Jeśli jest więcej niż jeden właściciel to również znajdziemy informację o udziale każdego z właścicieli. W części „DOKUMENTY BĘDĄCE PODSTAWĄ WPISU / DANE O WNIOSKU” znajdują się informacje w jaki sposób osoba nabyła prawo do nieruchomości, np. umowa kupna- sprzedaży, darowizna lub spadek.
Właścicielami mogą być również Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego, spółki prawa cywilnego nieposiadające osobowości prawnej oraz spółki jawne i komandytowe. Jeśli właścicielem jest Skarb Państwa to księga wieczysta będzie opisywać szczegółowo organ reprezentujący Skarb Państwa. Jednostki samorządu terytorialnego opisane są przez nazwę oraz siedzibę. W przypadku spółek księga będzie zawierać informacje o nazwie, numerze REGON oraz adresie siedziby.
Osoby uprawnione do nieruchomości na podstawie użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu określane są poprzez PESEL lub REGON.

Dział III „PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA”

Z punktu widzenia osoby zainteresowanej zakupem nieruchomości, ten dział może zawierać istotne informacje. To w tym dziale znajdują się informacje dotyczące na przykład służebności osobistej, która może być kłopotliwa z punkty widzenia inwestora, gdyż daje ona prawo konkretnie wymienionej osobie do mieszkania w danej nieruchomości aż do śmierci. Dział ten również poinformuje o wszczętym postępowaniu egzekucyjnym bądź podziale nieruchomości. Poza wpisami, które powinny wzbudzić czujność zainteresowanego nieruchomością, znajdują się tu często standardowe zapisy o służebności przesyłu oraz służebności gruntowej. Wiele z wzmianek w tym dziale to istotne informacje, które mogą zaważyć na atrakcyjności inwestycyjnej danej nieruchomości.

Dział IV „HIPOTEKA”

Jest to jeden z najważniejszych działów, obok działu III, z perspektywy inwestora. To tutaj znajdują się informacje dotyczące hipotek, na kogo rzecz została ustanowiona, ich wysokości, co zabezpiecza. Początkującym inwestorom szczególnie powinno zależeć, żeby dział IV nie zawierał żadnych wpisów, bądź kredyt hipoteczny wzięty na zakup danej nieruchomości przez aktualnego właściciela, którą będzie można spłacić po sprzedaży nieruchomości. Niektórzy bardziej doświadczeni inwestorzy kupują mieszkania zadłużone, gdyż są w stanie dzięki temu wynegocjować atrakcyjną cenę. Jednakże, często rozwiązanie kwestii długów jest czasochłonne, dlatego planując flipa należy unikać mieszkań z wpisami w tym dziale księgi wieczystej.

Co jeszcze warto wiedzieć?

Poza umiejętnością czytania poszczególnych działów księgi wieczystej warto wiedzieć jeszcze kilka rzeczy. Po pierwsze, często zdarza się, że wpisy w księdze są nieaktualne. Jeśli zatem jest jakiś wpis, szczególnie w dziale III i IV, to warto porozmawiać z właścicielem zamiast od razu rezygnować z zakupu potencjalnie ciekawej nieruchomości inwestycyjnej. Jeśli wpisy są nieaktualne właściciel może złożyć wniosek o wykreślenie tych wpisów na podstawie odpowiednich dokumentów w przypadku wpisów dotyczących na przykład hipoteki lub służebności dożywotniej, lub na podstawie samego wniosku w przypadku takich spraw jak prawo pierwokupu czy użytkowania.

Treść aktualna i treść zupełna księgi

Wyszukując księgę wieczystą na stronie z elektronicznymi księgami wieczystymi uzyskuje się dostęp do treści aktualnej księgi oraz do treści zupełnej. Chcąc dowiedzieć się jakie obecnie widnieją zapisy należy kierować się do treści aktualnej. Jest ona dużo krótsza, dzięki czemu łatwiej się ją czyta. W treści zupełnej natomiast można znaleźć całą historię danej nieruchomości, są tam wszystkie wpisy od chwili założenia księgi wieczystej.

Co to jest Wzmianka?

Czytając księgę wieczystą warto również zwrócić uwagę na sam początek każdego z działów i sprawdzić czy widnieją tam Wzmianki. Informują one o złożonym wniosku o dokonanie wpisu w księdze. Warto wybrać się do sądu, aby sprawdzić czego dotyczy wniosek, o którym informuje wzmianka, gdyż z samego odpisu księgi wieczystej nie uzyskamy ten informacji. Wzmianki mogą mieć charakter korzystany dla kupującego, np. aktualny właściciel chcąc wyczyścić wszystkie zbędne wpisy mógł złożyć wniosek o usunięcie służebności osobistej. Niestety, wzmianki mogą też być niekorzystne, np. ktoś mógł złożyć wniosek o wpis o wszczęciu postępowania egzekucyjnego. W takiej sytuacji, nie możemy zasłaniać się niewiedzą, gdyż Wzmianka sygnalizowała, że treść księgi ulegnie zmianie i na zainteresowanym leży odpowiedzialność sprawdzenia czego ta Wzmianka dotyczy.

Księga wieczysta może na początku wydawać się niejasna i jej czytanie może rodzić więcej pytań niż odpowiedzi. Warto jednak zapoznawać się za każdym razem z księgą wieczystą przed zakupem nieruchomości. Jeśli nawet księga wieczysta zrodzi pytania w głowie to można ten temat poruszyć podczas spotkania z właścicielem. Nieczytanie ksiąg wieczystych natomiast może wpędzić kupca w niemałe (i bardzo często kosztowne) kłopoty.