Chcielibyście dołączyć do grona inwestorów w nieruchomości, ale nie wiecie jak się do tego zabrać? W tym wpisie przedstawiamy najważniejsze rady dla inwestorów w tej branży, które pozwolą Wam się oswoić z tematem i pomogą postawić pierwsze kroki w świecie nieruchomości inwestycyjnych.
-
Wiedza
Wiemy już, że chcemy zainwestować w nieruchomość, ale nie wiemy od czego zacząć. Na rynku dostępnych jest bardzo wiele ofert i ciężko na początku nie kierować się uczuciami lub instynktem. Nie są to jednak najlepsi doradcy w przypadku inwestycji… Dotyczy to również inwestycji w nieruchomości. Swoją przygodę z inwestowaniem w nieruchomości najlepiej zacząć od poszerzania wiedzy. W jaki sposób? Najaktualniejszą wiedzę znajdziecie na blogach (skoro czytasz ten artykuł to znaczy, że już zdobywasz wiedzę – to świetny początek! 🙂 ). Blogerzy, dzielą się swoją wiedzą odnośnie różnych strategii inwestycyjnych oraz czasami własnymi kalkulacjami. Na blogach znajdziecie także inne rady dla inwestorów oraz informacje i podpowiedzi, gdzie najlepiej zainwestować. Warto znaleźć kilka źródeł i czerpać z nich wiedzę, porównywać informację i z czasem wyciągać własne wnioski. Jeśli nie macie czasu na czytanie blogów, warto sięgnąć do coraz popularniejszych podcastów, czy wziąć udział w spotkaniu dla inwestorów w nieruchomości, np. jednym z organizowanych przez Stowarzyszenie Mieszkanicznik. Jest to też świetna okazja do networking’u i poznania doświadczeń różnych inwestorów w tzw. rozmowach kuluarowych.
-
Strategia i cel
Na nieruchomościach można zarabiać na wiele sposobów. Te najbardziej znane to najem długoterminowy, najem krótkoterminowy, podnajem, flipy. Strategie mogą mieć różne warianty, na przykład wynajem długoterminowy możemy podzielić na wynajem mieszkania w całości, wynajem na pokoje, bądź wynajem pokoju w mieszkaniu, w którym mieszka właściciel.
Na początek wielu ekspertów poleca strategię o stosunkowo niewielkim ryzyku. Często oznacza to zakup mieszkania na wynajem długoterminowy w możliwie atrakcyjnej lokalizacji i metrażu. Jeśli jednak nie macie odpowiednich funduszy lub zdolności kredytowej na zakup mieszkania, a chcecie rozpocząć swoją przygodę z nieruchomościami, warto rozważyć strategię podnajmu. Czasami zdarza się, że dostajemy mieszkanie w spadku. Jeśli okaże się, że jest to duże mieszkanie warto rozważyć czy mieszkanie to najlepiej wynająć w całości czy na pokoje. Pomimo tego, że nie istnieje złota strategia zalecana każdemu na początek, to podejmując decyzję odnośnie swojej pierwszej inwestycji warto kierować się rozsądkiem.
W wyborze odpowiedniej strategii pomoże nam również jasne określenie celu. Cel powinien być SMART, czyli osiągalny, mierzalny, realny, określony w czasie oraz konkretny. Przykładem celu może być: Osiągnięcie przepływów w wysokości 3 000 PLN miesięcznie z mojej nieruchomości do końca roku. Aby jednak cel ten osiągnąć i dobrać odpowiednią do realizacji tego celu strategię, dobrze jest odpowiedzieć sobie jeszcze na kilka pytań – gdzie, dla kogo, za co i jaką nieruchomość kupić? A na koniec koniecznie należy obliczyć zwrot, żeby się upewnić, że nasz cel jest faktycznie osiągalny z wybranej przez nas nieruchomości.
-
Małe jest piękne
Jeśli zdecydujemy się na kupno mieszkania, powinniśmy zastanowić się jakie mieszkania wynajmują się najlepiej. Różne miasta w Polsce cechuje różna specyfika, dlatego warto dowiedzieć się jak najwięcej o mieście, w którym planujemy naszą inwestycję. O ile w kwestiach wyboru odpowiedniej strategii i lokalizacji rady dla inwestorów mogą się różnić w zależności od eksperta, o tyle większość jest zgodna; na początek najlepiej kupić nieduże mieszkanie. Po pierwsze, wymaga ono mniejszych nakładów. Po drugie, nieduże mieszkanie będzie zapewne wynajmowane singlowi lub parze, co zminimalizuje naszą pracę administracyjną (wysyłanie faktur, umowy, rozliczenia). Na początek po prostu łatwiej zdobyć wiedzę na jednym lokatorze. Po trzecie, często analiza rynkowa pokazuje, że to właśnie małe metraże są najchętniej wynajmowane. Oznacza to, że nie będziemy potrzebowali dodatkowych nakładów, które uatrakcyjnią naszą nieruchomość. Wystarczy, że ją wykończymy i wystawimy na rynku.
-
Rynek
Trzeba pamiętać, że wiedza to nie tylko blogi, podcasty i spotkania. Na początek polecamy zapoznać się z rynkiem, na którym planujemy rozpocząć inwestowanie. Jeśli planujemy zakup pierwszego mieszkania na inwestycję, to zachęcamy do zakupu jak najbliżej miejsca naszego stałego zamieszkania, najlepiej w tym samym mieście. Pozwoli nam to zajmować się naszymi pierwszymi lokatorami samodzielnie. Na tym nam przecież zależy, w końcu to zdobywanie wiedzy poprzez praktykę. Skąd dowiedzieć się gdzie w Waszym mieście najlepiej kupić mieszkanie? To pytanie nie ma jednej dobrej odpowiedzi, natomiast warto przed zakupem zacząć śledzić portale z nieruchomościami i obserwować ceny (zarówno sprzedaży jak i najmu) w różnych dzielnicach. Najpopularniejsze portale to: Otodom, Morizon, Gumtree, Olx i Domiporta. Jeżeli interesuje nas rynek pierwotny, warto przeglądać także portal RynekPierwotny. Już po kilku tygodniach będziecie wystarczająco obyci, żeby wiedzieć które dzielnice cieszą się zainteresowaniem wśród najemców, które są najlepiej skomunikowane, czy mają najlepszą infrastrukturę. Są to ważne informacje, które mogą być kluczem do sukcesu. Dlatego warto stale przeglądać ogłoszenia, a nawet od czasu do czasu umówić się na spotkanie, żeby obejrzeć mieszkanie. Będzie to znakomity pretekst, żeby poznać też daną okolicę.
-
Grupa docelowa
Jest takie powiedzenie, że jeśli jest coś do wszystkiego, to jest do niczego. Tak też jest w przypadku wynajmu mieszkań. Są te mniej i bardziej uniwersalne, jednak nie warto starać się dogodzić każdemu. Na początku warto określić komu chcemy wynająć nasze mieszkanie. Czy będą to studenci, młodzi profesjonaliści, rodziny z dziećmi czy pracownicy zagraniczni oddelegowani do Polski. Od tego będzie zależeć nie tylko nasz wybór lokum, ale też jego lokalizacja oraz co istotne, standard wykończenia. Pamiętajmy, że studentom będzie zależeć na dobrej lokalizacji względem uczelni oraz zapewne dobrym dojazdem do życia nocnego/kulturalnego (kluby, kina, kawiarnie). Z kolei osobom pracującym zależy na dobrym dojeździe do miejsca pracy. Warto też zwrócić uwagę na bliskość sklepów bądź klubów fitness. Nie trzeba chyba wspominać, że w przypadku rodzin z dziećmi ważna będzie bliskość przedszkola/szkoły oraz zapewne placówki medycznej.
-
Fundusze
Inwestycje można finansować na różne sposoby, a najbardziej popularne to gotówka oraz kredyt hipoteczny. Wielkim plusem inwestycji w nieruchomości jest właśnie dźwignia finansowa jaką tworzymy biorąc kredyt. Oznacza to, że jeśli mamy zdolność kredytową, możemy kupić nieruchomość na cele inwestycyjne posiłkując się kredytem bankowym. Nie potrzebujemy wtedy posiadać 100% gotówki. Warto jednak przeliczyć wszystkie koszty przed zakupem mieszkania. Gotówka jest zdecydowanie lepszym rozwiązaniem jeśli planujemy zakup i szybką odsprzedaż mieszkania. Jeśli natomiast planujemy najem długoterminowy to kredyt pomoże nam zainwestować w większą ilość mieszkań… i może w konsekwencji przynieść nawet niezależność finansową.
Cena mieszkania to dopiero początek, do tego dochodzi rzeczoznawca, podatki, wykończenie, koszt remontu i inne wydatki. Jeśli faktycznie zdecydujemy się na kredyt to może się wiązać to z prowizją dla banku. Często pomijanymi kosztami jest także koszt pośrednika, koszty notarialne oraz sądowe czy koszt ubezpieczenia. Rzetelna kalkulacja kosztów pozwoli nam bezstresowo przejść przez proces związany z zakupem mieszkania, unikniemy dzięki temu niemiłych niespodzianek. Uwzględnienie wszystkich kosztów jest istotne jeszcze z jednego ważnego powodu – każdy wydatek, zarówno jednorazowy jak i okresowy, negatywnie wpływa na rentowność planowanej przez nas inwestycji.
-
Zwrot
Jako inwestorzy chcemy na naszej inwestycji zarobić. Najważniejszym pytaniem, na jakie będziemy musieli znaleźć odpowiedź jest – Czy mi się to opłaca? Dla tych z większym zacięciem matematycznym rozwiązaniem może być stworzenie modelu w excelu. Natomiast Ci, którzy nie czują się mocni w liczby mogą skorzystać z narzędzi analitycznych dedykowanych dla inwestorów w nieruchomości. W końcu nie chcielibyśmy inwestować wielu godzin poszukiwań, dopełniania formalności, czytania blogów, no i oczywiście naszych środków… żeby na koniec dnia okazało się, że nasza inwestycja przynosi nam taki zysk jak pozostawienie gotówki na lokacie albo (co gorsze) jest w długim okresie dla nas nieopłacalna.
Pamiętajmy, że pierwsza inwestycja jest trochę eksperymentem. Nie wymagajcie od siebie 20% rentowności od pierwszego dnia oraz 0 dni przestoju. Takie inwestycje pewnie istnieją, ale nie są normą, a pierwsza inwestycja (poza oczekiwanym zyskiem) jest też naszą szkołą inwestowania. Dzięki pierwszej inwestycji (i każdej kolejnej) będziemy zdobywać doświadczenie i coraz pewniej poruszać się w świecie nieruchomości inwestycyjnych.
