Czy inwestycja w nieruchomości za granicą to dobry pomysł?

Posiadanie domu czy nawet apartamentu na słonecznej Costa del Sol brzmi jak marzenie. Polacy coraz chętniej inwestują w nieruchomości za granicą zachęcani atrakcyjnymi cenami nieruchomości lub marzeniem o posiadaniu apartamentu na słonecznym wybrzeżu. Zatem czy faktycznie inwestowanie poza Polską to dobry pomysł?

Inwestycje w nieruchomości wymagają sporo wiedzy od inwestora, dlatego dużo łatwiej podjąć dobrą decyzję inwestycyjną na rodzimym rynku. Nie chodzi tutaj nawet o Polskę, ile o konkretne miasto w Polsce lub nawet dzielnicę w dużym mieście. Specjalizacja jest jednym z gwarantów sukcesu. Dlaczego więc są chętni na inwestowanie za granicą? Czy warto inwestować w nieruchomości za granicą? Czy wiąże się z takim inwestowaniem ryzyko inne niż w przypadku inwestycji w Polsce?  Wbrew pozorom inwestycje na rynku zagranicznym nie do końca są tym samym co inwestycje na rynku polskim.

O czym warto pamiętać kupując nieruchomość za granicą?

• Sytuacja polityczna

Często najatrakcyjniejsze okazje inwestycyjne zdarzają się w krajach o nie do końca stabilnej sytuacji politycznej lub takiej, którą trudno przewidzieć. W Polsce ceny nieruchomości znacznie wzrosły po wejściu do Unii Europejskiej. Wszyscy, którzy kupili mieszkanie w roku 2003 lub wcześniej, mogli i nadal mogą sprzedać to mieszkanie z ogromnym zyskiem. Podobnie wygladała sytuacja na Bałkanach po wojnie w latach 90. Ci, którzy uwierzyli w Chorwację mogli kupić nieruchomości w naprawdę atrakcyjnych cenach. Aktualnie podobny trend dotyczy Albanii, która stara się o wejście do Unii, a jeszcze niedawno bardzo popularne wśród inwestorów było wybrzeże bułgarskie. Problem polega na tym, że w momencie kiedy ceny są najatrakcyjniejsze sytuacja polityczna jest na tyle niestabilna, że nie jesteśmy w stanie przewidzieć czy w przyszłości ceny nieruchomości wzrosną czy spadną.

Bezpieczniejszym rozwiązaniem jest inwestowanie w krajach Unii Europejskiej, w których ceny jeszcze nie odzyskały wartości sprzed kryzysu w 2008 roku (np. Hiszpania, Portugalia). Na chwilę obecną ceny apartamentów w miejscowościach urlopowych w Hiszpanii są zbliżone do cen mieszkań w Warszawie, zatem nie jest to inwestycja przekraczająca możliwości polskiego inwestora. Jednakże, należy pamiętać, że ze stabilnością wiąże się mniejsza rentowność.

• Gotowy apartament

Kupując nieruchomości za granicą powinniśmy zawsze decydować się na już wybudowaną inwestycję. Unikniemy wtedy problemów w sytuacji, w której deweloper zbankrutuje. Decydując się na inwestycję w kraju, którego języka nie znamy, często nie jesteśmy w stanie zebrać odpowiednich informacji potrzebnych do oceny dewelopera. Jeśli apartamentowiec lub dom już stoją to ograniczamy znacznie ryzyko utraty pieniędzy zanim w ogóle zaczniemy korzystać w inwestycji.

• Koszty

Kupując nieruchomości za granicą na pewno będziemy starali się dowiedzieć jakie koszty transakcyjne będziemy musieli ponieść. Bardzo często pamiętamy o wszystkich opłatach i podatkach, które należy zapłacić na początku naszej inwestycji i wliczamy je w naszą analizę rentowności. Jednocześnie bardzo często zdarza nam się zapominać o kosztach utrzymania. Może się okazać, że cena apartamentu wakacyjnego w Hiszpanii jest atrakcyjna, ale koszt jej utrzymania powoduje, że inwestycja jest nieopłacalna. Kiedy tak się może zdarzyć? Na przykład kiedy do nieruchomości należy basen, którego utrzymanie często jest bardzo drogie. Również koszt portierów lub ogrodników w przypadku terenów zielonych należących do nieruchomości znacznie podniosą koszty utrzymania. Przed każdą inwestycją, nie tylko zagraniczną, należy wykonać solidną kalkulację rentowności wyliczając potencjalne ROI i dopiero na tej podstawie stwierdzać czy ta inwestycja ma w ogóle sens.

• Wyjście z inwestycji

Kolejny koszt, o którym bardzo często zdarza się zapominać, to koszt wyjścia z inwestycji. Upewnijmy się, że gdyby jednak coś poszło nie po naszej myśli będziemy w stanie wycofać się z inwestycji bez ponoszenia bardzo dużych kosztów. Warto sprawdzić czy w przypadku sprzedaży obowiązują podatki zależne od tego kiedy się sprzedaje (np., większy podatek w przypadku sprzedaży w ciągu 2 lub 5 lat od zakupu – może to istotnie wpłynąć na rentowność nieruchomości na flip).

• Znajomość rynku

Inwestowanie w innym mieście niż to, które się zamieszkuje jest już trudne, gdyż nie zna się poszczególnych dzielnic, a co dopiero konkretnych ulic. Na mapie lokalizacja może wyglądać atrakcyjnie, nawet na Google Street View może zachęcać, ale tylko osoba, która była wielokrotnie w danym mieście, a najlepiej mieszkała w nim, jest w stanie ocenić faktyczną atrakcyjność danej okolicy. A co dopiero, jeśli miasto znajduje się w innym kraju i nie jesteśmy w stanie tam podjechać nawet w weekend.

Ponadto, mieszkaniec kraju, w których chcemy zainwestować, np. Chorwacji, jest w stanie nieco lepiej przewidzieć na jakim etapie cyklu znajduje się rynek nieruchomości. Wiadomo, nikt nie chce kupować na mieszkań na górce cenowej, nawet jeśli ceny są niskie. Zakup w takiej sytuacji może uwięzić inwestora  na kilka lat. Jeśli wkrótce po zakupie ceny nieruchomości zaczną spadać, to nie będzie się opłacało sprzedać takiego mieszkania. Lepiej będzie poczekać aż nie odzyska ono swojej wartości z dnia zakupu. Znajomość rynku to dużo więcej niż sam cykl i znajomość ulic w mieście, to również znajomość tego jak najlepiej oferować mieszkanie na wynajem, jaka jest najatrakcyjniejsza grupa docelowa, jaki standard mieszkania jest najchętniej wynajmowany i wiele wiele innych.

• Ryzyko walutowe

Kolejna kwestia, o której należy pamiętać inwestując zagranicą to fakt istnienia innej waluty. Co z tego wynika? Ryzyko walutowe. Wartości złotówki do innych walut zmienia się codziennie, a czasem te różnice mogą być naprawdę duże. Najlepszy przykład to „frankowicze”, którzy zakupili w Polsce mieszkania na kredyt we frankach, a po pewnym czasie frank zmienił wartość w stosunku do złotówki i okazało się, że ludzie mają kredyty większe niż wartość mieszkań, które za nie kupili. Jeśli kupujemy mieszkanie zagranicą, nawet za gotówkę, to również jesteśmy narażeni na ryzyko walutowe.

Dziś możemy kupić mieszkanie w atrakcyjnej cenie i dobrej lokalizacji. A za kilka lat może się okazać, że turystów jest coraz mniej i będziemy chcieli sprzedać ten apartament i może kupić inny w ciekawszej lokalizacji. Wszystko super, jeśli kurs walutowy jest dla nas korzystny na dzień sprzedaży. W takiej sytuacji możemy sprzedać mieszkanie, a czasem nawet zarobić na różnicach kursowych. Co jeśli kurs jednak jest dla nas niekorzystny? Może się okazać, że sprzedając mieszkanie uzyskamy tylko 2/3 ceny w złotówkach, które wydaliśmy kilka lat wcześniej na zakup takiego mieszkania. Wydawałoby się, że ryzyko walutowe możemy mitygować inwestując w stabilne gospodarki. Czyżby? Wystarczy spojrzeć na kurs funta, żeby zrozumieć, że nawet w stabilnych krajach zdarzają się wahania walut spowodowane nieprzewidzianymi sytuacjami, np. Brexit. A co dopiero w krajach dużo mniej stabilnych, takich jak Albania czy nawet Bułgaria.

• Nie kupuj sam

Inwestując w nieruchomości zagranicą dobry doradca/pośrednik jest praktycznie niezbędny. Znalezienie osoby do współpracy pozwoli nam lepiej zrozumieć rynek, na którym chcemy inwestować. Doradca pomoże nam przebrnąć przez wszystkie formalności. Najlepiej jeśli nawiążemy współpracę jeszcze przed zakupem. Taki doradca może wtedy jeździć i oglądać nieruchomości za nas. Idealnie jeśli poprosimy go o nagrywanie dla nas filmików z oględzin. Da nam to dużo lepsze wyobrażenie o nieruchomości niż same zdjęcia. Dobry doradca powinien też nam pomóc z kwestiami podatkowymi oraz innymi kosztami. Na przykład polecając dobrego i niedrogiego notariusza czy tłumacza, tam gdzie to konieczne.

Nie znając rynku i języka kraju, w którym chcemy zainwestować możemy zostać najzwyczajniej w świecie oszukani, dlatego nie warto inwestować samodzielnie. Warto przemyśleć strategię współpracy z takim doradcą. Jeśli planujemy zakup tylko jednej nieruchomości w danym kraju to ciężko będzie nam zmotywować taką osobę do lojalności. W takiej sytuacji warto pomyśleć czy nie powierzyć zarządzania nieruchomości właśnie tej osobie, która od początku była przy nas podczas poszukiwań apartamentu i procesu zakupowego.

Niezależnie od tego czy marzymy o domku na plaży w jakiś kraju położonym nad Morzem Śródziemnym czy też większy potencjał widzimy na Bałkanach lub jednym w krajów Unii Europejskiej położonym przy Morzu Czarnym, wszystkie powyższe wskazówki pozostają aktualne i warto je wziąć pod uwagę inwestując w nieruchomości zagranicą. Warto o nich pamiętać szczególnie obecnie, gdy dużo mówi się o tym, że na polskim rynku nieruchomości jest górka. Zagraniczne nieruchomości mogą wydawać się wtedy szczególnie atrakcyjne, ale pamiętajmy, że ryzyko też jest większe. Czy dodalibyście jakieś punkty? Inwestujecie zagranicą? Jakie jest Wasze doświadczenie z tym związane? Podzielcie się z nami swoimi doświadczeniami 🙂